[克而瑞] 成交规模降至年内最低点，市场热度延续下滑

  2021年第34周

  8月16日-8月22日，由于重点城市二轮集中土拍延期或中止、三四线城市供地节奏调整等因素影响，重点监测城市的土地成交规模连续多周下滑，本周已降至年内最低水平。与此同时，市场热度也进一步走低，尤其是土地流拍现象进一步恶化，下半年以来流拍率明显走高。

  01

  土地政策

  多城加强房企购地资金审查

  大连发文降低四区宅地溢价

  自7月以来，土地侧的调控不断深入。上周以来，已发布第二轮集中供地公告的城市就纷纷中止或延缓了二轮土拍，就延期城市发布的补充公告来看，这些城市纷纷加强了对房企购地资金的审查，严禁马甲参拍，其中青岛、沈阳、济南等城市修改了竞拍规则，并下调了溢价率上限。不仅是集中供地的重点城市，热点城市的调控也在深入。本周，大连发布通知，称将降低市内四区宅地溢价率上限，修改竞拍方式，以稳定地价、稳定预期。

  02

  土地供应

  本周供应规模环比上升

  青岛二次集中推地涉及87宗

  供应方面。受青岛于8月18日重新挂牌第二轮集中出让地块影响，本周重点监测城市的土地供应量得以较上周大涨76%，总供应建筑面积达1271万平方米，但仍不及去年同期水平。集中拍地的重点城市中，青岛第二批集中出让地块重新发布，共涉及87宗地，较此前公告幅数减少了13幅，总建筑面积接近700万平方米，起拍总价达312亿；值得关注的是，青岛此次发布地块溢价率上限调整在15%以内，并且采用“限地价+竞品质”的竞拍规则，以稳定市场热度。除集中供地的青岛外，其他一二线城市本周推出地块多以商办用地为主，宅地仍然断供。重点监测的三四线城市中，仅肇庆供地量超过了50万平方米，其余城市的供应量则位于低位。

      03

  土地成交

  成交规模降至年内最低位

  热点三线成为本周成交主力

  成交方面。受重点城市集中土拍延期及中止影响，本周重点监测城市的土地成交规模进一步走低，已降至年内最低点。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积仅为269万平方米，环比大降53%；成交金额也缩减至183亿元，环比下降39%；价格方面，虽然一二线城市优质宅地依旧断供，但佛山、台州等热点城市均有优质地块成交，拉动平均地价环比上涨，成交楼板价达6786元/平方米，环比上涨30%，同比亦有14%的涨幅。

  各能级城市的成交量也均位于低位。具体来看，一线城市共成交了2宗地，上海和广州各有1宗，均为商办用地，其中上海成交地块位于闵行颛桥，是一宗社区配套商业用地，由于项目邻近地铁，周边小区众多，最终溢价45%成交。二线城市成交地块也以商办为主，仅成都远郊、南宁有零星宅地成交。重点监测的三四线城市中，台州和佛山的成交量均超过了50万平方米，其中台州共成交了5宗地，均为涉宅用地，分别位于椒江区、临海市和天台县，吸引了滨江、方远、伟星、杨帆和德信等房企布局；佛山也有3宗优质宅地成交，由大华、首开和港龙分食。

      04

  市场热度

  溢价率低位运行

  流拍率连续两周超过30%

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率为10%，仍位于近一年相对较低水平。结合各能级城市土拍溢价情况来看，一二线城市由于出让地块基本为商办用地，溢价率也均处于低位，均不超过5%；三四线城市本周成交溢价率为12%，除佛山、台州、马鞍山等个别城市的溢价率超过15%以外，其余城市的溢价率也处于较低水平。

  土地流拍方面。受近期热点城市土地供应节奏调整以及房地产行业资金监管不断收紧等因素影响，土地流拍现象有所恶化，重点监测城市的土地流拍率已连续两周超过30%。结合流拍地块所在区位来看，二三线城市远郊仍是流拍重灾区，宁波余姚、南宁兴宁等区域均有地块遭遇流拍。

  05

  周度TOP5

  热点三四线仍为本周入榜主力

  优质土地拿地成本仍在上涨

  由于重点城市二轮集中土拍纷纷延期或中止影响，热点三四线城市仍为本周成交总价榜和单价榜入榜主力，如佛山、丽水、台州等城市均有地块入榜。如本周成交总价TOP5地块中，佛山有3宗地入榜，丽水和台州也各有一幅地入围。

  重点城市供地荒下，热点三四线优质地块竞争热度也维系在高位。以本周成交单价TOP5地块来看，除上海颛桥一宗社区配套商业地块外，其余四宗地的成交价格均较近期周边成交同类型地块的价格出现上涨，涨幅多在5%以上，如佛山禅城张槎地块和丽水龙泉城东宅地的涨幅甚至都超过了10%，房企拿地成本仍在上涨。

      06

  重点地块点评

  大华28.84亿首入佛山

  8月16日，佛山禅城区张槎板块一宗优质用地到期出让。项目体量较大，且周边配套资源较为优质，因此吸引了4家房企参拍，在经过37轮竞拍后，由大华以28.84亿元的总价成功竞得，溢价率18.49%，这也是大华首次在佛山拿地。值得注意的是，该地块的成交楼板价达14219元/平方米，已刷新了张槎板块的历史成交宅地楼板价最高纪录。

       据地理位置来看，地块距离在建的佛山地铁2号线和规划中的4号线张槎站约200米，距离广佛轻轨环线换乘站张槎站也仅350米左右，交通出行十分便捷。目前，地块周边已有多个品牌住宅小区，居住氛围浓厚，各类配套也比较齐全：商业方面，以周边社区的底商为主，能满足日常生活需求；教育方面，地块自带一所12班幼儿园，且周边还在建一所九年一贯制中小学，未来可实现就近入学。周边楼市方面，地块附近在售、待售新房项目较多，均价基本位于1.7-2.3万/平方米区间；而地块成交楼板价达1.4万元/平方米，且还包含一定体量的商业业态，就此来看，项目利润空间相对较窄。