[克而瑞]从“两集中”首轮土拍看土地市场发展趋势

  导读

  二、三轮土拍机会更多，但紧调控背景下高价拿地仍需谨慎。

  ◎  研究员 / 谢杨春、马千里、吴嘉茗、邱娟、周奇

  作为2021年房地产行业的新生事物，“集中供地”从根本上改变了试点城市土地市场的运行逻辑。22个试点城市由此进入了土地市场的发展新阶段，企业拿地逻辑、策略、竞争格局也由此改变。至6月末，首轮集中供地土拍均已结束，新阶段下土地市场的特征和走向逐渐明朗，为此，本文分别从供给侧管控、市场特征、企业竞争等角度进行系统梳理和分析，对土拍节奏、土拍规则、市场热度、成本变化、拿地方式、城市偏好等方面进行细化研究，以期为房企接下来的拿地决策提供参考性建议。

  01 楼地市热度持续升温

  “三稳”背景下

  “两集中”新政稳步落地

  为了提振市场，多地在2020年上半年放宽拿地门槛，供应了大量优质用地，导致土地市场热度骤然升温，尤其是重点一二线及长三角、大湾区的三四线城市，高溢价成交或封顶自持（配建）现象屡见不鲜，热度也一直延续至2021年初。这些热点城市的楼市热度同样也居高不下，上海、深圳、广州等城市房价同比涨幅持续领先，造成市场情绪出现较大的波动。为了稳定市场发展，继三条红线、房贷集中度管理之后，土地市场改革——“两集中”供地新政也重磅出台，从根本的供应端入手，要求热点城市加大土地供应，控制地市热度，稳定市场发展。

  1、 行业发展走出疫情阴霾，2021年初房价、地价上行趋势强烈

  为了应对疫情对经济造成的不良影响，2020年初国内信贷环境较为宽松，房企融资难度较2019年下半年明显降低。与此同时，各城市优质用地供应开闸，极大刺激了房企拿地积极性，地市热度迅速上升，年中地价甚至一度逼近3000元/平方米历史高点。就2020年全年来看，全国土地市场成交建筑面积28.7亿平方米，较2019年同期上涨了7%，平均地价更是再创历史新高，同比上涨8%至2591元/平方米，土地市场热度明显高于2019年。

  虽然2020年下半年多城密集出台调控政策，但市场热度上涨惯性仍在。就2021年初土地市场表现情况来看，在热点二、三线城市大量优质土地高溢价成交的带动下，上半年整体溢价率增至17%，同环比均呈上涨趋势。尤其是4月份，溢价率一度增至24%，到了5、6月份，多城土拍规则升级，限地价措施逐渐跟进，溢价率逐渐回落，6月份又降至12%。

  地市热度的走高也刺激了购房需求释放，楼市热度随之升温。2020年全国商品住宅成交面积同比上升3.2%，平均房价更是首度突破1万元/平方米，均创下历史新高。

  进入2021年，房地产市场仍然保持着极高的活力。前5月，商品住宅累计销售面积同比增长近4成，成交金额同比涨幅更是高达56.5%，楼市热度仍然居高不下。尤其是一二线城市，就国家统计局最新公布的70城房价数据来看，5月份一线城市新房价格同比涨幅达6%，二线城市新建住宅成交均价同比涨幅也达到了5%，均明显高于三线城市。

  2、集中供地叠加银行放贷、房企融资双侧管控，行业进入发展新阶段（略）

  3、企业投资策略需重新调整，前融难度增加下合作开发能力将更为重要（略）

  02

  近郊新城为重点城市供地主力

  稳预期下双限拍地模式成多城首选

  作为土地供应端的新规则，22城的土地供应方式也发生了明显的改变，除了单次供应规模增加之外，土拍规则亦是在“紧调控”的背景下发生了显著的变化。接下来，我们将从供地规模、区域分布、时点安排及土拍规则四个方面对22个城市首轮集中供应地块进行分析。

  1、供地规模：首批供应量平均低于年计划三成，深厦供应节奏最慢（略）

  2、供地区域：首轮供地多向近郊新城倾斜，仅成渝两地中心城区供地比例较高（略）

  3、时点安排：5月为首轮集中拍地高峰期，企业评测、前融压力骤升

  从拍地时间安排来看，22城首场集中土拍开拍时间都集中在4月中旬到6月，其中5月成为重点城市集中土拍的高峰期，有11个城市在当月开启首场集中土拍。上海、武汉则“完美避开”高峰期，由于推地时间较晚，首场拍地开场时间也最晚。而在公告和拍地时间间隔方面，大部分城市间隔时间都在25天以上，给房企留下了较为充裕的安排时间，其中北京、南京、天津的间隔时间更是在40天以上，是22城中间隔时间最长的城市。

