[克而瑞]快评 | 武汉首轮集中供地区域分化显著

  导 读 

  ■区域市场热度明显分化，多片区单价地王刷新；

  ■22宗宅地平均地房比0.58，主城区竞争激烈压缩盈利空间；

  ■东湖高新区供应放量，部分区域需注意库存风险；

  ■武汉“老玩家”优势显著，大家、绿都首进武汉。 

  ◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

  首轮49宗涉宅地块成交778亿

  平均溢价率9.3%

  武汉作为22城中最后一个进行首轮集中供地的城市，本次共推出56宗地块，其中涉宅地块49宗，共计建面960.5万平方米，占2020年全年成交涉宅用地建面的33%。成交总价达778亿元，在第一批集中供地城市中位列前五，仅次于杭州、北京、南京和广州。

  由于多数地块底价成交，平均成交溢价率仅9.3%，在武汉土拍不限地价的情况下，溢价率表现仍然较为稳定；平均楼板价约为8099元/平方米，主要是部分非核心区域地块楼板价较低导致的。

  总体来看本次土拍有以下四个特征：

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  特征一：单价地王与底价成交并存

  区域土拍热度分化明显

  本次武汉土拍冷热不均，区域分化明显。49宗涉宅用地中有29宗地为底价成交，主要集中于商住、综合类地块，这与部分地块设置产业引入、商业自持等门槛不无关系。

  纯住宅地块竞争则相对激烈，平均溢价率19%，高溢价成交（溢价率高于20%）地块主要集中于东湖高新区以及东西湖区。一方面是由于两区域规划起点高、城市功能和基础配套设施完善，受到市场较高关注。另一方面，东湖高新区住房市场呈现供需两旺的态势，区域前景被普遍看好。

  值得注意的是，本次土拍多片区产生了新的单价地王：溢价率最高地块来自东湖高新区未来城板块的P（2021）035号地块，由武汉葛化科创以110%的溢价率竞得，楼板价10136元/㎡，成为左岭新地王；而武汉恺兴置业竞得的东西湖区金银湖板块的P（2021）059号宅地也刷新了融创观澜府地块保持近5年的楼面价记录。

  多数地块底价成交、部分板块土拍单价却被不断刷新，武汉土拍整体冷热不均。房企有积极补仓的需求，但仅看好部分区域市场，导致少数地块竞争激烈，未来仍需注意地价过高的风险。

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  特征二：22宗宅地平均地房比0.58

  主城区竞争激烈压缩盈利空间

  尽管武汉并未设置一次性报价以及竞配建等措施，导致优质地块竞争激烈，但从地房比来看，房企仍有一定的盈利空间。

  考虑到商住、综合用地多数均设置了出让门槛，因此从成交的22宗住宅用地来看，其名义楼板价与周边新房价格的比值平均为0.58，有近四成地块地房比低于0.5，安全性较高。

  从区域分布来看，主城区与郊区差异显著。主城区部分地块由于位置好、规划起点高，竞争激烈之下导致地房比攀升，东湖新区、硚口等地房比高于0.7，盈利空间被进一步压缩。远郊的蔡甸、黄陂、江夏等区域盈利空间较大，地房比处在0.5之下。

  22宗宅地中，市场火热的东湖高新与东西湖分别占到4宗，且地房比均达到0.7。相较之下，东湖高新区市场需求旺盛、存量低，区域发展前景看高一线，相对较高的地房比并不会对未来销售产生过大的影响。而东西湖五大板块中，吴家山板块近年土地供应充足且新房较多，整体库存较大，板块内两宗宅地地房比分别达到0.6、0.7，需警惕后续需求不足导致的盈利风险。

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  特征三：东湖高新区供应放量

  部分区域需注意库存风险

  土地集中出让一大优势在于有助于政府更清晰地规划各区土地供应，从本次土拍来看，东湖高新区、蔡甸区、经济开发区和洪山区的涉宅用地供应量最大。

  结合各区的商品住宅库存去化周期来看，截止至5月末，东湖高新区、洪山区、江汉区和江岸区的去化周期不足5个月，而库存较少的区域中又以东湖高新区、洪山区和江汉区土地供应量较大，考虑到未来新项目上市节点相对一致，因此未来这些区域销售压力较小。

  反之，蔡甸区和经济开发区在去化周期已经很长的基础上，又有大量土地供应，房企拿地面临较高的去化压力，需要警惕库存风险。

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  特征四：万科、武汉城投等“老玩家”继续巩固市场份额

  大家、绿都首进武汉

  从本次集中供地中拿地的企业来看，既有万科、保利、电建等早已进驻武汉的“老玩家”，也有绿都、大家等首进武汉的房企，土拍并未出现一家独大的现象。

  对比1-5月武汉商品住宅权益销售金额榜来看，万科、武汉城投、远洋等销售前十房企均有拿地，进一步巩固了自身的市场地位，且整体来看，拿地成本并不高。

  电建在本次土拍中拿下2宗涉宅地块，仅次于万科，2宗地块均位于汉阳区，分别为纯宅地和商住地块，其中商住地块为电建与远洋联合体共同竞得，电建作为深耕武汉的房企，本次积极补充土储对房企意义较为重大。

  相对于22城的其他城市来说，武汉土拍门槛相对较低，半数地块成交总价甚至不超过10亿元，对有计划补充核心城市土储的房企来说是一个机遇。本次土拍中大家地产首进武汉，就选择了最为核心的光谷中心城板块，以8.97亿底价竞得一宗商住地块；绿都则是通过与富力联合拿地的方式新进武汉，竞得江夏区域的1宗纯宅地和1宗商住地块。

  相比其他核心城市，武汉的本土房企保持了较强的竞争力，但鉴于目前土拍门槛相对较低，预计二三轮土拍竞争激烈程度还将提升。

  整体来看，武汉本次土拍热度发生明显分化，一方面是几乎只有纯宅地得以溢价成交，商住地块普遍底价成交；另一方面区域热度明显分化，东西湖区和东湖高新区两大区域持续受到较高关注，未来市场热度还将领跑全市。

  房企竞争方面，由于供应量大、总价门槛较低，新、老玩家均在本次土拍中有所斩获，武汉土地市场目前对于中小型房企而言能相对“友好”，对于有进驻需求的企业而言应把握机遇，但需要警惕库存风险和把握拿地成本。