[克而瑞]土地成交量价双降，天津、福州发布二轮集中供地公告

  2021年第30周

  2021年7月19日-2021年7月25日，受热点城市土地供应断档影响，本周重点监测城市的成交量价均呈现环比下行的趋势，市场热度也在此影响下有所下行。

  不过，22城第二轮集中供地公告已逐步发布，本周天津和福州均推出了第二轮集中出让的土地，热点城市土地市场“供应荒”的现象预计将能在下月得到一定的缓解。

  土地政策

  中央进一步收紧房地产政策环境

  “限房价、控地价、提品质”拟全国推行

  7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房住不炒定位，全面落实三稳的房地产长效机制，特别是房地产金融端和地价端，均要加强调控监管。由此来看，房地产市场上层调控环境仍将高度收紧。此外，住建部在同日表态，拟将在全国推行北京拍地做法，即限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

      土地供应

  天津、福州公告二轮集中出让宅地

  带动供应规模大幅走高

  供应方面。本周重点监测城市总供应建筑面积达1135万平方米，几乎是上周的两倍，但仍不及去年同期，同比降幅仍在三成以上。供应规模的环比上升主要由于天津和福州在本周公布了第二轮集中供应住宅用地明细。具体来看，天津第二轮供应了61宗宅地，总建面超600万平方米，市区亦有多宗优质宅地供应，包括多年未有宅地出让的和平区也在本轮推出了一宗商住用地，该批地块预计将于8月20日开始出让。福州第二轮则推出了19宗涉宅用地，较首批成交规模有所上涨，且这批地块全部限地价、限房价。此外，值得注意的是，天津和福州本轮出让地块中均有配建（或自持）租赁住房的要求。

  土地成交

  多个重点城市土地断供

  成交规模遭遇腰斩

  成交方面。近来重点城市拍地节奏明显改变，本周则处于重点城市供地断档期，因此成交规模较上周大幅下降，总成交建筑面积仅为514万平方米，同环比降幅均在五成以上；成交金额亦同步环比下降至240亿元，还不及上周的一半；平均地价亦较上周出现明显下跌，成交楼板价仅为4659元/平方米，环比下跌27%，和去年同期相比亦下滑了6%。 

       各能级城市成交量亦较上周大幅缩减。一线城市本周广州、上海各有一宗商办用地出让，北京和深圳则无土地成交。二线城市本周成交地块也以商办为主，仅大连有数宗住宅用地成交，其中大华以22亿元拿下了位于甘子井的两宗住宅用地，平均楼板价均破1.5万元/平方米，创下板块地价新纪录。三四线城市的成交量亦在低位，仅南通一个城市的成交量超过50万平方米，其余城市的成交量均偏低。

       市场热度

  溢价率走低、流拍率走高

       本周市场热度明显下滑

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为17%，较上周下滑了4个百分点。分能级城市来看，一线城市本周仍然零溢价；二线城市中则仅大连有土地溢价成交，平均溢价率达35%，其余城市由于成交地块多为商办用地，因此溢价率也比较低；三四线城市中亦仅有东莞、宜兴等少数城市有地块高溢价成交，大部分城市本周溢价率基本都在10%以下。

  土地流拍方面。重点监测城市本周土地流拍率依旧保持小幅走高趋势，较上周小幅上涨一个百分点至13.6%。从流拍地块位置和用途来看，本周流拍地块或为商办用地，或为区位偏远的住宅用地，房企青睐度较低，最易遭遇流拍。 

       周度TOP5

  优质地块竞争热度不减

       东莞、大连多宗地高溢价成交

  近期，受热点城市土地供应量少质减影响，市场中为数不多的优质用地均受到了房企的热烈追捧。以本周成交总价榜TOP5地块来看，入榜地块中除昆山花桥经开区一宗宅地外，其余地块均触及了地价上限，溢价率也都在20%以上，如东莞道滘16号地块更是收到了多家房企的报价，竞拍轮次高达135轮。

       优质地块竞拍热度上涨之下，地价亦在上行。以本周成交单价TOP5地块来看，大部分地块的成交价格均较周边近期成交同类型宅地的价格有所上涨，如大华拿下的大连泉水板块的两宗宅地更是创下了所在板块地价新高，东莞道滘地块虽然名义地价未上涨，但剔除配建后的实际地价亦刷新了所在板块的单价记录。

        重点地块点评

     中海激战135轮成功斩获道滘优质宅地

  受供地量较少影响，东莞的土地市场一直处于较高的热度，出让宅地基本均以最高限价成交，本周成交地块也不例外。如在7月20日成交的道滘地块在报价期间吸引了20家以上的房企参与，最终经过135轮竞价才成交，由中海成功竞得，成交总价达31亿元，若剔除配建，实际可售楼板价接近1.8万元/平方米，创下了道滘板块历史成交地价新高。 

  据地理位置来看，地块位于东莞大道与港口大道交汇处，距离东莞CBD仅15分钟车程，地理位置较好。目前，项目周边已有多个住宅小区，居住氛围醇熟，各项配套也比较完善：商业方面，除周边社区底商外，地块附近还有蔡白农贸市场等配套，能充分满足居民日常生活需求；教育方面，项目周边幼儿园、中小学均有，配套也比较齐全。由于道滘镇供地较为稀少，近五年内仅有2宗地入市，板块内新房供应十分稀缺，因此该项目的入市能缓解板块内供求紧张的现象；盈利空间方面，板块内新房价格可达2.5万元/平方米，二手房价格已经逼近3万元/平方米，和地块成交楼板价相比仍留有一定的利润空间。