  不过，考虑到在高峰期有多个城市集中拍地，对企业的前融和地块评测仍提出了不小的挑战。以首轮集中拍地高峰期为例，共有11个城市在5月份开拍，包括房企重点布局的杭州、南京、宁波、天津等诸多城市。加之这些城市地块数量较多，如杭州首轮供应了47宗宅地，企业投拓部门大多需要在一个月内完成这些地块的测评，压力较此前骤升。二三批次拍地的高峰期集中在8月和11月，其中三批次供地可能有15个城市将在11月开启第三场土拍，企业拿地前的准备时间更加紧张，地块评测和前融压力也会明显增加。

  4、土拍规则：“双限”模式为多城拍地首选，“严调控”下土拍规则预计进一步升级（略）

  03

  重点城市首轮集中土拍热度不减

  热点城市盈利空间继续收窄

  随着上海、武汉两城完成首批集中供地结束，22个重点城市首轮集中供地土拍均已结束，新阶段下土地市场的特征和走向逐渐明朗。本节将从首批集中拍地城市的市场热度、地价水平、盈利空间变化等多角度进行系统剖析，并对波及的非重点城市的市场以及政策变化进行梳理和分析，以期为房企接下来的拿地决策提供参考性建议。

  1、成交热度：热度分化成为常态，各地高溢价与流拍互现 

  两集中新政之下，各地市场表现不一，但热度分化成为常态，一方面，高溢价地块频频涌现，典型如重庆，由于不限价，溢价率水平居于最高位，高达43%，22宗地成交溢价率超过50%，占成交地块的48%，其中招商蛇口竞得的沙坪坝区西永组团Ah标准分区商住地溢价率更是高达130%。另外，斩获首批集中供地出让金榜首的杭州市场热度也居高不下，57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例竟然高达40%，近20个板块创下地价新高，市场热度持续高涨。

  除重庆、杭州两城以外，首批集中出让地块较少的厦门、深圳市场热度也居高不下，两城整体溢价率均在30%左右，以厦门为例，5宗地块均成功出让，其中湖里、思明地块、集美地块均竞拍到达上限价格，进入竞配建阶段，最终湖里和思明地块分别被建发、国贸&中海竞得，加上竞配建，两地隐形楼面价都超过了6万元/㎡之间，实际溢价率也均超过55%，房企竞争异常激烈。

  相比之下，长春、天津、青岛等北方城市市场热度相对较低，尤其是青岛，溢价率仅有2%。与低溢价率如影随形的还有较高的流拍率，譬如长春50宗涉宅地，有10宗撤牌、2宗流拍，流拍率达24%，是重点城市首轮土拍中流拍率最高的城市。不仅如此，长春日前已完成第二轮集中出让，流拍率更是高达38%，超九成地块底价成交，市场再度遇冷。

  2、地价变化：地价水平仍在稳步上涨，长沙、重庆单价纪录再度刷新

  从22个已经完成首批集中土拍城市的地价水平来看，和2020年全年涉宅地价格相比，22个重点城市中仅有福州、苏州、广州、长春、杭州和深圳等少数城市成交地价不及去年水平，其余城市地价上涨表现依旧突出，尤其是合肥，地价涨幅居首，高达52%；其首批集中出让的12宗宅地中有4宗进入到竞配建阶段，另外8宗都触及最高配建面积，进入摇号阶段；尤其是滨湖区02号地块的摇号，43家房企全部都选择参与，房企竞拍过程十分激烈。涨幅居于第二位的则是不限价的重庆，由于出让地块多为低容积率且区位优越的宅地，因此成交楼面价相对较高，在已成交地块中有22宗楼板价破万，其中两江新区中央公园地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录，平均地价水平较2020年明显上涨。居于第三位的则是郑州，由于北龙湖等热点板块成交了多宗高价地块，使得郑州首批集中供地地价较2020年明显上涨，涨幅高达46%。

  除上述三城外，厦门、天津、宁波等城市的地价也有明显上涨，涨幅均超30%。尤其是厦门，在岛内两宗优质地块的助力之下，地价也明显上升，5宗地平均楼板价达35823元/平方米，均价已经超越了一线四城中的任何一城。

  当然，一线城市平均地价较低除了优质地块供应比重相对较少以外，还受到限价因素的影响。以上海为例，由于上海首轮土拍竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从源头上杜绝了高溢价的可能性，31宗涉宅地块（不含安置房、租赁住房）的平均溢价率仅有5%，地价得到有效控制。

