[克而瑞]土地周报 | 土地成交量缩价涨，上海推出首批集中出让宅地

  2021年第21周（2021年5月17日-2021年05月23日），受集中拍地的重点城市减少影响，重点监测城市本周成交量出现缩减，但地价和溢价率却在多个长三角热点城市优质土地集中出让的影响下环比上涨。重点城市集中供地方面，本周有3个城市推出了集中出让地块公告，其中上海为首批集中供地，长春和厦门则均为第二批；成交方面，南京于本周完成了首场集中土拍，共成交51宗，揽金992亿元，溢价率达18%。

  土地政策

  土拍高热下重点城市拍地规则升级

  苏州发布公告重申“禁马甲”

  为了成功竞得目标地块，资金雄厚的房企往往以多个“马甲”围攻目标地块，不利于市场稳定。因此，福州、无锡、合肥等城市已明确禁止马甲，本周苏州也发布公告再度强调拍地“禁马甲”。事实上，苏州早就禁止马甲拍地，但由于处罚仅针对马甲公司，对关联母公司并未有较大影响，因此各大房企套马甲拍地现象依然存在，如4月份出让的高铁新城15号地块吸引了数百家马甲公司参拍。本次，苏州重申“禁马甲”主要是为了即将到来的首场集中土拍做准备，以对房企起到一定的约束作用。

  土地供应

  上海首批集中供地清单出炉

  长春、厦门二批次供应量均较首次有所增长

  供应方面。本周重点监测城市土地挂牌量突破3500万平方米，同环比均大幅增长。供应量的显著提升主要得益于集中供地的上海、长春和厦门均推出了多宗住宅用地，其中上海推出地块为首批次集中出让土地，总建面达596万平方米，涉及57宗地，但商品住宅地块仅有28宗，且多位于五大新城片区，中心城区则仅有4宗涉宅地供应，其中仅杨浦定海社区一宗为纯宅地，静安灵石社区、普陀万里、徐汇滨江地块则均为综合体项目，起拍价也都超过了50亿元；长春和厦门则于本周推出了第二批集中出让宅地清单，供应量分别达1335万平方米和143万平方米，均较首批次供地量增长。另外，此前提出集中供地的徐州也供应了首批集中出让地块，共涉及20宗，云龙、泉山、鼓楼、铜山等诸多热点区域均有供应。

  土地成交

  成交规模不及上周

  南京首场集中土拍揽金992亿元

  成交方面。由于本周集中拍地的城市仅有南京，较上周明显减少，因此重点城市成交量较上周有所缩减。具体来看，重点监测城市成交总建筑面积为1743万平方米，环比下降12%，同比也微跌了2%；成交金额也随之减少，总成交金额达1642亿元，环比减少8%，不过和去年同期相比却增长了15%；价格方面，受城市成交结构改变影响，平均地价较上周出现回升，成交楼板价达9421元/平方米，环比小幅上涨4%，同比则增加了17%。

  各能级城市表现各异。具体来看，一、二线城市的成交量较上周均明显缩减，其中一线城市仅成交了3宗商办用地，北上广各有一宗，且均为底价出让；二线城市中仅集中拍地的南京成交量超过100万平方米，其余城市的成交量都相对较低；本次南京集中土拍计划出让52宗地，最终成交51宗，共揽金992亿元，是已完成集中土拍城市中成交金额第三高的城市。三四线城市的成交量较上周明显回升，主要得益于嘉兴、金华等城市集中土拍的影响，成交量环比上月翻番。

  市场热度

  热点三线成溢价率上升最大助力

  本周溢价率再度回升至20%

  成交溢价方面。本周重点监测城市的土拍溢价率也较上周出现上涨，平均溢价率达20%，环比上周增长了6个百分点。溢价率的上涨主要得益于热点三四线如嘉兴、金华、义乌、佛山等城市成交了多宗高溢价地块所致，虽然这些热点城市加强调控并升级了土拍规则，但地块限价相对宽松，因此导致溢价率居高不下，如嘉兴、佛山等城市本周成交溢价率均超过了30%。

  土地流拍方面。本周重点监测城市的土地流拍率和上周大致持平，流拍率为8.4%。从流拍地块所在城市来看，三线城市成为流拍主力，金华、徐州、南通等城市均有多宗地块遭遇撤牌或流拍。

  周度TOP5

  集中拍地的南京成为入榜主力

  南部新城土地单价创新高

  本周，又一热点城市南京迎来了首轮集中土拍。本场土拍南京计划出让52宗地，玄武、建邺、秦淮、雨花台、栖霞等主城区也有多宗地块供应，吸引了多家房企的参与。以本周成交总价TOP5地块来看，共有4宗地来自南京，且全部为商住办综合体项目，其中争夺最激烈的当属位于玄武区洪山街道的G24地块，尽管该地块体量大、起拍金额高，但仍然经过了158轮、长达近4个小时的竞拍才成交，最终由招商蛇口成功竞得，成交总价达88.9亿元。

  除了上述重磅商住办综合体项目外，南京本次土拍也推出了多宗优质纯宅地，由于二三批次供应地块质量大概率不及首批，因此房企争夺意愿十分强烈，51宗地中有36宗触顶成交。典型如秦淮区南部新城板块，推出的5宗地均吸引了20多家房企参拍，并且仅经过数轮竞拍就触及最高限价，其中G28地块更是以37137元/平方米的楼板价刷新了南部新城成交楼面地价。

  重点地块点评

  招商蛇口89亿元斩获新玄武核心地块

  地块分析

  5月20日-22日，长三角热点二线城市南京也迎来了首轮集中土拍。和另一热点城市杭州一样，南京此次土拍也受到了多家房企的关注，出让的51宗地中有36宗触及上限价进入摇号阶段，竞争十分激烈。在51宗地中，起拍总价最高的地块为新玄武G24综合体地块，起拍总价达71.8亿元。除了高起拍价外，该地块的体量也十分大，业态也十分多样，对拿地企业的资金能力和操盘能力提出了较高的要求。最终，该地块在经过激烈的争夺后，由招商蛇口以88.9亿元的总价成功竞得，溢价24%。 

       据地理位置来看，该地块位于新玄武板块核心位置，区位十分优越。目前，地块周边暂无地铁，但在建有地铁6号线和9号线的红叶新城站，未来交通出行十分便捷。随着中海、融创、宝龙、复地等品牌房企的入住，项目周边的配套也日益完善：商业方面，除了周边社区的底商外，项目还自带10万平方米的大型商业综合体，建成后商业资源会更加丰富；教育方面，地块紧邻南师附小和南京市科利华中学铁北分校，配套也比较齐全。当前，地块周边在售、待售项目较少，附近楼盘二手房挂牌已达5.63万元/平方米，高于地块上住宅销售限价近1万元/平方米，项目未来基本无去化压力。