[克而瑞]土地成交量价齐涨，热点三四线土拍竞争加剧(3.29-4.4）

  2021年第14周（2021年3月29日-2021年4月4日），重点监测城市土地供求量双双上涨，成交地价也因热点三线城市有多宗高价土地成交拉动而环比上涨。市场热度方面，在供地新政的影响下，热点城市土拍热度仍然在升温，特别是长三角区域，无论是主城区还是下辖区县，均有土地以高溢价成交，三四线城市的平均溢价率也突破30%，达到历史较高水平。

  土地政策

  西安将集中进行土地出让

  3月底，住建部两会后调研的又一城市西安也收紧了房地产市场调控，其中在土地供应方面，西安将建立完善房地联动机制，全市商品住宅、共有产权住房用地均将实行“限房价、定品质、竞地价”出让。值得注意的是，虽然西安不在22城内，但在《通知》中，西安也提出每季度将集中发布宅地出让公告并集中出让。此外，4月2日，广州房地产市场调控也再度收紧，其中在土地供应方面，广州提出将严格落实住宅用地分类调控要求，进一步增加住宅用地供应规模，同时还将加大租赁宅地的供应力度。

  土地供应

  北京、天津、无锡集中挂地

  重点城市土地挂牌量环比明显上涨

  供应方面，由于近期各地供地计划相继出台，本周重点监测城市土地挂牌量较上周明显上涨，总供应量为2232万平方米，环比增加36%。具体到城市来看，本周重点城市中的北京、天津、无锡均集中挂牌了第一批住宅用地，其中北京共推出30宗地，中心城区海淀、朝阳等也有多宗土地供应，同时为了控制地价平稳，区位较好的项目均将采取“限地价、竞政府持有商品住宅份额”等竞价方式；天津也集中挂牌了58宗住宅用地，南开、西青等核心区域均有优质宅地供应；无锡也于3月29日挂牌了首批集中出让宅地，共涉及16宗，且均设有最高限价。除了这些重点城市外，近来土地市场较热的温州、台州、绍兴、义乌等长三角城市也均有多宗土地推出。在大规模的土地供应下，这些城市的市场热度预计能得到一定的降温。

  土地成交

  成交建面环比上涨

  三四线城市成交占比提升至七成

  成交方面。本周重点监测城市土地成交量止跌转涨，总成交建筑面积环比上涨59%至884万平方米，但仍不及去年同期水平；成交金额也随之上涨，重点城市的成交总金额为411亿元，环比大涨70%；价格方面，受热点三线有多宗高价地块成交影响，重点城市平均楼板价出现上涨趋势，平均地价达4648元/平方米，环比上周小幅上涨了7%。

  各能级城市中，三四线城市仍为成交主力，成交占比进一步上涨并达到7成左右。具体来看，一线城市本周仅广州有番禺区的一宗商办用地成交，由中铁建以底价摘得。二线城市成交量和上周相差无几，无一城市的成交量超过100万平方米；在有土地出让的城市中，南宁的成交量最大，总成交建面为92万平方米，共成交4宗地，分别位于邕宁、江南、良庆和青秀，最终这4宗地由招商、荣和、建发和广西霖峰投资分别竞得。重点监测的三四线城市中，柳州、惠州和芜湖的成交量相对较高，均超过了50万平方米；整体来看，成交热点仍集中在长三角区域，嘉兴、金华、温州、湖州等多个城市均有地块以超高溢价成交，市场热度仍然维系在高位。

  市场热度

  长三角多城土拍溢价超30%

  拉动整体溢价率再度突破20%

  成交溢价方面。在热点三线城市有多宗地块高溢价成交的影响下，本周重点监测城市的土地成交溢价率为23.7%，较上周大幅上涨7个百分点。各能级城市方面，二三线城市的成交溢价率均较上周明显上行，涨幅均超过了5个百分点。二线城市中，南宁、石家庄等主力城市的平均溢价率均超过了15%，拉动二线城市溢价率环比上涨至13%；三四线城市则受长三角城市土拍热度持续攀升带动，成交溢价率突破30%，芜湖、金华、台州等多个城市的溢价率均达到了50%以上。

  土地流拍方面。尽管三四线城市土拍热度持续上涨，但能级城市内部冷热分化也更加突出，除长三角区域外，其他区域的三四线城市热度明显较低，也成为土地流拍的主力。本周也不例外，如洛阳、梅州等城市均有多宗地块遭遇流拍。在此影响下，本周重点城市的流拍率也出现明显的涨幅，环比上涨6个百分点至14%。

  周度TOP5

  长三角城市土拍延续升温

  拿地成本仍在攀高

  随着各城市供地计划相继出炉，近期入市优质地块数量也明显上涨。以本周成交TOP5地块来看，除榜首广州番禺商办用地底价成交外，其余四宗地均为高溢价成交。具体来看，本周成交总价最高地块为广州番禺商办用地，成交总价为24.03亿元，由中铁建竞得；门槛地块位于台州温岭市，由方远和荣安联合竞得，成交总价为17.8亿元，溢价率48%。

  为了增加优质土储，房企加速在热点城市布局，热点三四线城市的土拍热度持续高位，尤其是长三角城市。以本周成交单价TOP5地块来看，这5宗地均来自长三角城市，且均以封顶价或高溢价成交，土拍竞争十分激烈。不仅是绍兴、温州等主城区地块，如台州温岭、金华东阳等三四线的下辖县市，土地市场热度同样高涨，如金华东阳江北街道宅地就经历了444轮激烈争夺，才由正威溢价97%斩获，平均楼板价超过1.2万元/平方米。激烈的竞争下，这些城市拿地成本较此前也明显上涨，如单价榜中4宗地的价格均较周边此前成交同类型宅地的价格有所上浮。

  重点地块点评

  祥生斩获绍兴柯桥新“单价地王”

  地块分析

  进入3月末，重点城市土地供应已经断供，长三角三四线城市的土拍热度在此影响下维系高位，绍兴、嘉兴、张家港等城市均有高溢价地块成交。其中，绍兴继上周之后再有优质地块出让，吸引了10余家房企争夺，在经过197轮激烈竞拍后由祥生竞得，成交总价为20.47亿元，平均楼板价达26719元/平方米。值得注意的是，该价格已经刷新了柯桥区历史成交宅地楼板价新高，成为柯桥区新的“单价地王”。

  据地理位置来看，该地块位于镜水南路与胜利西路交叉口，周边交通较为通达。同时，宗地距离柯岩风景区较近，南邻鉴湖江，风景优美，附近也多以低密住宅小区为主，居住氛围浓厚，周边配套也比较齐全：商业方面，地块周边多以小型商铺为主，菜市场、小型超市均有，能满足日常生活需求；教育方面，澄海小学、柯岩中心小学均在项目附近，未来能够就近入学。由于柯桥区土地供应相对较少，区域内在售新房项目也不多，且多为尾盘在售，项目周边二手房挂牌价格约在3万元/平方米以上，该项目的入市有利于增加区域内住宅的供应；不过，项目周边还有几宗低密宅地预计将于近期开拍，未来可能会与项目同期入市，项目未来可能会面临一定的销售压力。