[克而瑞]土地成交量降至近一年低位，重点城市推地潮来临

  2021年第15周（4月5日-4月11日），南京、杭州、重庆、沈阳等城市均在本周推出了首批集中出让地块，重点监测城市土地挂牌量得以明显上涨。不过，本周重点监测城市的土地市场成交量却仍在低位徘徊，总成交建面仅为500万平方米左右。市场热度方面，在多宗优质土地出让的带动下，热点三四线城市土地市场热度进一步升温，佛山、丽水遂昌、衢州江山等市县均诞生了新的“单价地王”。

  土地政策

  住建部约谈广州、合肥等五城

  徐州加入供地“两集中”

  随着市场热度的走高，热点城市政策环境也越来越紧。4月8日，住建部约谈广州、合肥、东莞、南通、宁波等五个城市，要求各城市落实“房住不炒”，对于调控政策效果要加强评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性；同时，人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划。在4月5日，合肥市发布的新政中，就提到单列租赁住房用地900亩，占全市商品宅地供应量的10%。热点三线城市的政策环境同样也在收紧，4月9日，徐州加强了房地产市场调控，其中在土地供应方面提出将实行供地两集中，并建立土拍熔断机制，严格价格备案管理，以保持地价、房价走势平稳。

  

  土地供应

  南京、杭州等四市推出首批集中出让地块

       重点城市土地挂牌量大涨

       供应方面，随着更多重点城市落实集中供地政策，本周重点监测城市土地挂牌量较上周进一步上涨，总供应量超过3000万平方米，环比大幅增加50%左右。具体到城市来看，本周重点城市中的南京、杭州、重庆和沈阳均集中挂牌了第一批住宅用地，其中南京、杭州和重庆的供应量均在500万平方米以上，这些土地预计将于4月末、5月初出让。除这些城市外，一、二线城市本周新挂地块多为商办用地，其中上海推出了位于虹口北外滩的一宗地标项目用地，总起价达91.04亿元。重点监测的三四线城市中，仅温州和绍兴的供应建面超过50万平方米，其余城市的供应量相对较少。

  土地成交

  成交量回落至低位

  能级成交结构变动致地价上涨

  成交方面，受重点城市近来拍地节奏放缓影响，本周重点监测城市成交量环比有所下降。具体来看，重点监测城市成交总建面为507万平方米，同环比降幅均在4成以上；成交金额也因此下降至373亿元，环比小幅下降9%；价格方面，受二线城市成交占比提升影响，重点城市平均楼板价出现上涨趋势，平均地价达7358元/平方米，环比上涨58%。

       各能级城市的成交量均不敌上周。具体来看，一线城市本周无土地出让。二线城市总成交量仅为190万平方米，除西安外，其余城市的成交量均不及50万平方米；成交量最大的西安，本周共成功出让了8宗地，均位于西咸新区，其中3宗地的成交溢价率都超过了100%，位于沣西新城的宅地吸引了近60家房企及马甲竞拍，最终成交溢价率高达226%。重点监测的三四线城市中，仅有嵊州的成交量超过了50万平方米，其他城市的成交量相对较低；整体来看，成交热点仍集中在东部沿海城市，佛山、南通、湖州等多个城市均有地块以超高溢价成交，市场热度居高不下。

  市场热度

  超高溢价成交地块占比上升

  拉动整体溢价率大幅上涨

  成交溢价方面。受西安、佛山等多个热点城市有超高溢价地块成交影响，本周重点监测城市的土地成交溢价率大幅攀升至41%，达到近一年来的最高水平。各能级城市的成交溢价率也较上周大幅上涨，并双双突破30%。具体来看，二线城市中西安成交了3宗溢价率过百的地块，平均溢价率高达94%，成为二线城市溢价率上涨的最大动力。重点监测的三四线城市中，有土地成交的城市中仅有7个城市的溢价率低于5%，且佛山、南通、湖州等主力成交城市的溢价率均在50%以上，市场热度进一步上涨。 

  土地流拍方面。在供地新政影响下，重点监测城市近来入市出让地块数量明显减少，同时作为流拍主力的三四线城市近来土地市场热度不断升温，房企拿地意愿较强，土地流拍现象也受此影响得到缓和。本周重点监测城市的流拍幅数和流拍率均上周明显下降，流拍率已降至5.3%的低位。

  周度TOP5

  热点三四线城市土拍热度居高不下

  佛山地价天花板再创新高

       从重点监测城市近期土拍情况来看，热点城市的土拍热度仍然维持在高位。以本周成交TOP5地块来看，五宗地均为高溢价或封顶成交，其中位于西安西咸新区的沣西新城商住地吸引了58家房企及马甲前来竞争，最终成功触及熔断价格进入摇号，溢价率高达226%。苏州相山区高铁新城地块亦是吸引了上百家房企及其马甲前来竞拍，最终由金茂以48.21亿元的总价摇中。

      相比于一二线城市，三四线城市对地价的管控相对宽松，因此本周又有多个城市有新的“单价地王”诞生。以本周成交单价TOP5地块为例，就有三宗地分别刷新所在片区的最高成交地价，分别是佛山顺德陈村地块、丽水遂昌地块和衢州江山黄陈小区地块。其中，佛山顺德陈村地块成交楼板价达22330元/平方米，不仅刷新了顺德区的成交宅地最高单价，更刷新了全市涉宅用地成交单价最高纪录。

  重点地块点评

  华润64.5亿拿下佛山新“单价地王”

  地块分析

  自3月以来，热点三四线城市的土地竞拍热度持续上升，已有义乌、绍兴等多个城市出现新的“单价地王”。本周也不例外，位于大湾区的佛山土地市场热度也明显升温，如位于顺德区陈村板块的一宗TOD宅地吸引了20余家规模房企前来竞拍，在经过111轮竞拍后，该地块由华润置地成功竞得，成交总价高达64.5亿元，溢价率达到106.7%。同时，值得注意的是，项目22330元/平方米的拿地单价也刷新了今年3月份刚由当代竞得南海区大沥镇黄岐地块创下的楼面价纪录，成为佛山新的“单价地王”。 

  这宗地之所以受到房企的激烈竞逐，和其优越的地理位置有关。据地理位置来看，项目处于广州在建的地铁7号线两大站点南涌站和陈村新城站之间，同时还有临江优势，区位极为优越。目前地块已有多个品牌房企入驻，已经形成了较为浓厚的居住氛围，各项配套也比较完善：商业方面，项目除了可享受周边社区自带底商外，还自带商业，能充分满足日常生活需求；教育方面，地块周边3公里内有南涌小学、青云中学等多所学校，资源也比较优质。目前，宗地所在的陈村板块在售项目较多，平均售价约在1.9万元~3万元/平方米之间，和项目成交楼板价相比利润空间较薄；不过，项目靠近广州，可享受广州外溢购房需求利好，未来去化压力预计不大。