[易居研究院]2021年5月40城土地市场报告

  上海易居房地产研究院6月1日发布《2021年5月40城土地市场报告》，该报告显示：5月40城土地成交环比量小降价涨，溢价率小幅上升，地市略有升温。从土地成交面积看，5月环比下降5%，同比增长14%；从土地成交价格看，5月环比上涨17%，同比上涨11%；从溢价率来看，5月为15.7%，环比小幅上升0.7个百分点，同比上升2.3个百分点，地市基本延续平稳态势。5月襄阳扬州等城市土拍溢价率较高。5月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、扬州、惠州、徐州和深圳，土地成交溢价率分别为83%、81%、33%、31%和31%。5月襄阳仅有一宗高新区的纯宅地出让，溢价率83%。5月扬州广陵区有4宗商住地块和一宗纯宅地成交，其中3宗商住地块溢价率达到100%，可见扬州土地市场的火热程度。

  易居研究院研究员沈昕表示: 从目前已经完成首批集中供地的城市来看，市场分化比较明显，重庆杭州南京等城市土拍竞争激烈，青岛长春等部分北方城市土拍遇冷，预计后续的土拍中这种情况还会延续。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体:3月环比量增价小跌，溢价率与上月持平，地市延续平稳态势

  1、土地成交建筑面积：5月环比下降5%，同比增长14%

  2021年5月，40个典型城市土地成交建筑面积5409万平方米，环比小幅下降5%，同比增长14%。5月，杭州、北京、深圳、天津、苏州、济南、福州、厦门、宁波等城市完成了首批地块的集中出让。6月还将有上海、成都、武汉、长沙、郑州等城市首批集中出让。

  1-5月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积21720万平方米，同比增长14%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后，增速虽为负值但持续收窄，7月开始转正并持续提高，11月以来增速小幅回落。进入2021年，由于去年同期受疫情影响基数较低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速小幅回落，5月增速与上月持平。

  2、土地出让金收入：5月环比增长65%，同比增长70%

  5月，40个典型城市土地出让金收入为5577亿元，环比大幅增长65%，同比大幅增长70%，主要是5月杭州、北京、南京、深圳、天津等大城市土地集中出让，其中杭州和北京土地出让金均破1000亿。1-5月，40个典型城市土地出让金累计收入14656亿元,同比增长33%。

  分城市来看，1-5月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、广州、南京和上海，其土地出让金总额分别为1971、1361、1268、1214和1014亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中杭州1-5月的土地出让金遥遥领先其他城市。三四线城市中，金华和无锡的土地出让金最高。

  3、移动平均土地出让均价：5月环比上涨17%，同比上涨11%

  5月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5919元/平方米，环比上涨17%，同比小幅上涨11%。主要是5月杭州、北京、南京、深圳、厦门等高地价城市土地集中出让，拉高了均价。

  4、土地成交溢价率：5月为15.7%，环比同比均小幅上升

  5月，40个典型城市土地成交溢价率为15.7%，环比小幅上升0.7个百分点，同比上升2.3个百分点，从溢价率来看，4月份以来土地市场有所回暖。

  2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度多个热点城市政策收紧，溢价率小幅盘整；四季度以来溢价率持续下降。2021年1月，40城土地溢价率继续小幅下降，2月和3月基本与1月持平。4月和5月随着热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率小幅上升。

  分城市来看，5月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、扬州、惠州、徐州和深圳，土地成交溢价率分别为83%、81%、33%、31%和31%。5月襄阳仅有一宗高新区的纯宅地出让，溢价率83%，成交楼板价为4283元/平方米。5月扬州广陵区有4宗商住地块和一宗纯宅地成交，其中3宗商住地块溢价率达到100%，可见扬州土地市场的火热程度。从5月集中出让的城市来看，市场分化比较明显，杭州和南京多宗地块达到最高限价，平均溢价率分别达到25%和18%，青岛则多宗地块底价成交，平均溢价率仅为2%。

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