[克而瑞]成交量价季节性回落，溢价率逼近零点（10.4-10.10）

  2021年第41周

  10月04日-10月10日，假期因素下，本周重点监测城市供求双侧回落，成交地价也因城市成交结构变化而环比大降。聚焦重点城市集中拍地方面，本周仅武汉进行了第二轮集中土拍，由于采取了新的出让规则，同时受当前大环境影响，武汉前两日土拍明显遇冷，平均溢价率还不及1%。受此影响，本周成交溢价率也环比大幅下滑，并逼近零点。

  1 土地政策

  惠州发布集体土地征收与补偿办法
鼓励选择一次性货币补偿

  10月8日，《惠州市集体土地征收与补偿办法》正式出台。《办法》提出，将依法对征地范围内房屋是否属于村民住宅及村民住宅是否符合一户一宅等进行调查、认定，同时对村民住宅权属人自愿放弃重新安排宅基地建房和安置房而选择货币补偿的，给予一次性奖励。

  2 土地供应

  二轮集中供地接近尾声
本周供应量降至年内最低位

  供应方面。受假期因素影响，本周重点监测城市的土地供应量跌至年内最低点，新增土地幅数仅有23幅，总供应建面还不足200万平方米。具体来看，一线城市无新增挂牌地块。二线城市则仅5个城市新增挂牌用地，但供应量都不高；其中成都的供应量最大，3幅远郊区县宅地共计24万平方米。重点监测的三四线城市中，洛阳、河源及徐州土地供应量相对较高，其中徐州共推出了7幅土地，包含5宗住宅用地和2宗商办用地，分别位于邳州市和贾汪区，总建筑面积约为35万平方米。

  3 土地成交

  假期影响致成交规模大幅回落
平均地价亦环比大降

  成交方面，受传统假期影响，本周重点监测城市的土地成交规模较上周大幅缩减。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为595万平方米，环比下降43%，不过因去年同期基数较低影响，同比有16%的涨幅；成交金额亦大幅回落，仅为288亿元；价格方面，受城市成交结构变化影响，本周平均地价显著下跌，成交楼板价仅为4833元/平方米，环比降幅高达51%。

  各能级城市方面，因武汉本周集中拍地影响，二线城市成为本周绝对成交主力，成交占比接近九成。具体来看，一线城市本周无土地成交。二线城市中，进行第二轮土拍的武汉成交量最高，在前两日土拍中，武汉计划出让35宗地，最终成交33幅，总体量达473万平方米，共揽金290亿元；同其他城市一样，武汉此次集中土拍规则也进行了明显升级，并且“定向出让”地块比例也有所增多，因此武汉第二轮土拍热度也显著降温，前两日平均溢价率不足1%。重点监测的三四线城市中，主力成交区域主要集中在长三角，台州、衢州等城市均有土地成交，但整体成交量均偏低。

  4 市场热度

  成交溢价率逼近零点
武汉二轮集中土拍降温

  成交溢价方面。本周，重点监测城市的平均溢价率仅为0.49%，再次下滑至1%以下，成为2020年以来的最低位。溢价率的显著下滑主要受主力成交城市武汉土拍遇冷影响。具体而言，作为本周唯一进行集中土拍的城市，武汉成交地块中仅有2幅溢价成交，其中1幅为低总价的加油站用地，另一幅虽为住宅用地但溢价率仅有7%，难对整体溢价率起到提振作用。

  土地流拍方面。本周，重点监测城市的流拍率虽较上周明显下降，但主要是由于入市地块大幅减少所致，实际流拍率仍处于较高水平。此外，与前几周相同，本周流拍地块也主要来自于集中拍地的城市，其中武汉共有8幅地块遭遇撤牌或流拍，是流拍幅数最多的城市。

  5 周度TOP5

  武汉包揽两榜全部席位
地方国企成为拿地主力

  假期过后，仅有武汉开启了二轮集中供地，因此本周成交总价TOP5和单价TOP5均被武汉所包揽。值得注意的是，在“六重”竞拍规则的限制下，武汉此次集中土拍也是以底价成交为主，前两日已成交宅地中仅有东湖新区P116号地块产生了溢价，其余地块均为底价成交。

  除了竞拍规则的升级，武汉此次集中土拍“遇冷”的另一因素在于土地出让条件的抬高，多宗地块设有配建、产业引入等要求。因此，武汉此次成交地块也多由本地国企竞得，如单价TOP5地块竞得房企均为本地国企。

  6 重点地块点评

  龙湖联合体拿下新荣客运站地块

  地块分析：

  在经历了提前撤牌2宗、3宗地下调竞买保证金、再撤牌4宗地、延期10宗地等几番波折后，武汉第二轮集中土拍在国庆假期后拉开帷幕。在前两日土拍中，和其他城市一样，在土拍新规之下，底价成交成为武汉的主旋律，最终顺利成交33宗，共揽金290亿元。

  33幅地中，总价最高的地块当属江岸区新荣客运站地块。该宗地业态较为复杂，且有产业引入、配建回迁安置、社区配套等多项要求，因此也是本次武汉出让地块中起拍总价最高的地块，最终由龙湖联合清能集团以底价收入囊中，成交总价达50.07亿元。身价最贵之下，地块自身素质也比较佳。据地理位置来看，地块位于城区核心位置，紧邻后湖大道和新荣客运站地铁站，交通出行十分便捷。同时，项目有多个住宅小区，且大型商业中心距离较远，因此可给项目上自带大型商业综合体带来充足的客流量。周边楼市方面，目前地块周边在售新房价格最高已超过2万元/平方米，与成交楼面价相比也存在一定的利润空间。