[克而瑞]热点城市优质土地供应开闸，地市热度再度升温（2021年4月）

  导 读 

  本月重点城市迎来了集中推地潮，优质土地大增拉动溢价率攀升至25.4%。

  ◎  研究员 / 马千里、周奇

  受土地供应“两集中”政策影响，4月份多地供地节奏改变，重点城市土地入市规模大幅缩减，三四线城市土地出让也明显放缓，整体来看土地成交面积同、环比均出现回落。不过，在市场热度方面，由于月内优质地块成交占比明显上升，重庆、无锡等城市土拍异常火热，带动溢价率指标上升至近三年新高。另一方面，就供应情况来看。本月重点城市迎来了集中推地潮，深圳、杭州、南京、郑州等13个重点城市在月内推出了首轮集中出让的土地，且杭州、郑州、长沙等城市的供应量都在500万平方米以上，供应量较多。

  01

  市场走势

  五城迎来首场集中拍地，但成交规模仍然不及上月

  供应方面。受深圳、杭州等13个重点城市推出首批集中出让土地影响，4月土地挂牌量较3月大幅上涨，但仍不及去年同期。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积27789万平方米，环比增加39%，同比则下降了10%。各能级城市中，仅一线城市土地供应量增幅大幅缩减，二三线城市的供地量均环比上月有所增加。集中供地的重点城市中，深圳、杭州、南京、苏州、宁波、厦门、福州、济南、青岛、郑州、长沙、沈阳、重庆等13个重点城市均推出了首批集中出让土地，除沈阳和重庆已于4月末成功开拍外，其余城市多将于5月迎来首次集中拍地，预计下月重点城市“供应荒”有望得到纾解。

  成交方面，尽管长春、广州、无锡、重庆、沈阳等5个重点城市均在本月迎来了首次集中拍地，但受热点城市加强土地端调控、中小城市减少土地供应量影响，本月全国土地市场成交量较上月反而呈现下降趋势。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积也降至13428万平方米，同环比分别下降42%和14%。各能级城市市场表现各异。具体来看，一线城市在广州迎来首场集中拍地的影响下成交建面环比大增，二线城市的成交量也因重庆、长春、沈阳三城集中拍地而环比小幅上涨了5%。唯一同环比均呈下降趋势的能级城市为三四线城市，本月成交建面仅为9120万平方米，环比下降26%，同比更是大跌四成以上。

  价格方面，在重点城市首场集中土拍开场及热点三线优质土地供应大增的双重影响下，本月平均楼板价冲至4000元/平方米以上，环比上月大涨61%至4082元/平方米，同比涨幅也在4成以上。分能级城市来看，仅一线城市地价小幅回落，二三城市本月平均地价均较上月大幅上涨，其中三四线城市平均地价涨幅高达48%，在绍兴、无锡、温州、金华等城市均有多宗万元以上的地块成交的拉升下，本月平均楼板价突破3000元/平方米大关，创下2019年以来的新高。

  02

  市场热度

  优质土地大增拉动溢价率攀升至25.4%，重庆首场土拍平均溢价破40%

  市场热度方面。虽然本月成交量减少，但在重点城市集中拍地、热点三线优质土地供应持续开闸的影响下，本月成交溢价率大幅跳涨至25%以上，平均溢价率达到25.4%，刷新近三年以来的历史新高。各能级城市表现一致，成交溢价率较上月均有明显上涨。其中二线城市溢价率涨幅最高，溢价率环比3月增加14.5个百分点至26.8%，其中本月集中供地的重庆表现最为突出，成交的46宗地中有22宗溢价率超过50%，平均溢价率高达42%；三四线城市的成交溢价率更是在上月21%的基础上环比大涨突破30%，盐城、徐州、金华、佛山等多个城市的成交溢价率都高达60%以上；一线城市在广州首批集中供地的助力之下，溢价率也增至11.0%。

  集中供地下，土地竞拍热度出现明显分化，导致土地流拍现象也有所加重。以重点监测的城市来看，连续四月走低的流拍率在本月中止了下降趋势，回升至10.9%。从流拍地块所在城市来看，三四线城市仍为流拍主力，尤其是广西的桂林、北海等城市，均有多宗土地遭遇流拍，主要是由于这些城市近期楼市表现较差，库存偏高，土地市场也因此较为冷清。此外，集中拍地的广州和长春也均有土地遭遇流拍，但流拍地块区位较为偏远，如广州流拍地块多位于增城远郊区，城市面貌较差，地块素质也较为一般，房企拿地意愿不强，最终惨遭流拍。

  03

  重点地块

  广州多宗地封顶摇号成交，金沙洲宅地可售楼板价进入广州前十

  4月份，绍兴、温州、佛山等热点三线城市的优质土地供应力度仍在持续，同时重点城市长春、广州、重庆、无锡也在本月迎来了首场集中土拍，其中不乏市场关注度较高的优质用地。在此影响下，本月土地市场热度再次攀升，出现了多宗高溢价成交的土地。以本月成交总价榜和单价榜入榜地块来看，溢价率超过30%的地块多达12宗。

  就各城市土拍表现来看，本月关注度最高的城市莫过于广州。作为首个集中拍地的一线城市，广州此次集中拍地亮点颇多，48宗地中成功出让42宗，共揽金906亿元，虽然首次土拍平均溢价因供地结构的原因并不高，但热点地块竞拍热度仍然处于高位。以广州本月入围单价榜的5宗地来看，5宗地中有3幅地触及上限价，其中番禺新造地块和黄埔科学城地块更是连竞自持也达到上限最终以摇号成交，华润竞得的金沙洲地块可售楼面价则冲进广州涉宅土地单价TOP10。

  总结：2021年4月，广州、重庆、长春、沈阳、无锡等五个重点城市迎来了集中土拍，地价和溢价率双双突破近三年新高。究其原因，一方面是由于供地量较大的重庆本轮供应了多宗优质土地，且重庆不限地价，本轮土拍平均溢价率高达42%，助力土地市场整体热度升温；另一方面，由于集中供地影响，多个房企土储告急，加之上半年企业现金流较为充裕，房企拍地积极性较高，也刺激土地市场热度上涨。

  但这种势头难以长期延续。自2021年以来，随着市场热度不断上涨，各城市的调控政策也在不断增加，近期调控范围已下沉至热点城市的下辖县市，嘉兴、东莞、南通等多个三四线城市更是在本月再度收紧调控，土地侧调控方向也由单纯的“控溢价”向“控地价、控房价”过渡，如南通要求全市所有的商品住宅用地要实行“双控”。在热点城市全面控地价的影响下，土地市场热度也会受到影响。此外，对于开发商来说，在调控收紧背景下，高价拿地的盈利压力越来越大，现金流不充裕的房企高价拿地更应该谨慎。