[克而瑞]苏州土拍凭资金也靠运气，国企、央企占据半壁江山

  导读

  苏州首轮集中供地共成交25宗含宅地块，成交金额超400亿 

  一次性报价机制下，房企参拍意向足，凭资金也靠运气

  国企、央企是最大赢家，“老玩家”们持续深耕苏州

  ◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

  01

  苏州首次集中供地以稳为主

  实际热度不逊南京、杭州苏州首批集中供地共成交25幅含宅地块（不含保障房），成交总金额达421.65亿元，平均成交溢价率仅7.83%，平均楼板价10613元/㎡。

  从成交数据来看，苏州首次集中出让呈现“稳”和“冷”。主要是“一次性报价”规则所致。早在2016年下半年，苏州土拍就提出了“一次性报价”规则，进入一次性竞价后房企需要在政府设定的报价区间内报价。

  基于此政策，苏州近两年土拍溢价率、地价得到有效控制。2017年以来，苏州涉宅地块溢价率始终在15%以下，成交楼板价不足1.4万元/平方米。

  但实际上，从意向参拍企业数量来看，苏州土拍热度并不逊于南京、杭州等城市。部分热点地块意向房企多达60家。一方面苏州作为长三角核心二线，市场热度、发展前景均可看高一线。且由于本次出让地块位置优越，参拍房企积极性较高；另一方面，由于一次性报价机制也让诸多中小房企看到了捡漏的机会。

  整体而言，苏州首轮集中供地大部分地价维持合理可控的范围，也为房企提供了较高的安全系数和利润空间。

  02

  国企、央企是大赢家

  万科、中海等持续深耕苏州

  从苏州首次集中供地的企业表现来看：

  第一，国企、央企是大赢家。首轮25地块中，国企央企一共获得11块地，占比超过40%，共计成交金额253.82亿元。其中，华侨城无疑是成为最大赢家，共竞得3宗含宅用地，总价85.04亿元。

  第二，苏州市场的“老玩家”如万科、中海、保利等规模房企持续深耕，将进一步巩固自身市占率。如中海、万科2020年销售金额位于是苏州TOP5。我们认为，随着集中供地持续推进，规模房企以及本地老牌房企拿地将更占优势，未来市场份额有望继续扩大。

  第三，通过集中供地，武汉城投首次进驻苏州。作为外来房企以18.85亿获得高新区科技城一宗地，楼板价达到15193元/平方米。但考虑到周边中海、保利等项目待入市，未来科技城竞争压力不容小觑。

  值得注意的是，相较于其他集中供地火热的城市，苏州联合拿地、合作开发的情况并不多见。一方面是地价维稳之下企业盈利安全系数较高，另一方面，从以往苏州土拍后期来看，开发阶段合作比例仍然相对较高。因此，对于尚未拿到地的企业而言，通过合作开发仍有机会介入。

  整体而言，一次性报价下的苏州集中供地，靠资金也靠运气。中小房企资金承压下只能靠运气“捡漏”。例如土拍中园区唯一地块由南京安居公司以40.02亿元竞得，相较一共40多家公司（包含马甲），可以称得上“爆冷”。

  03

  17城中TOP30揽地200余宗

  苏州有所斩获的万科、保利整体布局广泛

  截止今天苏州土拍结束后，已经有17个城市完成了首批集中出让。竞争格局来看，30强房企在集中出让中表现不俗，在17个城市中共拿下240宗含宅地块，其中头部房企表现尤为突出，万科、融创拿地总量超过20幅。在核心城市积极布局对未来企业的业绩、战略布局、土储结构调整等均有正向作用。

  从布局来看，在苏州有斩获的如万科、保利、中海、旭辉等，均是在集中供地中布局相对广泛的企业，分别在13、11、6、7个城市有成交，而融信、新城、滨江等企业虽然拿地幅数不少，但都集中于大本营区域。