[克而瑞]合肥土拍“粥多僧少”，深圳降价20%热度仍在

  22城第二轮集中供地集中于近期频繁开拍，深圳、合肥均于29日完成第二次集中供地的出让，两城市分别成交21幅和12幅地，成交金额达453亿和191亿。

  与第一轮集中供地相比，深圳、合肥本次土拍热度均有下降。但横向对比来看，较此前多城流拍而言，深圳本轮土拍仅一宗流拍且多地达封顶溢价，整体热度在二轮中较为突出。反观合肥，多数地块甚至竞拍企业数量不达标，土地市场遭遇“寒冬”。

  01

  深圳土拍最高限价整体调低20%

  合肥过半数地块拍卖转挂牌

  本次深圳、合肥的第二次集中供地从土地挂牌阶段开始便有几个相似点：

  首先，两者供应量较为接近：深圳、合肥本次分别挂牌了22宗、17宗涉宅用地，供应总建面分别达到近280万平方米和300万平方米；

  其次，在多数城市第二轮集中供地延迟、规则调整的环境下，深圳和合肥也不例外，且规则调整全部都意在进一步控制地价和降低未来指导售价，给市场“预冷”：深圳将22宗地块全部撤牌后重新挂牌，所有地块的总价限价整体下调20%，最高溢价率从45%整体降至15%，销售指导价降幅在3%-10%左右；合肥的17宗地块中，有9宗因为报名人数不足而从拍卖转为挂牌，导致原本应该9月17日完成的第二轮集中供地延迟至9月29日，由此也可见房企投资积极性显著下降。

  最后，两者在土拍规则的调整方面也具备一些共性：设置准入条件、禁止马甲公司参与拍地；增强了自持租赁用房条件的优先级，深圳在土地达到最高溢价率后，将以往竞人才住房改为竞全年期自持租赁住房面积，而合肥部分地块中保障性租赁住房成为默认条件，改为竞装配率。此外深圳需要严查自有资金来源、合肥有地块首次采用竞住宅品质要求等，都是本次集中供地延期后，较为常见的规则调整方式。

      02

  深圳：降价20%后，多数地块封顶成交

  国企、央企表现强势

  整体来看深圳土拍关注度较高但难言“高热”，仅有18家左右房企报名参拍，大部分地块的参拍房企数量在3-5家。从出让结果来看，多数地块都达到了最高限价且进入竞自持环节，参拍房企数量减少，而竞争力依然不低。本次深圳土拍主要有以下4个特征。

  降价20%后，22宗地块中17宗以最高限价成交

  一直以来深圳的宅地出让量都较低，本次集中供地深圳难得地推出了较多含宅地块，虽然大部分位于非核心区域，但仍属于稀缺资源。本次22宗地块里，除了1宗地块由于商业占比高达60%而流拍以外，还有4宗地块底价成交（纯租赁、商住、定向出让、深汕合作区），其他17宗地块则全部以最高限价成交，南山区西丽板块的租赁用地甚至进入摇号环节。

  参拍房企数量少，国企、央企是主力军

  据统计，本次集中出让22宗地块，而总共仅有18家左右房企参拍，参拍房企数量尚不及地块数量。从参拍情况看，中海、保利、华发和华润均报名了10宗以上地块，从最终拿地结果来看，中海、保利分别竞得4、3宗地块，特区建发、深圳城投也有项目入账，国企、央企的表现依旧强势。

  地块盈利空间小，房企赚钱难度较大

  除2宗纯租赁用地以外，本次成交地块全部都有销售指导价限制，对比销售指导价与拿地楼板价来看，楼板价占销售指导价的27%-48%左右，能够盈利的空间已经不大。再除去配建的人才用房、学校、自持建面等，房企的实际楼板价远高于名义楼板价，更是大幅提高了房企的盈利难度。诚然，这也是本次土拍虽然“降价”，但仍然参拍房企不多的原因。

  与首轮供地相比供应量大幅提升，但热度有所下降

  纵观深圳今年以来的2次集中供地，首轮集中供地的供应量较低，仅有6宗地块成交，且其中2宗为人才用房，而第二次集中供地共有21宗地成交，可售商品房面积大幅提升。

  但在供应量提升后，土拍热度却不及第一轮：第一轮集中供地虽然仅6宗地块，却吸引了25家以上开发商参拍，南山区西丽地块竞价超过150轮，民企龙光成为最大赢家；而第二轮集中供地成交地块虽然大部分封顶价成交，但在盈利空间也被严控的情况下，热度明显降低，参拍房企数量减少，最终有1宗地块进入摇号环节，而本次土拍的最大赢家也变成了中海、保利这样的央企。

  03

      合肥：土拍“凉意”十足

  企业投资意愿弱、拿地盈利空间小

  合肥的第二次集中拍地略显坎坷：原定于9月17日集中拍卖的17宗含宅用地先是其中9宗地由于报名人数不足，由拍卖转为挂牌，挂牌时间延至29日；但在29日上午合肥土地市场发布的场次安排中，9宗地块仅剩4宗，另外5宗则取消出让。

  最终，合肥的第二次集中供地以成交总价191亿元、成交总建面225万平方米收场，从延期挂牌到取消出让，已经昭示着合肥本次土拍的热度不及预期，而从竞拍结果来看，同样“凉凉”。

  普遍接近底价成交，仅2宗溢价率超过10%

  本次成功出让的12宗地块中有10块接近底价成交，溢价率在3%以下，仅有皖投、城建分别以15%和12%的溢价率各拿下1宗商住地块，还有4宗被转为挂牌的地块最终仅有1个竞买人。而在合肥第一次集中供地中，多数地块都进入了“拼人品”的摇号环节，更有12宗地块成交溢价率均在20%以上。两场土拍相隔不足4个月，而热度的变化可见一斑。

  部分地块出让需配建25%租赁住房，超过首轮供地租赁比例

  合肥本次土拍将租赁比例作为默认出让条件后，地块需配建的出让比例从10%到25%不等，而首轮集中供地中，租赁住房比例也作为竞拍条件之一，封顶比例仅为20%。可见在地市转凉的情况下，政府在供地阶段依然保证了租赁用地比例。

  整体地价房价比约为0.55，房企盈利难以为继

  对比成交地块的居住楼板价与商品住宅指导价来看，本次土拍的平均房价地价比为0.55，在地价成本已经占了房价的一半的情况下，房企的盈利难度比深圳更大。且对比指导价与地块周边房价来看，房价基本保持稳定，政府控房价的决心依然显著。

  国企央企拿地比例提高，本地房企皖投、城改、置地均有所得

  从拿地房企来看，首轮集中供地中，佳兆业、文一、中骏、中梁、旭辉等民企拿下半数地块，外来房企在合肥仍有较高的拿地积极性。但第二轮集中供地中，拿地房企以国企央企（华润、国贸、招商等）和本土房企（祥源、合肥城改、安徽置地、皖投等）两大类型为主，外来民企仅有龙湖和和昌有所斩获，民企的投资活跃程度大幅下滑。

  整体来看，无论深圳还是合肥，第二轮土拍热度较第一轮而言都有明显下降，但两厢对比来看，从流拍幅数、平均溢价率、参拍房企数量等方面，深圳作为一线城市，在都面临政策调控的情况下，土地市场热度还是高于合肥。

      土地市场坚持从地价、房价两端严格调控，房企——尤其中小规模的民企拿地积极性大幅下降，第二轮集中供地成为国企和一些本土企业拿地的主要力量，未来行业格局有望进一步改变。