[克而瑞]首轮集中供地落幕，限价蔓延下溢价率持续回落（2021年6月）

  随着更多热点城市加强调控、采取限价模式拍地，市场热度较上月有所降温，成交溢价率连续两月下滑。

  ◎  作者 / 马千里、周奇

  2021年6月，随着武汉首轮集中土拍在6月29日收官，至此22城首轮集中供地均已完成；此外，长春和厦门也在月内完成了第二轮土拍。在此影响下，6月份土地市场成交规模延续上升，但同比来看仍不及去年同期疫情恢复下的成交量高位。

  市场热度方面，受土拍限价范围蔓延等因素影响，溢价率指标持续回落，整体市场热度较上月有所降温；尤其是近期调控下沉到县市的热点三四线城市，本月平均溢价率超过30%的城市数量和三、四月份相比明显减少，控热度成效显现。

  1 市场走势

  重点城市集中供地“断档”多城

  集中土拍拉动成交规模环比上涨

  供应方面。由于6月处于首批集中供地已经结束、二批集中供地尚未迎来高峰的“断档期”，本月土地挂牌量在上月下跌的基础上进一步下降。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积20389万平方米，环比下降11%，同比也下降了29%。各能级城市中，一二线城市的土地供应量均较上月大减，本月新挂地块也主要以商办用地为主，仅有昆明、太原等少数城市有少量宅地供应；三四线城市的供地量较上月有所回涨，南通、金华、湖州等热点城市供地量都在100万平方米以上，其中南通本月新挂地块为新政后的首批集中供地，共包含26宗含宅用地，大部分采取双限模式参拍，将于7月7日起开拍。

  成交方面，月内上海、武汉、郑州、长沙等9个城市有集中土拍，且多数为传统供地大户，因此本月土地成交面积较上月得以上涨。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积环比增至21187万平方米，环比增幅高达21%，是今年以来首度超过2亿平方米。各能级城市的成交建面均表现为环比上涨，其中二线城市成交量涨幅最大，高达三成，总成交面积达7204万平方米，本月集中供地的8个二线城市中武汉、长沙、郑州、成都和长春的成交量都高达600万平方米以上，此外集中供地名单之外的西安也在月末完成了新政后的首场集中土拍，本月总成交面积也高达430万平方米。

  价格方面，受地价水平比较低的中西部二线城市成交占比大幅提升影响，本月平均地价较上月高位回落，平均楼板价仅为3769元/平方米，环比下降23%，同比涨幅亦收窄至28%。分能级城市来看，一二线城市的平均地价均不敌上月，主要是受城市成交结构改变影响，但和去年同期相比都是上涨的；在佛山、徐州、义乌等多个热点城市均有多宗土地出让的影响下，三四线城市平均地价同环比均有上浮，但受限价约束影响，本月三四线城市平均地价环比涨幅仅为3%。

  2 市场热度

  限价蔓延下溢价率再度下滑

  长春二轮土拍遇冷、成为本月流拍主力

  市场热度方面。由于重点城市土地成交大都受到限价的约束，加之徐州等多个热点三四线城市也加入限价行列，本月溢价率较上月继续回调，环比下降3.6个百分点，降至12.8%。

  各能级城市表现一致，市场热度较上月均有下降，其中二线城市降温最为显著，溢价率环比5月下降5.5个百分点至12.0%；三四线城市的溢价率亦在限价约束进一步扩围的影响下降至15.9%；一线城市的溢价率亦进一步走低，虽然本月上海集中土拍，但其出让地块的最高溢价空间基本都限制在10%以下，并且在高比例保证金、限制股权转让等约束下，此次上海集中土拍溢价率仅有5%，土拍热度明显不及上月拍地的北京和深圳。

  由于本月集中土拍城市包括长春、郑州等非热点城市，加之三四线城市供地也逐步恢复，条件普通地块入市比例明显提升，导致本月土地流拍现象加剧。以重点监测的城市来看，本月土地流拍幅数较上月明显增多，流拍率也环比上涨2个百分点至12%。从流拍地块所在城市来看，二轮集中拍地的长春流拍幅数最多，第二轮集中出让的68宗土地中，流拍地块（含中止出让）幅数高达26宗，集中土拍明显“遇冷”。

  3 重点地块

  上海成为入榜主力

  优质地块仍备受房企青睐

  6月份，集中供地的重点城市拍地潮延续，共有9个城市在本月完成了集中土拍，包括上海、苏州、成都、厦门等诸多热点城市，因此本月也有诸多重点项目用地入市。以总价TOP10地块来看，入榜地块基本均为大型综合体项目，无一宗为纯住宅用地；也正由于综合体项目对操盘企业运营要求更高，这些地块的成交溢价率基本都在30%以下，仅有武汉光谷中心城P（2021）037号地块和郑州郑东新区一宗高端商业综合体项目高溢价成交。

  在本月集中土拍的城市中，关注度最高的莫过于上海。作为最后一个开启首轮集中土拍的一线城市，上海为控热度、稳地价、稳房价设置了多维度、高精度的土拍机制，因此成交地块名义溢价率基本都控制在10%以下。不过，房企对上海土地资源的渴求仍然强烈，本次集中出让的31宗涉宅地中除部分出让要求有明确指向的地块外，半数以上地块均进入了一次性报价阶段，如成交单价TOP10榜单中的宝山新江湾社区、闵行华漕社区及嘉定南翔纯宅地均进入一次报价阶段，且均吸引了7家及以上的房企参与竞拍，实际竞拍热度并不低。

  总结

  2021年6月，重点城市集中供地潮延续，共有9个重点城市在本月进行集中土拍，其中上海、成都、武汉等7个城市为首轮集中土拍，厦门和长春则开启了二轮集中拍地。在此影响下，本月土地成交规模较上月上涨两成。另外，随着更多热点城市加强调控、采取限价模式拍地，市场热度较上月有所降温，成交溢价率连续两月下滑。

  值得注意的是，虽然土地成交溢价率连续两月下滑。但热点城市的实际土拍热度仍然维持在高位，尤其是采取摇号或一次性报价的二三线城市，房企为了竞得目标地块往往采取多个马甲参拍，造成土地市场出现“明冷实热”的现象，这并不利于市场稳定。为了增加土地交易的公平性和透明性，苏州、东莞均于近期发布通知严禁马甲参拍，并将对违反规则的房企禁止拿地，成都也发文加强了对参拍房企的资格审查。由此来看，预计接下来将会有更多城市跟进，尤其是首轮土拍热度较高的城市如广州、长沙、福州等，在二三轮拍地中或将进一步严控马甲参拍。