[克而瑞]行业透视 | 苏州、济南二轮供地延后，土拍调控迎来高频发布期

  土地侧调控下房企机遇挑战并存，控地价、稳房价仍是调控核心。

  8月17日，苏州、济南分别发布最新土拍公告，延长第二轮集中供地的出让公告时间，并对相关土地竞拍规则进行了调整。截至目前，已有包括苏州、济南在内的五个城市对第二轮集中出让进行了延期或中止，其中三个城市明确对土地竞拍规则进行了调整，其原因与近期上层的调控升级密不可分。

  自7月以来，中央多次表态要坚持“房住不炒”的定位，要求各地落实“三稳”目标，并进一步加强了地方约谈。上层调控的推进，带来了多地土地侧调控的细化升级，如金华、义乌、东莞等热点城市纷纷发文对房地产调控政策进行调整、优化。那么土地侧调控变化究竟如何？未来土拍市场走向又会如何？

  基于此，本文将结合热点城市第二轮集中供地情况以及土地侧调控政策，对土拍规则、供应规模、土拍门槛等变化进行系统梳理，分析土拍市场走势，为企业决策提供参考。

  集中供地城市土拍规则调整

  进一步加强“控实际地价”

  从二轮集中供地情况来看，竞拍方式调整升级表现出两个明显的变化趋势：一是“限价+竞XX”的竞拍方式，更多地采用“竞品质”的方式，如杭州二轮供地的竞拍方式除将“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外，还在十区各推出一宗地块作为“竞品质”试点，并要求现房销售。

  二是更多采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍。典型如无锡，首轮供地仅对部分地块采用“限地价+摇号”的竞拍方式，而二轮供地则将摇号范围覆盖至所有地块。又如天津，在二轮供地初次公告中仅对地价进行限制，未采取额外竞拍方式，而其后续发布的补充公告中则将所有地块的竞拍方式改为“限地价+摇号”。福州、常州等城市也将“限价+摇号”作为主要的竞拍方式。此外，8月17日济南发布的二轮集中供地补充公告中，将竞拍方式由此前的“限地价+竞政府储备性公有房”调整为“限地价+抽签”，采用“限价+摇号”作为竞拍方式的土拍城市又多一城。

  土地竞拍方式向竞品质、摇号转变，本质上反映出土地侧加强“控实际地价”的调控趋势，更有利于保持实际地价的平稳，避免出现利用竞配建等方式抬升实际房价的现象。对于企业而言，“控实际地价”的调控方向也有利于使其受“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。

  三四线城市土拍规则收紧

  压缩投资利润空间

  7月22日，住建部提及要着力建立房地联动机制，推广北京市做法，限房价、控地价、提品质。在此调控基调下，各热点城市在土地侧调控过程中，开始着重建立、完善房价地价联动机制，实行“既限地价、又控房价”的“双限”拍地模式，对地价、房价进行联动调控，同时也强调对商品住宅的品质管控，将“竞品质”作为竞拍方式之一。土地竞拍规则进一步收紧，并呈现出向三四线城市蔓延的趋势。与此同时，从二轮集中供地情况来看，目前仅有深圳、杭州、福州3城完全实行“双限”竞拍，其余各城或仅限地价，或少数地块实行“双限”。因此可以预见，在接下来的集中供地中，更多城市或将进一步收紧土拍规则，采取“双限”竞拍模式。“双限”模式的推行，势必带来房企盈利空间的受限，同时也将使地价、房价更趋稳定。

   重点城市二轮供地力度加大

  三四线城市同步跟进

  从供应规模变化来看，截至目前，11个重点城市第二轮集中供地的总供应建面（涉宅地）达5218万m2，与首轮相比供应总建面增长18%，二轮集中供地规模出现较大增长，同时苏州、深圳、青岛等多城二轮集中供地质量较首轮有所提升（详见《行业透视 | 第二批集中供地迎来“井喷期”，土拍市场将如何变化？》）。随着重点城市在二轮集中供地中对土地供应的优化表态，三四线城市也开始“跟风”调整土地供应的相关调控政策，扩大土地供应规模，优化土地供应质量。如7月20日衢州发布通知，对土地供应进行优化，扩大热点地区的土地供应，同时结合商品住房去化周期和库存情况对供地节奏进行优化。8月2日，金华发布新一轮调控政策，要求保持住宅用地的有序合理供应，并提高中低价住宅用地的比例。金华下辖的义乌市也于8月10日发出通知，要求进一步优化土地供应，加大土地供应量，特别是热点地区的土地供应。随着土地供应规模的增加以及供应质量的提升，房企拿地的机会明显增加，并且更加合理，尤其是热点区域土地供应的扩大，更有利于市场的降温。

  多地土拍门槛提高

  苏、杭等城市竞拍保证金比例上调

  从竞拍门槛来看，部分城市在二轮集中供地中出现保证金比例上调。典型如苏州，首轮集中供地仅有2宗地块保证金比例达50%，其余地块保证金比例均为30%；而二轮供地中，仅8宗地块保证金比例为30%，其余地块保证金比例均在50%及以上，苏园土挂（2021）03地块保证金比例更达100%。此外，杭州在二轮集中供地中取消了勾地制度，参拍房企需缴纳20%的保证金，使得实际保证金比例出现上调，提高了房企参拍的门槛和资金成本。

  除保证金比例上调外，多地的土地侧调控政策中也强调对房企竞拍资金的审查，如在8月17日，苏州、济南连续发布二轮集中供地的补充公告，均要求参与土地竞买的企业必须说明资金来源情况，且购地资金需为自有资金，竞买资金审查进一步严化。保证金比例的上调，以及房企竞拍资金审查的严化，都意味着土拍门槛的提高，房企参拍所面临的资金压力和成本也会大幅增加，促使房企结合自身资金情况理性参拍，避免市场盲目过热。

  土地侧调控下房企机遇挑战并存

  控地价、稳房价仍是调控核心

  随着中央及各热点城市土地侧调控的优化升级，一方面土地供应规模的增加以及供应质量的提升，尤其是热点地区土地供应的扩大，使得房企拿地的机会增加；与此同时，土地竞拍规则向加强“控实际地价”的调控转变，也意味着房企拿地成本的降低，利润空间可以得到一定程度的释放，对企业而言是一大利好。然而另一方面，土拍门槛的提高，尤其是保证金比例的上调以及竞拍资金的审查严化，又使房企参拍所面临的资金压力提高；加之土拍规则的收紧、“双限”模式的调控，以及部分城市仍以竞配建、竞自持等作为主要竞拍方式，也使房企利润空间进一步收窄。对于房企而言，当下的土地侧调控变动既有利好的机会，也有不利的趋势。

  从本质上来看，此次土地侧政策调控的核心仍然是为了控地价、稳房价，以实现“三稳”目标。在此基调下，预计更多的城市会出台新一轮的土地侧调控政策，方向上会与中央保持一致，以“控实际地价”为主要调控方向，并且频次上也会更加频繁，不断根据实际土拍过程中的市场反应优化政策调控、查漏补缺。预判土拍市场整体热度或将处于低位并保持稳定。对于房企而言，应对的关键在于提高对政策的把控能力，一方面对政策调控变动进行及时的监测；另一方面加强对政策走势的预测分析，制定相应的政策变动预案以及测算方案，实现拿地规划和策略的动态调整。