[克而瑞]行业透视 | 土拍不竞配建后，22城项目利润空间能增加多少？

  不竞配建+15%溢价上限约束下，深圳、杭州等市利润空间将大幅释放。

  ◎  作者 / 马千里、周奇

  早前，坊间传言自然资源部明确二批次重点城市土地出让政策调整，涉及单宗土地溢价上限不得超过15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属等多方面内容。除沈阳外，多个此前发布二轮土拍公告还未拍地的城市均已延期或中止了二轮集中土拍，一定程度上验证了传言的真实性。值得关注的是，在这种土拍机制下，重点城市成交地价将被限定在合理水平，不断压缩的项目利润空间也有望回归合理水平。那么，土拍规则的调整对22个集中土拍的重点城市中哪些城市影响最大？

  首轮多城竞配建比例不设上限

  致实际地价大幅抬升

  就重点城市首轮集中土拍情况来看，22城中大部分城市的竞拍方式均采取了“限地价+竞配建（自持）”方式，且其中仅有北京、合肥和广州三城竞配建设有明确上限。因此，这导致杭州、成都等土拍竞争激烈的热点城市，首轮成交地块中大部分土地均有竞配建要求，部分地块的配建比例甚至高达30%以上。以杭州为例，首轮集中成交56宗商品住宅用地中41宗地有自持要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比例都超过30%以上。

  高比例配建压缩了项目可售住宅面积，也变相抬高了土地成交实际地价。以上文提到的杭州拱墅祥符单元宅地来看，该宗地成交楼板价为17816元/平方米，但该项目还有38%的自持要求，实际可售楼板价接近2.9万元/平方米，项目利润空间明显被压缩。进一步地，对比22城首轮成交名义地价和考虑配建后的实际可售地价来看，深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门等7个城市实际可售楼板价均值均高出名义地价均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位。考虑到大部分城市首轮集中土拍成交均价已超2020年宅地成交价格，大部分城市首轮成交实际地价涨幅更高，明显不符合稳地价、稳房价、稳预期的要求。

  不竞配建+15%溢价上限约束下

  深圳、杭州等市利润空间将大幅释放

  倘若22城接下来的集中土拍均采取摇号、一次性报价、竞高标方案等方式，整体地价走势将进一步稳定，部分盈利空间明显压缩的城市项目利润也会因此得到释放。结合22城首轮成交地价与实际地价差距以及首轮成交溢价水平来看，这些城市大致可分为三类：

  1） 高溢价、高配建比例的城市，包括深圳、杭州、厦门、合肥、宁波等。在摇号机制及限溢价下，这类城市成交项目利润空间释放最大，涨幅基本可达两成以上。以最为典型的深圳来看，其首轮集中土拍成交溢价率高达31%，其中南山西丽、宝安尖岗山和光明凤凰街道等热点地块均以最高限价成交，溢价率达到45%，加之宝安尖岗山和光明凤凰街道地块分别有3.1万平方米和1.12万平方米的人才房配建，深圳首轮集中成交地块实际可售楼板价平均高达25083元/平方米。而在溢价率15%封顶及不竞配建的要求下，首轮成交地块可售楼板价平均则降至约1.5万元/平方米，拿地成本减少五成以上。以竞配建比例最高的宝安尖岗山地块为例，该宗地成交实际可售楼板价接近7万元/平方米，而若溢价率上限仅有15%且不配建人才房，该宗地的单位拿地成本将降至约3万元/平方米，降幅高达57%，地房比也由此前的0.84下降至0.36，项目利润空间大幅释放。 

  2） 低溢价、高配建比例的城市或高溢价、低配建比例的城市利润空间也将会有一定幅度的释放，涨幅大多约在15%以内。对于配建比例极高的成都、北京和溢价率最高的重庆，土拍规则调整下利润空间释放幅度也更大。低溢价、高配建比例的城市中，成都最为典型。首轮集中土拍成都出让地块溢价率上限多在10%以内，平均溢价率仅有7%，但成交地块平均自持比例高达16%，因此成都首轮成交地块实际可售楼板价平均达12173元/平方米，较名义成交地价高出了28%。因此，若不竞配建后，即使成都将溢价率上限调升至15%，成交项目利润空间也会提升两成左右。而高溢价、低配建比例的城市方面，以最为典型的重庆来看，作为首轮集中土拍成交平均溢价率最高的城市，重庆首轮集中土地出让采取“价高者得”的方式，首轮成交地块平均溢价率高达43%（仅包含市区）。若有溢价率上限为15%的约束，重庆成交项目的平均地价较调整前至少下降24%，利润空间也会有相应提升。

  3） 低溢价、低配建比例的城市利润空间则较此前无较大变化，典型如青岛、长春、苏州、上海等。对于青岛、长春等低热城市来说，虽然这些城市此前土拍有竞配建等要求，但由于地市热度较低，出让地块基本以底价成交为主，实际地价较名义地价几乎无变动。而上海、苏州等城市虽然热度较高，但这些城市首轮土拍即采取了“一次性报价”机制，地块溢价率上限也均在15%以内，已符合传闻中的出让新规，因此对于这类城市，项目利润空间较此前也无太大变化。

  深杭等热点城市迎来拿地机会

  二三轮利润空间有望较首轮明显提升

  从上来看，若22城接下来的集中出让地块均有溢价率不超过15%和地价达到上限后采取摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属等要求，在房价稳定的前提下，超过一半的城市成交项目利润空间将会较此前有所提升。尤其是深圳、杭州、合肥等此前土拍热度较高、竞配建比例亦比较高的城市，单位拿地成本平均预计较此前可减少两成以上。但对于青岛、长春等低热城市，或首轮即满足规则的上海、苏州等城市，土拍规则的调整对项目利润空间则无明显影响。因此，对于企业而言，深圳、杭州等热点城市则迎来了优质用地的拿地机会，二三轮拿地成本将会较首轮明显降低。

  不过，需要注意的是，在此种土拍规则下，低中签率与流拍并存这样冷热不均的现象将会更加凸显。以无锡来看，在第二轮集中土拍规则调整为摇号机制下，无锡土地市场热度不均的现象更加突出：优质地块的竞拍热度并未降低，三宗宅地开拍前就已触顶，其中虹桥新村东A地块中签率仅为1.3%，竞争非常激烈；与此同时，惠山阳山板块的宅地却因无人竞价而惨遭流拍。因此，地方政府尤其是冷热不均的城市如长沙、郑州等，仍然需要在供地时合理确定供地结构和宗地出让条件，以防出现大规模流拍的现象。