[克而瑞]未撤牌广州VS11宗撤牌南京：前者“凉凉”，后者“冷热不均”

  9月26日~27日，广州、南京均迎来了为期两天的集中土拍。同此前完成出让的其他城市一样，南京也在开拍前撤牌了11幅地，二轮集中出让将拍卖42宗。而广州并无土地临时撤牌，是8月供地新规广泛调整后唯一未撤牌土地的城市。那么，两市二轮土拍热度究竟如何？新规调整下，广州和南京的盈利空间又发生了怎么样变化？

  01

  供地规则大幅调整

  广州保障首套刚性购房需求、南京加强品质管控

  同此前参拍的城市相同，广州和南京也均对土拍规则进行了升级。除了加强房企购地资格和资金审查、溢价率上限不高于15%等常规调整方向外，广州和南京此次集中供地也均有一些创新之处。

  具体而言。为了满足刚需购房要求，广州对海珠、黄埔及南沙等区域共10宗地做出了限制销售对象要求，即这些地块需满足首套住房购房家庭或个人占购房总套数的比例不得低于50%。南京则从房企参拍地块数量角度出发，要求房企参拍地块数量不得超过总量的30%，以降低竞拍热度；同时，为了保证工程建设质量和施工安全，南京也对竞得地块做出了6个月内不得上市的要求。

  值得一提的是，和首轮相比，广州此次推出地块出让条件明显提升，48幅土地中仅有增城区的8幅地不涉及配建安置或政府性房源、产业引入等要求，其余地块均有此类要求，拿地门槛明显提升。

  02

  土拍降温蔓延至一线

  广州第二轮集中土拍流拍率高达52%

  和首轮集中土拍相比，广州和南京第二轮集中土拍明显降温，尤其是广州，降温之势尤其明显。本轮集中土拍广州挂出48宗涉宅地，流拍土地就多达25宗，仅成交23宗，流拍率高达52%，较首轮上升了近40个百分点。南京虽然流拍情况不似广州那样严重，但流拍率也升至23%，较首轮上升了21个百分点。

  从溢价率情况来看，两城第二轮集中土拍溢价率较首批均有明显下滑。以广州为例，第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.8%，较首轮下降了10.9个百分点。结合溢价成交地块占比来看，成交的23幅地中仅有5幅溢价成交，其中仅增城区新塘地1宗触及最高限价，该地最终被路劲以7.94亿元竞得，成交楼面价12470元/平方米，溢价率15%，余下的溢价地块中有2宗溢价率不足1%；而首批次集中成交的42宗地块中超半数溢价成交，并且有4宗触发“最高限价+封顶配建”进入摇号环节。相比之下，可以看出广州土地竞拍热度下滑之甚。

  不过，和广州二轮土拍全面低热不同，南京此次土拍表现则明显分化，本次供应的53幅地块，25幅地块底价成交，5幅地块溢价成交，11幅地块触顶摇号，12幅地块中止出让或流拍，地价封顶与土地流拍现象并存。结合各区域的土拍表现来看，河西板块、城南板块和江宁板块仍是土拍热点，此次地价封顶的11宗地中有8宗位于这三个区域，如本次土拍中竞价最激烈的燕子矶G82地块，经35轮竞价后触顶（本场土拍竞拍轮数最高的地块），被华发摇中，成交总价29.6亿，楼板价为21200元/平方米。而非江核江北、溧水等外围板块土地市场比较冷清，不仅提前中止出让较多，成交地块多数也以底价成交为主。

  03

  限价影响下地价成本明显下调

  南京11宗摇号地块盈利空间尚可

  在“限价下调/取消竞自持”的影响下，大部分第二轮集中土拍成交地块楼板价较首轮均有一定程度的下调；与此同时，限房价依然保持相对稳定（南京部分地块还有小幅增加），因此两城利润空间得到一定的提升，除封顶摇号成交地块之外，大部分成交地块的地房比均低于60%，盈利空间较首轮大幅提升。

  下面我们就以本轮土拍中南京封顶摇号成交的11宗土地为例，来探究本轮土拍的盈利情况。按照各自的商品住宅销售均价测算，11宗地中房地差超过1万元的有9宗之多，其中秦淮区南部新城G73地块成交楼面价29643元/平方米，按照其商品住宅销售均价44898元/平方米来测算的话，房地差高达15383元/平方米，是本轮土拍触及摇号的地块中盈利空间最大的。

  虽然有2宗房地差不足万元，但是依然存在一定的盈利。以江北新区2021G16为例，其成交楼板价为10257元/平方米，按照其商品住宅销售均价19520元/平方米来测算的话，地房比为53%，房地差高达9263元/平方米，利润空间也是较为充裕的。

  总体来看，这些触发封顶摇号的“热点”地块尚能实现一定的盈利，其余地块的盈利空间相对更为充裕，江北、高淳、溧水部分地块的地房比甚至在45%以下。通过CRIC系统综合测算，南京本轮集中土拍平均地房比为53%，平均房地差为12088元/平方米，盈利空间还是比较可观的。

 04

 流拍和临时撤牌成为常态

  三轮集中供地“稳预期”是关键

  同其它城市一样，广州和南京二轮集中土拍“底价成交”也是主流，规则调整下热度整体下降亦在意料之中。不过，相比于南京仍有11宗触顶摇号地块，广州二轮集中土拍热度则直接降至冰点，出现了过半地块流拍的现象。究其原因，主要是由于广州此次集中出让地块条件较为苛刻，多宗地有大体量安置房和公租房配建要求，大幅抬高了拿地成本，导致房企尤其是民营企业参与度不高。

  展望未来，在房地产行业整体资金环境仍然高度收紧的环境下，土地流拍和临时撤牌将成为热点城市集中土拍常态，央企、国企在接下来也仍是集中土拍拿地主力。这也意味着当前市场降温预期已经形成，“稳地价、稳房价”调控效果显现。

不过，需要关注的是，在当前调控大环境收紧及现金流压力下，供给侧民营企业集体“躺平”，需求侧沈阳、长春等城市出台政策托市与杭州等城市“打新”现象仍存，充分表明市场预期仍未趋稳。因此在第三轮集中供地中，主管部门如何稳定市场预期才是重中之重。