[中房研协]上海首次集中供地收官

  热点聚焦

  6月25日上海首次集中供地落下帷幕，56宗地块开拍，包括涉宅地块地块31宗，17宗动迁安置房地块、8宗租赁住房地块，共揽金856.82亿元。31宗涉宅地块成交总金额774亿元，平均溢价率5.25%（见附表），总成交建面共计394万平方米，占到2020年涉宅地块（不含安置房、租赁住房）的85%。

  热点评析

  交易规则禁止“马甲”围地，设置溢价上限

  此次土拍交易规则相较之前有所变动，一是竞拍方式做了调整，地块设置了起始价格、中止价和最高报价，溢价上限为10%。竞价在中止价以下的，实行价高者得，竞价超过中止价的，进行一次书面报价，最接近平均价者得。在这种规则下，竞拍一旦进入一次书面报价环节，每一家开发商拿地的概率都是相同的。二是同一个申请人只能进行一次申请（包括联合申请），有直接参股、控股或投资关系的，都视为同一申请人，即同一地块一家房企只能提交一次申请，不能同时几个公司报名，这条规则禁止房企“马甲”围攻地块，保障了土地市场公平竞争。三是取消了15%的自持要求，对于房企来说，拿地成本更可控。

  有效控制整体溢价率，千亿房企、中小型房企均有所获

  从此次土拍成交结果来看，31宗涉宅地块平均溢价率5.25%，整体溢价率较低。一是因为拍地规则有效抑制了溢价率，二是城中村改造项目及临港新区科研设计及居住地底价成交拉低了整体溢价率。

  从拿地企业来看，没有出现国企、央企、头部房企一家独大的局面，中小企业也有拿地机会。碧桂园、金地、中建各拿地3宗，并列拿地宗数第一；首创、光明、大华、保利各竞得2宗地块，其中保利的静安大宁地块成交金额最高，达105亿元；多家中小房企有所收获，如深圳鹏瑞集团、京东首进上海拿地，金融街、首创分别在奉贤新城和松江新城新城捕获宅地；也有多年不在上海拿地的房企回归，例如雅居乐。

  从成交区域来看，郊区土地市场热度整体高于主城区热度。4宗主城区涉宅地块均未达到上海打分竞标门槛，全部采用挂牌方式出让。普陀万里社区地块和徐汇滨江地块设置了一定的门槛，阻拦了一部分企业参与竞拍，溢价率分别为0、0.21%，杨浦定海社区的地块体量小，仅有金隅，杨浦城投和华邑地产三家房企竞买，静安大宁地块起拍价高，仅有保利和华发参与竞买。郊区地块供应量大，市场热度和政策变动影响了一些房企的拿地策略，成为房企竞争的主要区域。参与房企最多的地块是宝山罗店地块，共有18家房企竞夺，最终被保利竞得，今年宝山多个新盘都触发了积分制度，新房的热销带动了宝山罗店地块的热度。“五大新城”概念的重新提出也增强了房企的拿地意愿，青浦赵巷地块有12家房企报名，嘉定的三宗地块报名房企数均超过了9家。

  总体而言，相比于杭州和南京的首次集中土拍，地块成交溢价率高，且拿地企业以头部房企为主，此次上海集中供地，整体溢价率较低，且头部房企中小型房企均有所收获。且上海土拍没有设置竞自持等条件规则，避免房企利润进一步压缩，在利润空间有保证的前提下，企业对品质的追求才能跟上来。本次上海集中土拍，在多维度高精度的调控规则下，既避免地价过高的情况，也为开发商保留了盈利空间。预计后期，在“房住不炒”的背景下，会有更多热门城市效仿上海的土拍规则，抑制土地价格上行，中小房企可重点关注相关城市的拿地机会。

  附表

  数据来源：上海土地市场网，中房研协整理