[克而瑞]多城二轮集中供地规则调整（2021年8月）

  2021年8月，受多个重点城市集中土拍延期影响，本月土地市场成交量价仍在低位运行。同时，在热点三线跟进调整土拍规则的影响下，市场热度也保持在低位运行，溢价率已经降至2020年以来的最低点，流拍率更是连续三月走高，本月升至18%的高位。

  虽然成交量维持在低位，但此前中止土拍的城市重新挂牌二轮集中出让地块，北京、广州、成都等7个城市也推出了第二批集中出让地块。同时，这些城市也跟进调整了二轮集中供地规则，如深圳、广州等溢价率上限较高的城市纷纷降低了地块溢价上限，福州、沈阳、天津等取消了竞配建（自持），以进一步稳定实际地价。

  供应走势

  多城发布第二轮集中供地公告

  本月土地供应端迎来“井喷期”

  供应方面。包括此前中止挂牌的深圳、杭州和青岛，本月共有10个重点城市发布了二轮集中出让地块公告，在此影响下，全国土地市场供应量环比大涨27%至26102万平方米，同比亦有两成的涨幅。各能级城市表现一致，挂牌量均呈增加之势，其中近期供应明显缩量的三四线城市本月土地挂牌量也有16%的涨幅。

  重点城市集中供地方面，8月份以来共有10个城市发布了第二批集中供地公告，其中深圳、杭州和青岛均为重新挂牌，除青岛重新挂牌幅数缩减了13幅外，深圳和杭州的重新挂牌量和此前无变化；北京、广州、南京、合肥、武汉、成都和重庆等7个城市也于本月推出了二批次集中出让地块，除北京、合肥和成都的供应量较首批次增加外，其余4个城市二批次供应量均较首批有所减少。考虑前期延期的天津、济南、福州、苏州和沈阳等城市，下月将有11个城市进行二轮集中土拍。值得注意是，包括延期的天津、福州等城市，重点城市的二轮集中供地规则也较首轮明显调整，调整方向也大致和此前坊间传言的重点城市集中供应新要求相契合，包括单宗地块溢价率不超过15%、取消竞配建并以摇号、一次性报价、竞品质等方式决定最终竞得人、加强房企购地资格和购地资金审查等。在此影响下，重点城市拿地成本或将出现一定的下调。

  成交走势

  多城土拍延期致成交规模低位运行

  平均地价亦同步环比走低

  成交方面，受多个重点城市集中土拍延期影响，全国土地市场成交规模较上月继续下滑。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积达11769万平方米，环比下降12%，同比降幅更是超过3成。分能级城市来看，各能级城市表现不一，除一线城市外，二、三线城市成交规模环比均明显下滑，尤其是二线城市，由于重点城市无一集中拍地，因此其成交规模降幅尤为突出，环比降幅接近三成。重点城市集中拍地方面，本月仅无锡如期完成了二轮集中土拍；在溢价率上限进一步降低并以“限地价+摇号”方式竞拍的影响下，无锡二轮土拍热度较首轮明显降低，供应的23宗共成功出让22宗、流拍1宗，共揽金262亿元，平均溢价率为4%。

  价格方面，受高价优质宅地成交占比进一步下降影响，平均地价较上月进一步走低，8月份平均楼板价环比下降6%至2387元/平方米，同比也下降了12%。各能级城市本月成交地价也均不敌上月，其中一二线城市的平均地价因商办成交占比仍维持在高位影响，环比进一步回落，和去年同期相比降幅也均在三成以上；在热点城市土地侧调控进一步深入的影响下，三四线城市平均地价环比也下降了6%，平均楼板价为2266元/平方米，已回落至二季度之前的水平，但和去年同期相比仍上涨了37%。

  市场热度

  土拍规则全面升级

  溢价率创下2020年以下新低

  市场热度方面。由于热点城市进一步加强了溢价、地价的管控，加之优质地块成交占比明显减少，因此本月溢价率较上月大幅下滑，环比减少5.4个百分点，降至8.1%，创下2020年以来的最低值。

  各能级城市表现一致，溢价率均呈下降趋势，并且均降至10%以下。其中一线城市在无宅地出让的情况下溢价率维持低位，本月平均溢价仅有0.7%；二线城市由于优质地块明显减少，土拍热度也明显下滑，溢价率环比上月下降了11.2个百分点，降至7.1%；而作为成交主力的三四线城市，在热点三四线城市纷纷升级竞拍规则、强化地价、溢价率管控的影响下，溢价率连续多月走低，本月平均溢价率更是降至8.6%的低位。

  土地流拍方面。由于多城集中土拍延期影响，本月商办地块占比占据高位，加之热点三线城市优质地块入市比例也明显减少，导致土地流拍现象较上月进一步加剧。以重点监测的城市来看，本月土地流拍率环比上涨2个百分点增至18%，创下年内新高。值得注意的是，不仅是湛江、清远等低热城市有土地流拍，温州、义乌、金华等二季度热点城市甚至也有地块因无人报名而流拍，合肥长丰、蚌埠等城市出现了未达底价而流拍的现象，政府预期与市场之间的分歧开始凸显。

  2021年8月，土地市场供给侧调控进一步深入，多个重点城市调整并升级了二轮集中土拍规则，热点三四线城市也纷纷跟进，加强对地价、溢价率的管控。在此影响下，本月市场热度仍然维持低位运行，地价、溢价率均环比下滑，如无锡、嘉兴等本月有集中土拍的城市，平均溢价率均在较低水平，并较此前集中土拍热度出现明显下滑。由此来看，在供地规则持续升级的大背景下，土地市场整体热度将维持在低位运行。不过，值得注意的是，虽然大部分集中土拍的重点城市取消了竞配建，但大部分地块出让门槛反而却进一步抬升，对拿地房企提出了更高的要求。对于财务指标健康、资金面宽裕的参拍企业而言，自身优势进一步放大。典型如本次土拍摇号的无锡，出让23宗地块中有多宗地有附加投资、引入产业、配建租赁等要求，实际拿地门槛反而较首次有所提升。再如此前不限地价的重庆，二轮出让地块中虽然溢价率上限均未超过15%，但多宗地均带有初始配建租赁住房的要求，拿地门槛反而较首轮有所抬高。