[克而瑞]土地成交量平价跌，22城首批供地清单均已出炉(5.24-5.30）

  2021年第22周（2021年5月24日-2021年05月30日），重点监测城市土地成交面积和上周大致持平，不过成交均价却受城市结构的改变而出现回落，溢价率也因此小幅下滑。重点城市集中供地方面，本周武汉推出了集中出让地块，共涉及60宗地，起拍金额超700亿元，至此22个城市均完成了首轮集中推地；成交方面，本周济南、宁波两个城市有集中土拍，其中济南成交热度较低，出让114宗地中有6宗流拍，成交地块也多以底价成交为主，平均溢价率仅为11%；宁波则依然维持着高热度，29宗地中19宗触顶成交，最终揽金358亿元，平均溢价率高达25%。

  土地政策
  南京今后不再批建“别墅”类项目
  合肥划定城区最新标定地价

  5月25日，南京规划和自然资源局发布了《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》。《规则》明确将严禁审批独栋、双拼和联排户型，严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”，这意味着南京今后将不会审批建设别墅类项目。此外，合肥也于26日公布了城区最新标定地价，其中住宅用地最高楼面价为11722元/平方米。

  土地供应
  武汉首批集中供地起拍金额超700亿
  22城首次出让宅地明细均已出炉

  供应方面。受集中供地的城市仅有武汉影响，本周重点监测城市土地挂牌量仅为上周的五成左右，环比大幅减少。具体来看。重点城市集中供地方面，本周仅有武汉有土地推出，共涉及60宗地块，蔡甸和东湖高新成为供地最多的区域，不过主城区硚口、洪山、武昌等也有多宗土地供应，优质地块比例较高；至此，22城首轮集中供地公告均已出炉。其余城市中，郑州、徐州、肇庆、佛山等城市的供应量相对较高，总建面都在50万平方米以上，但供应地块多位于郊县，质量较为一般。

  土地成交
  成交面积环比上周基本持平
  宁波、济南迎来首场集中拍地

  成交方面，本周重点监测城市成交总建筑面积为1722万平方米，和上周大致持平，同比增长23%；成交金额则受成交主力济南地价较低影响较上周明显减少，总成交金额达937亿元，同比也有6%的降幅；价格方面，受城市成交结构改变影响，平均地价环比大幅下滑，成交楼板价为5439元/平方米，环同比分别下降42%和24%。

  各能级城市中除二线城市因济南、宁波有集中土拍影响成交量环比上涨，其余能级城市的成交量均不敌上周。具体来看，一线城市本周仅上海成交一宗小体量商办用地，其余城市无成交。三四线城市中，温州的成交量较高，成交主力主要集中在泰顺、乐清和平阳县，吸引了融信、海伦堡、远洋等多家房企落子。二线城市中，济南和宁波则迎来了首场集中土拍，其中济南出让地块幅数较多，共涉及114幅，最终成交108宗，揽金282亿元；宁波共推出29宗地，最终全部顺利成交，共揽金358亿元，其中绿城成为最大赢家，共有6宗地进账，总体量达80万平方米。

  市场热度
  溢价率小幅回落
  济南成为本周流拍主力

  成交溢价方面。本周重点监测城市的土拍溢价率较上周小幅下降1个百分点，平均溢价率达19%。各能级城市方面，一线城市本周依然“零溢价”；二线城市溢价率和上周持平，均为18%，集中拍地的济南和宁波溢价率分别为11%和25%，市场热度差异明显；三四线城市溢价率则较上周大幅下滑，并降至20%以下，主要是由于长三角热点三线城市优质土地成交占比减少所致。

  土地流拍方面。本周重点监测城市的土地流拍率较上周小幅下降，流拍率达7.4%。从流拍地块所在城市来看，本周集中供地的济南成为流拍主力，共有6宗地流拍，主要集中在高新、章丘和莱芜，或因出让条件严苛（如高新区流拍地块均需要引入产业及与商办地打包出让），或因区位偏远，而遭遇流拍。

  周度TOP5
  宁波首场土拍多宗宅地封顶成交
  土拍热度仍然位居高位 

  继杭州、南京后，宁波也于近期迎来了首轮集中土拍。本场土拍，宁波计划出让29宗宅地，海曙、镇海、北仑、鄞州、奉化和江北等6区均有土地出让，涉及了海曙核心、姚江新城、镇海城区等多个热点片区，因而吸引了多家房企竞拍。最终，29宗地中有19宗地触及总价上限进入竞自持阶段，包括一宗安置房用地，平均溢价率达25%，土拍竞争依然十分激烈。

  在本场土拍中，最吸引市场关注的当属海曙鄞奉片区地块。该地块位于主城区海曙区，区位优越，周边配套也相对完善，因此竞争比较激烈，经历141轮的竞拍才由万科联合宁波城投以上限价竞得，成交楼板价达26978元/平方米，创下海曙区历史成交地块单价新高。

  重点地块点评
  万科联合宁波城投斩获海曙区新单价地王

  地块分析

  5月26日-27日，长三角热点二线城市宁波也迎来了首轮集中土拍。本次土拍，宁波共有29宗地出让，最终29宗地全部成交，共揽金358亿元。与已经完成土拍的杭州、南京相同，宁波此次出让地块中也受到了多家房企的关注，最终29宗地中过半地块达到最高限价，土拍竞争依然十分激烈。29宗地中，最吸引人关注的当属位于海曙核心区的鄞奉片区HS17-04-15地块，吸引了20余家开发商参拍，最终在经过141轮激烈竞争后由万科联合宁波城投以上限价22.46亿元及配建9400平方米的条件成交，溢价率25%，平均楼板价达26978元/平方米。值得注意的是，该地块的成交单价也刷新了海曙区地价天花板，成为新的“单价地王”。 

  据地理位置来看，地块靠近环城西路、环城南路等多条城市主干道，同时直线距离1公里处有地铁2号线藕池站，交通出行较为便捷。由于宗地位于中心城区，周边居住氛围比较浓厚，各方面配套也比较完善：商业方面，项目可依靠周边社区商业，恒一广场、南塘老街等商业体也在地块方圆2公里内，能充分满足生活需求；教育方面，地块紧邻海曙雅戈尔实验学校小学部和初中部，配套也比较齐全。当前，地块周边2公里内有多个在售项目，平均价格约在3.4万元~3.7万元/平方米，和地块精装限价相差不多。就此来看，项目未来入市时可能会面临一定的竞争压力。