[克而瑞]热点城市投资扎堆，红档房企底价“捡漏”

  导 读 

  通过合作开发来分摊风险成共识，聚焦与深耕仍是主旋律。

  ◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

  地方调控严格、金融政策持续收紧，导致2021年以来地市差异显著，以杭州为代表的长三角城市在浙系房企的簇拥下土地热度高居不下，反观部分二线城市因优质地块供应减少市场有所降温。房企端来看，通过合作开发来分摊风险成共识，聚焦与深耕仍是主旋律。

  01

  长三角溢价率居高不下

  环渤海、中西部部分二线热度较低

  2021年以来，受制于地方调控严苛、三道红线等政策，企业拿地积极性较低，土拍成交规模保持低位。市场低迷的情绪下，土地热度分化尤为明显：

  以杭州为代表的长三角城市溢价率居高不下，多宗地块高溢价成交，尤其是杭州，2021年以来的含宅地块，过半以30%的溢价率封顶成交。而青岛、成都、南京等城市表现相对冷淡，平均溢价率不足5%。

  部分二线城市溢价率表现低迷原因是在于：第一，出让地块处于远郊，地理位置较差，例如青岛；二是由于市区出让地块以商业、安置房等性质为主，宅地则分布在远郊区域，导致整体溢价率较低。

  值得一提的是成都1月份有多宗宅地成交溢价率均控制在10-20%以内，且从分布上来看兼具市区与郊县，土地供应相对平均，房企拿地也较为理性。

  02

  杭州是浙系房企争夺主战场

  低热度城市以本土开发商为主

  平均溢价率较高的城市中，杭州、徐州的品牌开发商相对较多，竞争激烈。而湖州、金华、台州和义乌等主要为本地小型项目开发商在纳储。

  杭州作为省会城市，对浙系房企具有显著的投资吸引力，也是房企争夺主战场：在杭州拿地较多的企业中，绿城、滨江、兴耀控股、德信、中天美好等浙系房企超过六成，而万科、荣盛、保利也同样看中杭州市场热度和发展潜力积极落子。

  其中绿城和滨江作为杭州龙头房企，开年以来积极在杭州纳储。2020年滨江问鼎杭州楼市销售榜首，绿城则以积极纳储的态度展现了重回榜首的决心。仅1月份绿城就在杭州增加了6宗宅地，分布在江干区、富阳区和余杭区，均以30%的封顶溢价率成交，考虑到一季度拿地能够在年内上市，这些地块对于绿城全年业绩会形成有力支撑，而滨江开年以来共在杭州新增4宗土地，投资力度同样不容小觑。

  此外，去年较热的徐州也受到全国化品牌房企青睐，华润、招商、金辉和弘阳拿地溢价率均超过100%，足以见得房企对该区域市场前景看高一线。

  反观土地市场较为冷清的城市，拿地基本以本土开发商为主，品牌房企关注度较低。典型如青岛，和达置业作为深耕青岛的本土企业，1月份在青岛胶南市底价获得4宗办公地块和2宗宅地。此外本土国企青岛城投2月份也在青岛有所斩获。品牌房企中，仅融创、远洋纳储，均为底价成交。

  03

  红档房企低价捡漏

  热门地块合作开发分摊风险

  以2021年以来重点监测城市的土地平均溢价率将城市分为高溢价（溢价率>20%）、相对平稳（溢价率10%-20%）和低溢价（溢价率<10%）三种类型，可以看出不同档位的房企城市选择偏好不尽相同：

  红档房企在高溢价城市拿地比例最低，仅有17%的拿地位于高溢价城市，另外有近六层的拿地位于低溢价城市，如恒大虽在平均溢价率较高的嘉兴有所斩获，但该地块为底价成交。总体而言，三道红线掣肘下，红档房企拿地较为谨慎，多以底价成交。

  除了伺机底价拿地外，合作拿地、战略合作已经成为房企新增土储重要方式。

  三道红线下各档位的企业均开启以联合体形式获取的土储，例如绿城作为黄色档位房企，1月份在杭州的新增土储中，就有2宗是与地铁集团联合拿地；保利、华润均为绿色档位房企，且均为国企，在资金实力相对雄厚的情况下，仍选择以联合体的方式在北京拿地，以此分摊风险。

  战略合作也是房企破局的重要之道，粤系房企中富力、珠江投资、华侨城等房企已经是城市旧改的主要合作对象，除了寻求与政府方面的合作以外，2021年以来葛洲坝弘阳与中梁这样“房企+房企”的合作模式也成为行业新趋势，不同企业之间通过战略合作的方式，相互取长补短，有助于企业在目前行业背景下更稳健的发展。

  总体来看，长三角作为房企战略重地，以及浙系、苏系房企的大本营，土地市场活跃度和热度都相对较高，短期仍将是房企重点布局区域；反之环渤海区域和部分二线核心城市近期出让的优质地块减少，导致地市相对较冷，对于城市面积较大、中心辐射范围不足的城市来说，企业拿地仍要重点考虑区位配套、板块活力等问题。

  从房企层面来看，红色档位受制于三道红线的枷锁，纳储上更加偏好目前热度较低的城市，即使在高溢价城市拿地，也主要以底价拿地为主。整体而言，投资趋同下，合作成为企业破局的关键，无论是合作拿地，还是战略合作，都是企业未来纳储的重要渠道和方式之一。