[克而瑞]土地周报 | 土地成交规模持续低位，五城发布二轮集中供地公告

  2021年第31周

  7月26日-8月1日，由于近期仍处于重点城市土地断供期，本周重点监测城市土地成交量仍然维持低位运行，市场热度也受优质土地占比降低影响进一步下滑。

  不过，本周有5个重点城市发布了第二轮集中出让土地公告，供应量较前几周显著上涨，下月重点城市供地荒的现象有望得到纾解。

  土地政策

  中央再提加快发展租赁住房

  宁波试行土地出让预申请制度

  7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要坚持房住不炒，落实三稳目标，同时要加快发展租赁住房，完善落实用地、税收等支持政策。此外，7月29日，宁波发布通知称，市区出让国有建设用地可试行预申请制度。据公告，预申请制度下开发商仅需缴纳不超过5000万元的预申请保证金即可锁定参拍资格，这意味着宁波土拍的保证金门槛有所降低。

  土地供应

  五城集中供地

  拉动供应规模大幅上涨

  供应方面。受集中供地重点城市二轮推地潮开启影响，本周重点监测城市土地供应规模较上周大幅走高，总供应建筑面积超过3000万平方米。具体来看，本周有苏州、杭州、济南、青岛和沈阳五个城市发布第二轮集中出让地块公告，总供应建面均在200万平方米以上，其中济南和青岛的供地量仍在高位，均超过了650万平方米。其余城市中，温州和太原的供地量也相对较高，本周均有多宗宅地推出。

  土地成交

  成交规模低位运行

  平均地价进一步走低

  成交方面。由于当前仍处于重点城市集中拍地断档期，重点监测城市的土地市场成交量价持续低位运行。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为591万平方米，较上周小幅上涨，但仍处于较低水平；成交金额更是由于优质用地成交占比降低而回落至189亿；在此影响下，平均地价亦较上周出现进一步下行，成交楼板价仅为3195元/平方米，同环比均呈下降趋势。 

       分能级城市来看。一线城市仅上海有3宗商办用地出让，均位于自贸片区，最终均以底价成交。二线城市中无一城市的成交规模超过50万平方米，成交量均偏低；其中成交量最大的城市是合肥，共成交49万平方米，涉及4宗住宅用地，分别位于肥西、长丰和巢湖，均以高溢价成交，最终由金辉、光明置业、碧桂园及北京城房分食。重点监测的三四线城市中，温州的成交量居首，共成交了124万平方米，包括2宗涉宅地和1宗大型商业地块，其余城市成交地块幅数多在3宗以下，成交量也在低位。

  市场热度

  溢价率降、流拍率涨，

  地市热度进一步降温

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为12%，较上周进一步下滑。溢价率的连续走低主要由于近期出让地块质量较为一般有关，如一二线城市成交地块多为商办用地，三四线城市供地质量也较此前明显下滑，本周平均溢价率仅为8%。

  受入市成交优质地块占比降低影响，重点监测城市流拍土地幅数在本周也有所增加，导致重点监测城市本周土地流拍率较上周大幅走高。从流拍地块所在城市来看，非热点三四线仍为流拍主力，江门、河源等城市均有多宗地块遭遇流拍。

  周度TOP5

  优质地块成交占比降低

  本周入榜地块多为低溢价成交

  由于本周仍处于重点城市土地断供期，热点三线入市优质地块比例也有所降低，因此本周成交地块中高溢价成交比例较上周有所下降。以总价榜入榜地块来看，仅合肥肥西两宗宅地以30%的溢价率成交，其余地块均为底价出让，整体市场热度较上周有所降温。

       单价榜单方面，本周成交单价最高的地块位于东莞望牛墩板块，由于地块周边配套较为缺乏且需配建10%安居房，因此最终底价成交，由保利发展成功竞得，成交楼板价为10080元/平方米。余下4宗地分别来自桐庐、合肥和长沙，其中长沙入榜地块为商办用地，最终也是底价成交，桐庐和合肥入榜地块均为最高限价成交，土地竞争相对激烈。

       重点地块点评

  东莞望牛墩镇楼面地价再被刷新

  为了控制地市热度，东莞近期土地出让节奏明显加快，连续多周均有住宅用地出让，本周也不例外。本周出让地块为望牛墩镇一宗商住用地，起拍价达14亿元，实际起拍楼板价已创望牛墩镇板块新高。不过，由于地块周边配套还有待完善，参拍房企较少，最终由保利发展以底价竞得，成交楼板价为10080元/平方米，实际楼板价达11589元/平方米。 

  据地理位置来看，宗地位于望牛墩板块边缘板块，周边配套较为缺乏。交通方面，该地块靠近沈海高速，自驾可快速通至广深等周边区域，同时地块距离穗深城轨望牛墩站约2.5公里，通过望牛墩站2站亦到达广州。商业方面，地块周边仅可依赖周边社区的底商，缺少大型商业中心。教育资源亦有待完善，项目周边2公里内暂无公立教育配套。周边楼市方面，由于望牛墩镇近几年出让地块较少，因此项目周边新房供应较为缺乏，未来建成入市竞争压力较少；同时，地块尽管刷新了所在板块的地价新高，但仍明显低于当前周边项目成交均价，盈利空间也较为充裕。