[克而瑞]土地周报 | 土地成交量价齐升（6.21-6.27）

  2021年第26周（2021年6月21日-2021年6月27日），因上海、武汉和徐州集中土拍影响，本周重点监测城市成交建面进一步走高，地价也受优质土地出让占比提升而环比回升。22城集中土拍方面，上海于本周完成首场集中土拍，合计成交31宗商品住宅用地，总成交金额达773亿元；22城中最后供地的武汉也在本周开启了首场集中土拍，但由于出让地块中多有产业引入等要求，多数地块以底价成交，平均溢价率约为10%。

  土地政策

  深圳将加快加大重点领域项目用地供应

  今年宅地供应量首次占计划的32.1%

  6月22日，深圳市政协副主席、深圳市规划和自然资源局党组书记、局长王幼鹏称，2021年深圳将进一步加大加快住房、教育、医疗等民生重点领域项目用地的新增供给和存量土地提质增效。结合深圳市2021年供地计划来看，深圳今年土地计划供应量达363.3公顷，占供地计划总量的32.1%，较2020年提升了91%。

  土地供应

  供应规模低位运行

  商办成为供应主力

  供应方面。本周重点监测城市土地供应规模延续低位运行，总挂牌量742万平方米，较上周有所回升，但仍处于近一年较低水平。结合土地用途来看，受多城市宅地集中出让影响，商办用地成为本周供应主力，占比超过五成。具体到各能级城市来看，一线城市本周零供应；二线城市中，仅南昌、大连、太原有数宗宅地供应，其余城市推出地块多为商办；重点监测的三四线城市中，供应规模最高的城市是湛江，共有127万平方米土地推出，涉及4宗宅地，此外，台州、佛山的供应量也超过了50万平方米，供应地块也多为住宅用地。

  土地成交

  上海、武汉、徐州集中拍地

  拉动成交规模继续上涨

  成交方面。在上海、徐州完成首轮集中土拍、武汉开启首场集中供地的影响下，本周重点监测城市成交面积较上周进一步上涨，总成交建筑面积达2330万平方米，环比上涨17%，同比也上涨了38%；成交金额也随之上升，总成交金额达1672亿元，同环比涨幅均在四成以上；价格方面，由于上海商品宅地多在本周开拍，加之成交主力武汉也在前两日集中土拍中出让来了多宗主城高价地，平均地价得以回升，环比上涨22%至7178元/平方米，同比亦上涨了5%。

  分能级来看。一线城市中，唯一有土地出让的上海共成交了18宗地，均为首批集中出让地块；本周出让的18宗地块均收到了多家房企的报价，如宝山罗店地块有18家房企报价，青浦赵巷地块也吸引了12家房企报价，竞争较为激烈，最终18宗地全部溢价成交，平均溢价率接近9%。二线城市中，开启首轮集中拍地的武汉成交面积居首，两日土拍共出让了40宗地，合计揽金超457亿元，其中洪山、东西湖均有单价地王诞生，优质土地竞争激烈。三四线城市中，采取集中供地的徐州也开启了首场集中供地，本次集中土拍徐州共有20宗地出让，最终全部出让，万科、中海、保利等均有所获。

  市场热度

  溢价率环比回涨

  长三角仍是最大热源

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率达12%，较上周回升了4个百分点。溢价率的上涨主要得益于徐州、义乌等成交量较大的长三角城市土拍高热拉动，以本周集中供地的徐州为例，出让的20宗地中有19宗以摇号成交，平均溢价率达26%。

  土地流拍方面。由于本周成交主力多为房企重点布局城市，流拍幅数较上周明显减少，流拍率也回归至10%以下，仅为7.4%。从土地流拍原因来看，仅有少数地块因是商办用地或保障房用地而遭遇流拍，其余地块多是由于政府主动撤牌所致。

  周度TOP5

  上海包揽成交单价TOP5

  入榜地块均进入一次报价区间

  本周，多个热点城市重启土地出让，除集中供地的上海、武汉和徐州外，中山、佛山、义乌等热点城市也均有优质土地供应。以本周成交总价TOP5地块来看，入榜地块均为区位优越的重磅地块，如位于中山马鞍岛的“未来之门”项目用地，作为中山城市新中心的未来门户，该地块起拍价就刷新了中山市历史成交地块总价纪录，最终由万科联合深业以82亿元的总价竞得，成为中山新的总价地王。

  单价榜单方面。本周成交单价TOP5地块仍被上海所包揽。不过相比上周上海入榜地块，由于土地出让条件明显减少，本周入榜地块竞争热度明显更高，5宗地均吸引了7家及以上的房企参拍，并全部进入一次性报价区间。

  重点地块点评

  碧桂园“0差价”竞得宝山新江湾社区优质宅地

  地块分析

  6月25日，为期6天的上海集中土拍终于落下帷幕。在当日出让的3宗地中，位于宝山新江湾社区的纯宅地最为优越，位于黄浦江畔，毗邻复旦大学江湾校区，区位优势显著，吸引了7家房企参拍，最终在一次报价区间中由碧桂园以33.28亿元的总价成功竞得，平均楼板价49046元/平方米，溢价率8.99%。 

  详细来看该地块的条件。据地理位置来看，地块位于中外环，拥有一线江景优势，同时宗地还靠近军工路、逸仙高架路等多条城市主干道，临近地铁3号线淞发路站和10号线国帆路站，交通出行也十分便捷。目前，地块所在片区已经有多家品牌房企入驻，各项配套也在逐步完善：商业方面，地块周边多以附近小型商业为主，不过5站地铁即可达五角场商圈；教育方面，地块周边学校较少，不过临近地块将建设一所九年一贯制学校，教育短板将在未来能够得到解决。周边楼市方面，地块所在的板块在售项目较少，于去年开盘的上港星河湾成交均价已达7.3万元/平方米，和地块成交楼板价相比利润空间较足。