[克而瑞]成交量价环比上行，多城优化土地出让方式（8.2-8.8）

  2021年第32周

  2021年8月2日-2021年8月8日，重点监测城市土地成交量价在无锡第二轮集中土拍的影响下均较上周明显增长，但市场热度仍延续下滑趋势，溢价率再次降至10%以下。市场热度的下降和近期多个热点城市加强土地出让调控有关，如无锡本轮集中土拍平均溢价低至4%，较首次大幅降低。同时，东莞、金华等热点城市也在本周提出优化土拍规则，强化房地价联动机制。在此影响下，热点城市土拍热度将大概率将被控制在低位运行。

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  土地政策

  热点城市再迎调控潮
房价、地价双限范围进一步扩大

  自今年下半年以来，房地产市场上层调控环境不断趋紧，中央也加大了对热点城市的监管力度。在此影响下，以东莞、金华为代表的热点城市再次迎来一波调控潮。其中，在土地供应方面，这些城市提出要优化土地出让方式，将以“限房价、控地价、提品质”为主导方式，强化房地价联动，稳定市场预期。

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  土地供应

  重点城市集中供地缺席
本周供应规模环比大幅回落

  供应方面。由于本周无重点城市集中推地，本周重点监测城市土地供应规模较上周出现明显回落，总供应建筑面积仅为860万平方米。其中，本周土地供应量最大的城市是常州，继上月集中出让7宗双限地后，常州又在本月推出了19宗地，总挂牌量达221.6万平方米，除2宗商办地外，其余均为住宅用地，预计将于9月份开拍。二线城市中，长沙和合肥的县域也推出了数宗住宅用地，总挂牌量也超过了50万平方米，其余城市的供应量都相对较少。

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  土地成交

  无锡第二轮集中土拍收官
拉动成交量价环比上行

成交方面。在本周有无锡集中土拍的带动下，重点监测城市的土地市场成交量价环比均上行。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为911万平方米，较上周大涨54%；成交金额也随成交面积的增加而上涨至561亿元，环比上周几乎翻番；由于无锡、温州等城市均有优质土地出让，平均地价也较上周明显上涨，成交楼板价达6153元/平方米，环比大涨93%，同比降幅也收窄至10%。 

  分能级城市来看。一线城市有3宗商办用地出让，其中上海2宗，广州1宗，除崇明加油站用地外，其余两宗地均为底价成交。二线城市中，南昌的成交量相对较高，本周成交建面达101万平方米，共成交7宗地，其中高新区艾溪湖北岸地块竞争最为激烈，最终成交溢价率高达95%，由中海成功竞得；大连和青岛的成交量也均超过了50万平方米，但土拍热度相对较低，出让地块均为底价成交。重点监测的三四线城市中，无锡的成交量最大，总成交建面达227万平方米，涉及25宗地，其中22宗为第二批集中出让用地，合计揽金262亿元；联系土拍热度来看，在供应增加及修改竞拍规则的影响下，无锡此次土拍热度较首次有所降温，平均溢价率由12%降至4%，摇号地块占比亦明显下滑。

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  市场热度

  溢价率延续下滑趋势
无锡、丽水等城市出现流拍现象

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为9%，连续第三周下滑，较上周进一步下滑了近3个百分点。结合各能级城市本周土拍溢价情况来看，本周溢价率的下滑主要是由于二线城市溢价率大幅下降所致，在无优质宅地出让的影响下，二线城市的溢价率由上周的22%下降至7%，市场热度明显下滑。

  土地流拍方面。虽然重点监测城市本周流拍率较上周有所回落，但仍处于年内较高水平。值得关注的是，除了非热点城市的地块外，无锡、丽水等热点城市的主城区也出现了住宅用地流拍的现象。当然，这些地块或为配建较多，或盈利空间稀薄，在当前市场环境下，房企拿地意愿较低。不过，这也说明了，在房企资金面进一步偏紧、房地产行业监管政策逐步趋严的环境下，房企拿地也愈发理智，整体土拍热度也被控制在低位。

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  周度TOP5

  长三角城市成为入榜主力
热点地块竞争热度仍在高位

  8月首周，无锡第二轮集中土拍收官，义乌、温州等热点城市也于本周出让了多宗优质用地。在此影响下，本周成交总价TOP5和单价TOP5地块均来自这些长三角城市，其中义乌入榜1宗，温州入榜3宗，集中拍地的无锡则共有4宗地入榜。

  结合入榜地块的土拍表现来看，热门地块的竞争热度仍然很高。以无锡滨湖区XDG-2021-25号地块为例，该地块区位优越、土地性质也十分纯粹，并且在新的出让规则下该地块还无需竞配建，因此在开拍前就触及上限价，摇号阶段有58家房企参与，中签率低至1.7%。再如本周两榜榜首地块义乌北苑街道前洪地块，亦经过了86轮激烈争夺，才由武汉地产竞得，最终成交楼板价达25320元/平方米。

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  重点地块点评

  武汉地产再次落子义乌北苑

  8月2日，义乌北苑街道再出让一宗优质宅地。由于该地块设有地价上限，且上限地价较此前周边成交同类型地块价格有所回落，因此该地块吸引了多家房企的竞拍。最终，在经过86轮激烈争夺后，由武汉地产以上限价32.2亿及投报配套用房面积4680平方米竞得，平均楼板价达25230元/平方米，溢价率30%。 

  据地理位置来看，地块位于义乌核心区域，周边已有绿城、滨江、融创等多个品牌房企入驻，居住氛围浓厚，各类配套也十分齐全。商业方面，项目周边2公里内除众多小型商铺外，还有天华世纪城、绣湖里商业中心等大型商业配套，能充分满足日常生活需求。教育方面，项目周边有绣湖中学、浙江外国语学校、绣湖小学、绣湖幼儿园等多所学校，均是较为优质的资源。周边楼市方面，目前地块周边在售、待售项目较多，其中高层项目成交均价约在3万元/平方米左右。虽然项目拿地价格达25320元/平方米，但相比于上半年成交地块价格有一定的降低，就此来看，未来项目或将有一定的价格优势。