[克而瑞]年初供地量减质降，预计2月土拍热度低位徘徊

  2021年1月，受以杭州为首的长三角二三线城市优质土地供应增加的影响，1月土地市场热度有所回升，地价环比大增26%，土地流拍现象也在优质地块占比提升的影响下明显缓解，流拍率降至低位。就成交热度表现来看，土地市场似乎在2021年初迎来了一个好头，但鉴于调控政策的持续趋严，以及疫情反复下的经济发展压力，2021年土地市场依旧面临巨大挑战。就短期市场走向而言，作为先行指标的土地供应也已出现了显著变化。为此，本文将结合近期供地规模、供地质量和政策导向等指标进行综合分析，对企业接下拿地提供可行性的建议。

01

供地规模：1月总供应量低于去年同期
一线同比“腰斩”

  受疫情和季节性因素的影响，2021年1月土地供应量明显减少，仅有1.5亿平方米，较去年12月降幅超五成，同比也下降了12%，重回2020年以来的月度低位。

  分能级城市来看，市场表现基本一致，同环比均呈下降趋势。其中，一线城市供应规模环比降幅最突出，高达75%，仅201万平方米，与去年疫情最严重的2月份基本持平，同比来看，供应量也已经腰斩。究其原因，主要是受上海供应明显减少的影响，无论是2020年12月，还是2021年同期的1月份，上海均有大量土地供应，尤其是2020年12月，供应建面高达565万平方米，并且两个时间段均有高总价、大体量地块供应，分别是176亿元的黄浦区豫园社区地块、310.5亿元的徐汇滨江地块；此外，2020年12月供地相对较多的北京本月仅供应了1宗商办地块，供应量仅5万平方米。

  二线城市土地供应量环比12月降幅高达六成，较去年同期降幅也超三成。除郑州、贵阳、大连、福州和合肥等城市供应环比上涨外，其余城市供应量环比均呈下降趋势。尤其是重庆，1月供应量仅有212万平方米，较去年12月供应规模减量超800万平方米。此外，成都、长沙、武汉和杭州等城市土地供应规模环比减量均超200万平方米，二线城市供应端明显收紧。

  三四线城市供应环比“腰斩”，同比表现稍好，下降了5%。究其原因，主要是受到季节性因素的影响，上月供应量较高的徐州、绍兴、盐城等长三角城市供应量明显较少；典型如徐州，1月供应量仅48万平方米，环比12月减量205万平方米，同比去年1月减量更突出，高达261万平方米。

02

典型城市：六成城市土地供应不及去年同期
武汉供地仅为去年同期1/10

  考虑到季节性因素的影响，大部分城市1月供应量不及去年12月在意料之中，因此我们更多地分析同比变化情况：

  在CRIC重点监测的32个一二线城市中，推地量同比下滑的典型城市有20个，涉及武汉、长春、上海、苏州、成都、石家庄、太原等城市，占比超六成；其中武汉减量最突出，超过300万平方米，1月仅挂牌3宗土地，涉及经开区和蔡甸两个区域，总供应量仅45万平方米，同环比降幅均接近9成，降幅居于一二线城市前列。此外，上海1月土地供应量较明显减少，全国仅挂出8宗地；就土地性质来看，与去年12月保障性土地密集挂牌相比，1月上海保障性土地供应也明显减少。

  而土地挂牌量超过去年同期的城市仅有12个，占比接近四成。典型如郑州、宁波、贵阳、昆明等城市，1月土地供应建面环比增幅多在100%以上、增量均超60万平方米。尤其是郑州，全月土地供应高达301万平方米，较去年同期增加146万平方米。

  总的来看，受春节假期的影响，土地供应量明显减少成为绝大多数城市的“共性”。当然，也有供应周期波动的影响，由于去年12月份中西部二线城市供应较多，譬如重庆12月份土地供应量高达1025万平方米，这些供应较多的城市1月份供应量波动性减少，反之12月份供地相对较少的郑州、贵阳、大连1月份供地反而明显增加。考虑到供应量减少的城市具有压倒性优势，再叠加2月份春节假期的影响，2月份成交规模下滑在意料之中。

03

供应结构：优质地块占比下降
长三角依旧是潜在最大“热源”

  伴随着热点城市土地供应量的明显减少，供应优质地块供应力度也在明显下降。我们以高总价（出让总价超过10亿元）的土地幅数占比和高单价（起拍单价超过1万元/平方米）的土地幅数占比来看，1月份出让地块中高总价地块占比为1.8%，环比去年12月和同比去年1月均有明显下滑，降幅分别为1.4和1.0个百分点；起拍单价超过1万元/平方米高单价地块的比例同环比也有明显下滑，降幅分别为0.5和1.0个百分点，仅有1.6%，这一系列数据均表现2月份优质宅地将会越发稀缺。

