[中房研协]广州第二轮集中土拍收官，流拍率较首轮明显上升

  9月27日，广州市今年第二轮集中土地竞拍落幕。此次土拍一共推出48宗地块，最终成交了23宗（5宗地块溢价成交，18宗底价成交），用地面积117.93公顷，建筑面积357.4万平方米，成交总价569.37亿元，平均楼面地价15931元/平方米。

  从成交结果来看，越秀、粤海、中海、珠实等央企国企拿下了较大体量地块，其中越秀以102.96亿拿下番禺新造镇创新城2宗地；粤海仅拿下白云新城云港城地块，耗资101.87亿；中海和珠实均斩获3宗地，分别花费99亿和67.73亿。此外拿地企业还包括绿城、中铁建、中建一局、电建地产、葛洲坝、南投等“国家队”，多数为底价拿地；入局的民企则有碧桂园、源海地产、中盛地产、合汇、广东奥和投资等，多是在外围获地。

  热点评析 

  广州第二轮集中土拍表现：流拍率颇高成为主基调

  从本次广州的竞拍结果来看，土地市场已明显降温，48宗仅成交23宗，超过半数土地未能成功出让，相比首批集中供地的激烈竞争局面，本次参拍企业数量及竞拍报价次数均明显下降。由于土拍政策调整，第二轮集中供地对竞买人有了更多的限制要求，包括严查资金、限制马甲、限15%上限溢价、限售价及限销售对象，甚至部分区域全周期限价等。而民营房企当下普遍资金紧张，因此很多房企都放弃了报名。广州此次竞拍过程中，增城、从化、南沙等区域出现大面积流拍并不意外，于开发商而言，经过首轮集中供地后，对于拿地的紧迫性和需求下降；此外，因对资金链安全有所考量，加上买地金额不得超年度销售额40%的红线，因此普遍拿地积极性不高。

  央企、国企成拿地主力

  民营房企势弱，而具备资金优势的央企和国企成为广州第二轮土拍市场的主角。从竞拍结果上可以发现，以越秀、中海、中铁建、粤海、珠实、南投等国家队，拿地金额和数量都排在了前列。具体来看，越秀地产延续第一轮土拍的强劲势头，新增44.74万平方米建筑用地，累计拿地金额达102.96亿元。中海地产则拿下荔湾广钢新城、海珠区江泰路以及石溪村两宗地块，合计支出近100亿元。同时粤海、葛洲坝、珠江实业、南投、电建等企业纷纷出手，皆有斩获。未来的集中供地，这样场面或许会变成常态，央企国企集中力量办大事，民企发挥自己的特长为特定区域的地块赋能。

  土地市场转冷是一个重要信号，值得警惕

      土拍市场是楼市的晴雨表，在当前楼市政策收紧的背景下，开发商拿与不拿土地、土拍是否火热的背后，就是对未来几年市场预期的思考。土地市场转冷是一个很重要的信号，值得我们警惕。目前来看，房地产市场资金面偏紧，土地市场已经遇冷，全国范围的房地产市场降温预期已形成，接下来更重要的工作是稳预期。后续在土地市场的监督和管理方面，对于如何制定合理的出让底价，如何完善出让规则，如何控制出让的节奏，如何提前预判开发商的动向等，管理部门应及时调整土地出让策略。