[克而瑞]土地周报 | 土地供求双侧回落，市场热度进一步走低（8.9-8.15）

  8月9日-8月15日，受集中供地城市推地和土拍均缺席影响，重点监测城市本周供应量和成交量均不敌上周，平均地价也出现了下滑。市场热度方面亦是如此，多个城市的溢价率在低位徘徊，流拍率也维系在较高水平，整体市场热度进一步下滑。

  住建部拟严控大规模旧改

  北京将遏制非理性拿地行为

  8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。《意见稿》提出，部分城市在城市更新过程中采取大拆大建等方式，变相抬高房价，导致新的城市问题出现；因此，为了稳妥推进城市更新，住建部拟严控大规模拆除，控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度。此外，热点城市供给侧调控仍在持续，北京、惠州、义乌等城市均有相关政策出台，其中北京提出将遏制房企非理性拿地行为，坚决稳地价。

  土地供应

  供应规模环比走低

  热点三线成为推地主力

  供应方面。由于本周无重点城市集中推地，本周重点监测城市土地供应规模较上周进一步走低，总供应建筑面积仅为723万平方米。各能级城市中，一线城市本周无地块挂牌；二线城市中，仅成都和哈尔滨的供应量超过了50万平方米，其余城市均仅有零星地块供应；三四线城市中，供应量最大的城市是佛山，供应总量达80万平方米，共涉及两宗地，分别位于顺德和禅城；此外，嘉兴也推出了市区内第二次集中挂牌地块，共有7幅，涉及经开国际商务区、科技城南槜李湖板块等热点板块，预计将于8月底出让。

  土地成交

  成交规模环比回落

  优质用地成交占比降低拉低平均地价

  成交方面。同供应走势相同，本周重点监测城市的成交规模在22城集中土拍缺席的影响下环比缩减。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积仅为576万平方米，较上周下降37%；成交金额也随成交面积的缩减而下降至302亿元，环比下降46%；由于本周优质土地入市数量和比例均较上周明显减少，平均地价环比回落，成交楼板价环比下降15%至5238元/平方米，同比也下降了15%。

  各能级城市成交方面，三四线城市成为绝对成交主力，成交占比高达74%。具体来看，一二线城市成交地块多为商办用地，仅长沙、宁波等城市的县域有零星住宅用地成交。重点监测的三四线城市中，东莞的成交量最大，总成交建面达120万平方米，合计揽金过百亿，成交的3幅地分别位于南山街道、茶山板块和樟木头镇，由华润置地、碧桂园和保利发展分别竞得；南通和湖州的成交量也超过了50万平方米，但由于出让地块多为商办用地，成交热度相对较低。

  市场热度

  溢价率低位运行

  深圳二轮集中土拍中止致流拍率大幅上涨

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为12%，较上周小幅走高，但仍位于近一年相对较低水平。结合各能级城市本周土拍溢价情况来看，一二线城市溢价率进一步下探，三四线城市的溢价率在成交主力东莞有高溢价成交地块的拉动下环比上升至14%，不过大部分三四线城市本周溢价率都在10%以下，热度维持在低位。

  土地流拍方面。受深圳第二轮集中土拍中止影响，本周重点监测城市的流拍率较上周大幅走高，但即使不考虑深圳土拍中止，实际流拍率也高于10%，达到12%，处于年内相对较高水平。从近期流拍率走势来看，进入下半年以后，重点监测城市的土地流拍率就一直高于10%，土地流拍现象较上半年明显恶化。

  周度TOP5

  热点三线优质地块竞争仍然火热

  东莞多个板块地价被刷新

  受多个集中供地城市中止或延期第二轮土拍影响，本周热点三线城市再度成为房企拿地焦点，优质地块也均受到了多家房企的争夺，如东莞、义乌、台州等城市均有优质地块以高溢价成交。

  以东莞为例来看。本周，东莞共成交3宗地，除南城CBD综合体项目用地因出让条件严苛而低溢价成交外，其余两宗地均吸引了多家房企的激烈竞拍，最终均进入一次报价阶段，成交楼板价分别为16080元/平方米和14489元/平方米，实际可售楼板价均刷新了所在板块的地价天花板。

  重点地块点评

  华润置地斩获东莞总价“次地王”

  8月11日，东莞南城CBD综合用地到期出让。地块体量巨大，且有建设地标性建筑、引入大型高端购物中心、银行总部企业和国际五星级品牌酒店等严苛要求。因此，地块最终以低溢价成交，由华润置地以56.08亿元的总价收入囊中，平均楼板价达6690元/平方米。值得注意的是，该地块也是东莞历史成交地块中总价第二高的项目。

  进一步来看宗地周边配套。据地理位置来看，地块位于东莞CBD区域，临近2号线西平地铁站和东莞大道，交通出行十分便利。随着东莞CBD片区建设的推进，项目周边聚集多个高端住宅小区，各类配套也在逐步完善：商业方面，宗地周边主要以小型商铺或社区购物中心为主，缺乏大型商业配套，因此项目的建成将弥补所在片区高端大型商业购物中心的空白；教育方面，项目周边2公里内教育配套齐全，且项目还将自带一所幼儿园。周边楼市方面，由于南山街道供地较为稀缺，项目周边在售新房项目较少，成交均价约在4.5万元/平方米，周边二手房挂牌价格则多在4万~6万/平方米区间内，有一定的倒挂空间；同时，华润置地在该片区内有多个项目，已形成了一定的品牌影响力；由此来看，项目未来的去化压力也比较轻。