[克而瑞]2021上半年中国房地产总结与展望 | 土地篇

  2021年上半年，土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了3个百分点，市场热度较2020年下半年明显上升。分城市能级来看，在集中供地新政的作用下，一线城市土地成交量和成交金额同环比均呈上升趋势；但二、三线城市成交量不敌去年同期，同比分别下滑1%和19%，环比降幅更是均超30%。市场热度方面，各能级城市表现不一：除一线城市受限价影响、同环比均下滑外，二三线城市溢价率同环比均上行，尤其是长三角区域，无论是杭州、宁波、合肥等二线城市，还是徐州、盐城、温州等三四线城市，溢价率均超过20%，市场热度明显高于其他区域。

  上半年总结

  土地成交规模下滑，各能级城市地价全线上涨（节选）

  总成交体量低于去年同期，一线同比大增。受重点城市“两集中”新政的影响，非重点城市成交总量明显减少。上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米，同比下跌14%。价格方面，受能级城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响下，平均楼板价同环比均呈上涨趋势，上半年平均地价达3457元/平方米，环比上涨了38%，同比也有29%的涨幅。

  分城市能级来看，“两集中”新政之下，一线城市上半年土地成交量和成交金额同比均大幅上涨；二线城市成交量虽不及去年同期，但是杭州、南京等城市优质地块的助力下，成交金额同比大涨26%；三线城市成交量和成交金额均不敌去年同期，同比分别下滑19%和2%。不过，各能级城市的成交地价均保持一致，其中二线城市地价涨势最为突出，上半年地价增至5587元/平方米，环比涨幅高达38%，同比也高达27%。

  中西部二线城市成交规模继续领跑，长三角地市热度持续高位

  从重点监测城市来看，中西部城市上半年持续领跑，重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上，其中重庆上半年共成交了2292万平方米，继续领跑；并且这四个城市上半年成交量均超过去年同期，尤其是长沙增幅最为突出，同比涨幅高达63%。此外，东部热点城市如杭州、盐城、上海、广州、南京、温州、济南、天津和苏州等城市供地力度明显加大，成交体量均超过了去年同期水平。值得注意的是，由于长春已经进行了两轮集中供地，成交规模同比大增，上半年成交规模增至1849万平方米，仅次于重庆，排在第二位。各能级城市来看，一线城市中，仅上海和广州入榜，分别位列第8和9位，三四线城市中，盐城、温州、徐州和洛阳均入榜，并且盐城和温州分别位列第7和11位，排名相对靠前。

  联系市场热度来看，长三角区域的土拍热度明显较高。徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等城市的溢价率在优质土地出让的带动下都超过了20%，其中徐州上半年平均成交溢价率更是高达60%，在成交量前20城市中溢价率排第一，其中铜山区土地单价纪录更是在今年刷新，土拍热度由此可见一斑。此外，西安、重庆等中西部城市在热点区域优质土地大量入市的带动下，溢价率均超30%，不过这些城市多是一些地价水平较低的城市，总的来看，市场热度不及限价严苛的长三角区域。

  集中供地下流拍率表现平稳，长春等低热城市成流拍主力（略）（略）

  展望

  下半年土地市场仍将“稳”字当头，全年成交量预计和2020年持平

  2021年上半年，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，22个市场火热的重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次。受此影响，各城市的土地出让节奏被打乱，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。不过，结合土地供应计划来看，全国土地计划供应量和去年相比变化不大，加之住建部、自然资源部等部委要求人口流入较多的城市加大宅地供应，以此来看下半年的土地供应规模预计会明显增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

  市场热度方面。虽然前4月份土地市场热度持续上升，溢价率一度升至24%的高位，但随着调控收紧进一步下沉，热点城市严格控溢价并加强对地价、房价的管控，5、6月份的溢价率明显下降，市场热度明显得到控制。接下来，结合政策层面来看，中央上半年多次提及“房住不炒”，对房地产行业的金融监管也在加强，地方政府调控动作频频，土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加；由此来看，下半年土地市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。