  从数量上来看，1月优质地块供应（总价超10亿或起拍楼板价超1万元/平方米的地块）总幅数仅52宗，环比去年12月下降了六成之多，同比去年同期也下降了两成。分城市来看，上海、福州和南京高品质地块更多，优质地块幅数均5宗。此外，无锡、宁波、南通、佛山、广州、东莞、苏州等城市也表现比较突出，均超2宗（含）。值得注意的是，长三角城市优质土地供应量合计30宗，占全国占比近六成，是优质地块的主要供地区域，也是土拍市场潜在的最大“热源”。

  其中上海表现尤为突出，其中备受瞩目的当属处于内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，起拍总价高达47.2亿元，起始楼面价高达77179元/平方米，该地块起拍价创下了周边同类地块新高，考虑到该地块区位佳，并且出让条件比较宽松，势必会引发房企的一番激战，可售楼面价大概率会超越去年七月金隅在杨浦拍下的江浦宅地（该地块成交楼面价85764元/平方米，溢价率高达38%）。不仅如此，普陀区石泉社区也有一宗纯宅地出让，该地块位于内中环之间，毗邻中山北路内环高架路500米左右，区位较佳。同样值得注意的是，该地块起拍价为47.4亿元，起拍楼板价高达61952元/平方米，这一价格较周边同类地块的起拍价也有大幅提升（去年12月大华以总价30.6亿元竞得同位于石泉社区、毗邻该地块的一宗商住地，住宅部分起始楼板价为53851元/平方米，住宅成交楼板价约合63307元/㎡），并且参考周边而周边商品住宅房价约在10万元/平方米的售价来看，成本压力还是比较大的。除此之外，浦东川沙、浦兴社区也有多宗优质宅地出让，尤其是浦兴宅地，起始总价60.0亿元，起始平均楼板价约为23740元/平方米，也值得房企重点关注。

　　广州2月也有多宗优质地块供应，其中备受关注的海珠区石岗路AH050946地块已于2月1号成交，该地块起拍楼面价34490元/平方米，是海珠区起拍楼面价第三贵的地块，仅次于琶洲新港东路地块、大干围地块，最终地块被中海以封顶价22亿元+450平方米配建面积夺得，折合楼面价50526元/平方米，目前是广州土地楼面价第五高地块。春节后海珠区赤沙车辆段综合体TOD地块也将迎来土拍，该地块总建面达30.4万平方米，起拍总价82.3亿元，折合楼面价约27087元/平方米（不计入上盖），采用“竞价+竞配建+摇号”方式，设置最高限制地价约119.4亿元，封顶竞配建政府性房源建筑面积75600平方米，地块最高楼板价可达5.2万元/平方米，虽然地块位置比较优越、配套佳，但由于总价较高，加之要求竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验，符合竞买条件的企业相对较少，因此地块大概率会以较低溢价成交。

　　除沪、广两城以外，福州、南京、东莞、南通、无锡等二三线城市也有部分优质地块值得关注。就以无锡为例，1月有4宗起拍价超过1.4万元/平方米的土地挂出，分别位于锡山、经开和江阴，由于区位均比较优，部分地块还有“学区”加持，预计房企竞拍会比较激烈。

04

市场预判：金融监管收紧下溢价率还将下滑
上海、广州等市拿地机会仍可重点关注

  受以杭州为首的长三角二三线城市优质土地供应增加的影响，1月份土地成交热度低位回升，但依然低于二、三季度平均水平。就土地挂牌量来看，受季节性因素的影响，1月土地供应量明显减少，较去年12月降幅超五成，同比去年同期，供应量也下降了12%，创下去年3月份以来的历史低位，尤其是一线城市，同比也已“腰斩”。考虑到2月仍受春节假期的影响较大，预计接下来的供应将会维持较低位。

  土地整体供应量减少的同时，优质地块供应占比明显减少，1月份出让地块中高总价地块和高单价地块占比同环比均有明显下滑。起拍价超过3万元的优质宅块仅有4宗，其中上海3宗、广州1宗。在上述因素的叠加影响下，预计2月份溢价率继续走低，高热地块数量进一步减少，并向上海、广州、无锡等少数热点城市集中。不过在这些优质土地占比高、同时热度也比较高的城市，建议还需仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。