[克而瑞]土地供应不及去年同期，集中供地下热点三线土拍升温

  春节假期过后，3月份土地市场交易日渐活跃，再加之上年基期受疫情影响处于低位，成交建面同环比增幅均超过三成。市场热度方面，在热点三线城市优质地块供应增加，以及集中供地下市场热度转移等因素影响，绍兴、义乌等城市地价屡创新高，溢价率指标延续上升，并创下2020年以来的最高点。

  不过，就供应情况来看，本月土地市场挂牌规模和去年同期相比仍有较大的差距。虽然3月份已经有北京、广州、长春、天津、无锡等五城推出了首批集中出让的住宅用地，但仅有广州、长春和无锡的土地将于4月份入市。考虑到各地供地时间的铺排和错期，预计在4月份会迎来重点城市集中供地的首轮挂牌潮，对有意于在重点城市拿地的企业而言，也将迎来投资决策的繁忙期。

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  市场走势

  成交规模同比持平

  优质地块高占比拉动平均地价继续走高

  供应方面。本月土地挂牌量较2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超过三成的差距。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积19963万平方米，环比增加21%，同比下降34%。各能级城市土地供应量环比均呈上涨趋势，其中一线城市土地供应量增幅最为突出，本月总挂牌量达1324万平方米，主要得益于广州和北京在3月份均推出了集中供应的第一批土地。集中供地的重点城市中，长春、天津、无锡也均推出了第一批集中出让的住宅用地。不过，结合出让时间来看，仅有广州、长春和无锡的宅地预计将于4月份开拍，其他城市出让地块多要在5、6月份才能入市。

  成交方面，随着各城市拍地计划提上日程，土地供应量也随之上涨，3月份全国土地市场成交量也得以较上月明显回升。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积也增长至15677万平方米，同环比分别增加32%和42%。各能级城市市场表现各异，仅一线城市成交量同环比均呈下跌趋势。具体来看，一线城市在供地新政的影响下，四城土地供应几乎断供，仅广州有4宗土地成交；二三线城市的成交建面较上月大幅上涨，其中三四线城市的成交建面重回1亿平方米以上，同环比涨幅均超过40%。

  价格方面，受重点一、二线城市成交量大幅缩减影响，本月平均楼板价冲高回落，环比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增长了6%。分能级城市来看，仅三四线城市地价环比上行，一、二线城市本月成交地价均不及上月。具体来看，一线城市本月平均地价为11647元/平方米，环比大降37%，主要是由于上月成交多宗高价地的沪广本月供地质量明显下滑，成交地块无一单价超过2万元/平方米；二线城市本月平均地价为3977元/平方米，较上月下降了17%；三四线城市则在绍兴、义乌等多个长三角城市有优质地块高价成交的拉动下，本月平均地价突破2000元/平方米，环比上涨20%。

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  市场热度

  长三角三线土拍显著升温

  拉动溢价率创下2020年来最高水平

  市场热度方面，受重点一二线城市土地供应量大幅减少影响，为了补充优质土储，房企将拿地重心向热点三四线城市转移，以长三角城市为代表的热点三四线城市土拍热度急剧升温。在此影响下，本月成交溢价率进一步冲高，达到19%，创下2020年以来的最高水平。

  各能级城市表现不一。一二线城市受供地新政影响，优质土地出让节奏中断，溢价率也因此回落，其中一线城市受四个城市土地供应几乎“断供”影响溢价率降至零点，二线城市溢价率也受新政影响溢价率小幅下滑至15.8%。而三四线城市则在优质土地密集出让加之房企年初拍地意愿强烈等因素的利好下，溢价率冲至21.3%的高点，土地市场热度明显上升。

       土地市场整体热度上升的影响下，土地流拍现象也进一步缓和。以重点监测的城市来看，流拍率已经连续四月走低，本月已降至9.1%，较2020年下半年来的最高点已经下滑了近5个百分点。从流拍地块所在城市来看，三四线的远郊区或下辖县市仍为流拍主力，占本月流拍地块的8成以上，如徐州新沂、芜湖繁昌、扬州高邮等区县均有地块遭遇流拍。这些土地虽然地价都不高，但由于所在片区配套缺乏，购房需求较少，房企拿地意愿也比较低，最终惨遭流拍。

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  重点地块

  三四线城市优质地块密集入市

  多城地价天花板被刷新

  受2月末重点城市集中供地新政影响，一二线城市优质土地出让幅数明显减少，导致房企拿地重点偏向热点三四线城市，以长三角的绍兴、义乌等代表的热点三四线城市在优质宅地大量入市的影响下土地市场热度明显升温。以本月成交总价TOP10地块和单价TOP10地块来看，三四线城市分别占6席和7席，成为本月入榜主力。

  同时，在优质宅地的入市的影响下，三四线城市本月更是诞生了多个板块、区域乃至全市的“单价地王”，如义乌、绍兴、丽水均有全市“单价地王”诞生。典型如本月成交单价最高的地块为义乌原宾王客运站地块，成交楼板价为36030元/平方米，一举刷新了义乌成交涉宅用地单价天花板。再如绍兴的两宗入榜地块，其中位于柯桥区柯岩片区的宅地，最终成交单价也超过2.5万元/平方米，刷新柯桥区涉宅用地成交单价新高；另一宗位于越城区则水牌片区的低密宅地更是刷新了绍兴市历史成交宅地单价新高。

  总结：2021年3月，在上月末重磅供应政策出台的影响下，以北上为代表的一、二线城市明显放缓了土地出让节奏，因此本月成交规模虽然回升，但平均地价却呈现出环比下行的趋势。不过，在热点三线大规模优质土地入市成交的带动下，本月土地市场热度仍然在上升，溢价率更是逼近20%，已冲至2020年以来的最高点。

  不过，市场热度持续上升的趋势难在4月份延续。一方面，北京、广州等重点城市已经推出集中供应的第一批土地，且其中不乏优质用地，在重点城市供应量上升之下，房企关注重点和拿地资金也会重新偏向这些重点城市。另一方面，近期热点城市调控呈现出明显收紧的趋势，住建部多次约谈热点城市，西安、金华、湖州等城市均在近期加码了房地产市场调控，以抑制市场热度。就此来看，下月土地市场整体热度有望得到降温。