[克而瑞]土地周报 | 土地供求量双双下滑，杭州首场土拍揽金超千亿

  2021年第19周（5月3日-5月9日），受假期影响，重点监测城市土地供求双侧表现均不及上周，但地价水平却在城市成交结构改变的影响下大幅上涨。重点城市集中供地方面，本周成都挂出了首批集中出让土地的公告，共涉及40宗宅地，且全部限清水房价，杭州则迎来了首场集中拍地，本次拍地杭州市场依然火热，57宗地中有44宗触及上限价，竞自持比例最高甚至达40%，最终这场土拍成交总金额达1178.5亿元，是目前已拍地城市中首批出让土地成交金额最高的城市。

  土地政策

      绍兴跟进收紧调控

  出让宅地或将全面限地价

  受集中供地影响，热点三四线城市土地市场热度被推至高位，地价呈现出明显的走高趋势，如绍兴在年内诞生了多个单价地王，涉宅用地基本均以上限价成交，土地市场“高烧不退”。为了稳定市场预期，绍兴也于5月8日也出台了调控收紧政策。其中，在土地供应与出让方面，绍兴提出将加大住宅用地供应，对热点地块在限地价的基础上增加限房价、定品质、竞配建等要求，未来或在全市范围内推行。

  土地供应

      假期影响供地量环比大降

  成都首批集中拍地共涉及40幅

  供应方面。受五一假期影响，本周重点监测城市土地挂牌量较上周明显回落，总供应建筑面积仅为704万平方米。集中供地的22个重点城市中，本周仅有成都有土地供应，首批集中拍地的总供应建面达469万平方米，共涉及40宗地，主力供地区域集中在天府新区和郫都区，将于6月7日起连续五天开拍。值得注意的是，成都此次供应的住宅用地全部设置了清水最高限价，“限地价、限房价”范围扩大到全市主城区。非重点城市中，仅南昌的供应建面超过50万平方米，其余城市的供应量均比较少。

  土地成交

      成交量跌价涨

  杭州首轮集中土拍揽金破千亿

  成交方面。同样由于假期影响，本周重点监测城市成交量较上周明显回落。具体来看，重点监测城市成交总建筑面积为1273万平方米，较上周腰斩，不过和去年相比则有24%的涨幅；成交金额也随之环比下降36%至1627亿元，同比也呈上涨趋势；价格方面，受杭州首轮集中拍地有多宗高价地成交带动，平均地价跃升至12776元/平方米，创下近一年新高。

  各能级城市成交面积也均不及上周。具体来看，在广州于4月末迎来集中拍地后，北京也于5月8日迎来了首轮集中拍地，不过截止本周末，仅有4宗地成交，余下25宗地则延期开拍，因此一线城市本周成交量仅达100万平方米；除北京本周成交了4宗宅地外，上海和广州也各成交了一宗商办用地，其中上海成交商办地位于虹口北外滩，由上海城投联合体以91亿元的总价收入囊中。二线城市中，集中拍地的杭州成交量最大，成交建面达803万平方米，其中首轮集中供地共有57幅，共揽金1178.5亿元，是目前集中拍地的城市中成交金额最高的城市；值得一提的是，杭州此次土拍热度仍然位居高位，57宗地中有44宗达到上限价，包括未来科技城三站换乘TOD地块等高总价地块，最终均进入自持阶段。重点监测的三四线城市中，仅温州成交建面过100万平方米，其余城市的成交面积都相对较少。

  市场热度

  限价影响下溢价率回落至20%

  土地流拍率亦降至较低位

  成交溢价方面。由于近期重点城市迎来了集中拍地潮，土拍溢价率在各城市加大土地供应量、“控溢价、限地价”等因素的影响下连续两周下滑。具体来看，本周重点监测城市的平均溢价率仅为20.4%，较上周下滑5.2个百分点。各能级城市溢价率也较上周明显回落，其中一线城市溢价率降至零点，三四线城市溢价率也在热点城市供地节奏调整等因素的影响下降至18%，二线城市则在杭州多宗地高溢价成交的支撑下溢价率仍维持在较高水平，本周平均溢价率达25%。 

       土地流拍方面。在土地供应减少下，本周重点监测城市的土地流拍现象较上周明显缓和，流拍率也降至7.3%的较低水平。从流拍地块的土地用途来看，商办地块仍然是近期流拍主力之一，尤其是位置较差的商办用地，最易遭遇流拍。

  周度TOP5

       杭州“霸榜”总价、单价TOP5

  入榜地块大多为封顶成交

  4月末以来，重点城市集中拍地潮接踵而至，在本周也有一个重点城市——杭州迎来了首次集中土拍。作为房企关注的重点城市，杭州此次供地“诚意”十足，钱塘新区、未来科技城等多个热点板块均有供地，吸引了多家房企前来竞拍，土拍竞争十分激烈。以总价榜入榜的4宗地来看，尽管大部分地块住宅部分占比并不高，且如未来科技城TOD地块等竞拍资格要求也比较高，但这4宗地最终均以上限价成交，成交总价都在50亿元以上，由此可见房企对布局杭州的热情高涨。

  单价榜单同样也几乎被杭州所包揽，共有4宗地成功入榜，其中位于四堡七堡单元的两宗宅地成交单价都在4万元/平方米以上，成为杭州本次土拍中成交单价最贵的地块。值得注意的是，杭州的土地成本同样也在上涨，入榜四宗地均较去年周边成交同类型地块价格出现明显涨幅，尤其是四堡七堡单元两宗地，价格涨幅均在35%以上。

  重点地块点评

      华润置地斩获余杭区总价地王

  地块分析

  5月7日、8日，杭州首场集中拍地正式开拍。本次土拍，杭州共有57宗土地出让，最终全部成交，总揽金1178亿元。在本次土拍中，起价最高的地块是未来科技城核心片区的住宅用地，起拍价达86亿元。作为本次土拍中未来科技城核心区唯一的涉宅用地，该宗地受到了众多房企的关注，最终华润置地以116.61亿元的最高限价及自持4%的条件竞得，平均楼板价为16467元/平方米。 

具体来看这宗地周边条件。据地理位置来看，宗地位于科技城核心区，拥有地铁5号线、3号线和16号线三条地铁线路，交通出行十分便捷。由于未来科技城核心区正处于建设阶段，当前各类配套都在逐步完善中：商业方面，地块自带超20万平方米的大型商业，未来将大概率引入华润旗下商业品牌“万象城”；教育方面，周边幼儿园、中小学都在建，未来也可享受就近教育；同时，项目东侧还规划杭州未来科技文化中心，届时周边的公共配套会更加丰富。周边楼市方面，未来科技城此前高层精装限价约在3.61万元/平方米，与此项目的住宅限价持平；地块周边在售、待售项目较少，项目未来入市竞争压力也会比较小。