  为了更有针对性，我们从近期集中供地的城市中挑选出楼板价最高的地块，将其价格与其地王楼板价相比，结果发现：

  第一，仅有长沙、重庆两城诞生新的单价地王，尤其是长沙，天心区南湖新城048号商住地，楼面价达14157元/平方米，较长沙宅地历史最高单价高出53%，刷新了下长沙土拍史上楼面价新高。重庆由于不限价，土地价格也是明显上涨，与以往地王多集中在观音桥不同，新晋地王位于中央公园板块，由保利以25亿元的总价拿下，楼板价高达15711元/平方米，较年初卓越地王楼板价高出10%，市场热度居高不下。

  第二，青岛、杭州、无锡与历史最高楼板价基本持平。以青岛为例，本次集中供地质量均不佳，市场表现相对平稳。值得注意的是，虽然整体表现不佳，但与以往相比，已经有明显改观，市北区开平路45号的地块已经触及最高限价，通过线下竞自持，最终被绿城中国以楼板价17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了该地块，成为市北“新地王”。

  第三，北京、上海、沈阳、长春、广州、福州等城市较最高楼板价大幅下滑，究其原因，一方面这些城市首批集中供地质量欠佳，缺乏中心城区的优质土块，譬如广州，楼板价最高的地块是位于白云区金沙洲AB3701008地块，楼板价仅有28787元/平方米，较广州历史最高楼板价低了44%。

  值得注意的是，楼市相对萧条的长春和沈阳地价降幅最大，两城均位于人口外流比较严重的东北三省，人口的外流严重影响了购房需求基本面。近期公布的“七普”人口数据显示，2020年长春常住人口906.7万人，较2010年增量仅有30万人，这一数据在二线城市处于垫底位置（仅高于西宁和哈尔滨）；并且增长的这部分人群很大程度上来源于省内三四线城市，购买力也相对疲软，因此房地产市场表现不及人口大量流入的长三角和珠三角区域，流拍和底价成交成为常态，楼板价大幅下滑也在意料之中。

  3、盈利空间：热点城市盈利空间继续收窄，无锡、厦门整体地房比超80%（略）

  4、波及影响：集中供地促长三角县市地价屡创新高，多城加入调控行列（略）

  04 规模房企在集中供地中率先”抢跑“

  TOP30房企斩获四成地块

  1、拿地规模：龙头房企、国企央企表现突出，深耕型企业凸显成本优势（略）

  2、拿地方式：联合拿地更为常见，集中供地下合作能力愈发重要（略）

  3、城市选择：华润、融创布局广泛，滨江、越秀持续深耕（略）

  05 总结与展望

  二、三轮土拍机会更多

  紧调控背景下高价拿地仍需谨慎

  随着6月29日武汉最后一宗首批集中土拍地块成交，至此22个重点城市首批次集中供地均已完成。从土拍热度来看，除了长春、青岛等少数城市整体热度较低外，大部分城市首轮集中拍地市场热度均延续高位。结合供地计划来看，大部重点分城市在首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相关经验之后，预计第二、三次集中出让地块的体量较第一次有所增加，供地节奏将明显加快，尤其是土拍细则调整之下，中小房企的拿地机会也会增加。

  值得注意的是，由于重点城市土地资源的稀缺性，优质地块依然是房企竞相追逐的“香饽饽”，即使在调控收紧的背景之下，房企参拍热情依然较高，拿地成本很有可能被追高，这种情况之下房企拿地势必要保持谨慎，避免后期利润空间或现金流不足的风险。

  1、土拍细则仍在持续变化，为中小房企带来更多拿地机会

  就土拍规则来看，22城中除重庆、武汉土拍规则比较宽松外，其余城市均对此次土地出让做出了多重限制。譬如，继苏州之后，上海首轮集中拍地也采取“限价+一次性报价”的竞拍规则，一方面，设置了10%的溢价上限，企业拍地“近均价者”得，地价将被锁定在相对理性范围，这样的规则如果延伸至其余城市，那么中小房企也有更多的机会拿地。

  另一方面，“防围标”限制也在持续升级，本轮上海土拍规定，直至项目竣工并首次确权前，参与此次土拍的企业均不可与竞得人合作开发，让中小企业看到了更多拿地就会。考虑到房地产“房住不炒”、“三稳”主线仍在持续推进，接下来或有更多高热城市效仿上海、苏州跟进类似新政，接下来建议中小房企可重点关注这类城市的拿地机会。

  2、集中供地名单持续扩容，“紧调控”+“宽供应”下地市热度有望得到控制（略）

  3、下半年典型城市供地量大质优，建议关注第二、三轮拿地机会（略）