[克而瑞]杭州、武汉：首轮高价地频现，二轮流拍、零溢价“寒潮”来袭

  与首轮相比，杭州、武汉第二轮土拍热度均大幅下降。相比之下，两城土拍“凉凉”原因不尽相同。

  ◎  作者 /谢杨春 邱娟 吴嘉茗

  作为楼市风向标的杭州、武汉于12日完成第二次集中供地的出让，两城分别成交14幅和32幅宅地，成交金额分别为257亿和328亿。

  与首轮相比，杭州、武汉第二轮土拍热度均大幅下降。杭州流拍率达55%（含终止出让），武汉土拍几乎全部底价成交，这与首轮两城均有“地王”形成鲜明对比。且企业拿地积极性均大幅受挫，第二轮土拍以本土房企为主，首轮积极的规模房企鲜有出现。

  相比之下，两城土拍“凉凉”原因不尽相同。杭州土地市场的萧条很大程度上源于高地价及配建导致的盈利受限，企业拿地意愿骤降；而武汉则更多的是受市场下行因素的影响。

  1 规则调整：武汉设7道竞拍关卡维稳地价
杭州土拍门槛提升为市场降温

  第二轮集中供地中，武汉和杭州都对竞拍规则进行了一定的调整，主要目的仍是控制土地市场热度、防范风险。

  武汉本次土拍设置了7重“关卡”：本次出让的武汉本次共出让51宗地块（其中6宗提前撤牌，剩余45宗），其中含宅用地37宗，分为网上挂牌和现场挂牌2种方式。武汉为本次出让的全部含宅地块均设置了最高出让总价，整体来看地块出让将经过“网上报价——现场竞拍——竞一次性付款——竞自持租赁比例——竞现房销售面积——竞装修比例——竞品质”7重关卡，基本上已经集中了各城市土拍用到的竞拍方式。

  而首轮拍地时斩获出让金榜首的杭州第二轮土拍规则也有显著调整。

  首先提升了报名门槛，采用了保证金模式报名，并且保证金普遍为起拍价的20%；并且明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质，并要求同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

  第二，调整土地竞价规则。一是下调地块溢价率上限，本次集中出让首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为5%，其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为15%；溢价封顶后通过线下摇号确定竞得人，这也是为了防止地价过快上涨，进而起到稳房价的目的。此外，“竞品质”试点地块全部实行现房销售。

  第三，严格规范购地资金来源，对竞买企业资质、购地资金审查更严格。在当前“紧融资”背景之下，此举无疑极大挫伤了房企拿地的积极性。

  2 武汉：几乎全部底价成交
本土企业在“托底”

  武汉本次土拍在经历了部分地块撤牌、部分地块向后延期等调整、2宗地块延期后再度撤牌后，最终共成交40宗地块，成交总价347.8亿元，其中含宅地块32宗。整体来看，基本均以底价成交，且拿地房企多为武汉本土的城投、城建等公司，品牌房企几乎销声匿迹，仅有龙湖底价拿下一宗位于江岸区的商住地块。

  仅1宗含宅地块溢价成交，拍地积极性降至冰点

  本次武汉成交的32宗含宅地块中仅有1宗地块溢价出让，且竞争并不激烈，地块为位于东湖新区的一宗纯宅地，由2个房企进行约20轮报价后以6.8%溢价率成交，竞得人为武汉左岭新城开发投资有限公司，其他31宗地块则全部底价成交。

  与首轮集中供地平均溢价率19%、甚至部分地块溢价率超过100%的情况相比，可见在第二轮集中供地中房企竞拍的积极性已经跌至“冰点”。

  地方国资、城建“托底”，首轮积极的规模房企“隐身”

  武汉本轮拿地主力为本土国资、地方企业，九成地块均由本土房企竞得：武汉城建集团、武汉市轨交建设公司分别拿下3宗、2宗地块，此外东西湖城投、湖北联投等地方国资企业均有所斩获，与首轮近半数土地被百强房企拿下形成鲜明对比。外来房企仅有龙湖、港中旅和豫园置业各拿下一宗地块，而在首轮集中供地中拿下4宗地块的万科本次并未参拍，其余规模房企如保利、金地、新城等也均“隐身”。

  多数区域成交楼板价均价有所下降

  在本次集中供地整体遇冷的情况下，各区域的土地成交均价较首轮集中供地也多有下降，一方面与出让土地的具体位置条件有关，例如东西湖区首轮供地出让的5宗含宅地块区位更加核心，成交溢价率在20%-40%左右，本轮出让的4宗含宅地块区位相对弱一些，且多为商住地块，则平均楼板价大幅下降；另一方面，由于本次土拍几乎全部底价成交，土地价格较首轮供地确实呈现下降趋势。

  3 杭州：超半数地块提前终止出让
成交地块无一触及封顶价

  杭州本次土拍在经历了整体延期、土拍规则调整、部门地块撤牌等变故之后，最终共成交14宗宅地，成交总价257亿元。整体来看，基本均以底价成交，且拿地房企多为杭州本土的城投、置地以及本土深耕房企，外来品牌房企现身较少，仅有中海、金隅两家在拱墅和上城分别拿地1宗纯宅地。

  整体溢价率降至4.6%，无一宗触及封顶价

  与首轮超七成地块溢价封顶+竞自持成交截然不同的是，本次杭州成交的14宗含宅地块中仅有5宗地块溢价出让，并且这5宗地块无一触及封顶价格。

  其中，溢价率最高的地块为萧政储出[2021]48号市北东地块，经过22轮报价，市北东地块由竞买人绿城以21.13亿总价竞得，楼面价24058元/平方米，溢价率为11%，另外四宗溢价地块溢价率均不足10%，综合测算下来，整体溢价率仅有4.6%，较首轮下降了21个百分点。由此可见，第二轮集中供地中房企竞拍之冷。

  本地国企、深耕型民企是主力军，外来房企仅有中海和金隅

  杭州成功出让的14宗地块，5宗溢价地块被品牌房企（外来央企、国企、本地深耕房企）包揽，其中绿城2宗（1宗为联合拿地），中海、金隅、滨江分别1宗。值得注意的是，深耕杭州的绿城在杭州首轮土拍中未拍地，在本轮土拍中斩获2宗，表现比较积极。

  而余下的9宗底价成交地块，多数被本土国资企业拿下：杭州地铁拿下2宗、西湖城投、拱墅发展、杭房分别拿下一宗，本土民企德信、兴耀等民企也均有现身。总体来看，外来房企表现相对平淡，本地国企、深耕型民企成为杭州本轮土拍的主力军。

  核心地块成本压力依然较大，远郊地块暗藏去化风险

  就本地集中土拍地块的地价水平和盈利情况来看，大致可以分为两类：

  一类是溢价成交地块，按照名义楼板价和商品住宅限价测算，这些地块的地房比多在60%以上，如果在考虑配建公租房等因素，地房比又被抬高，盈利空间进一步被压缩。以溢价率最高的地块为萧政储出[2021]48号市北东地块为例，名义楼面价24058元/平方米，该地商品住宅限价37500元/平方米，名义地房比为64%，剔除10%的配建公租房外，地房比为71%，盈利空间薄弱。

  而8宗底价成交地块来看（未考虑拱墅的租赁地块），虽然地房比多在55%以下，即使剔除配建公租房等情况，也存在一定的盈利空间，但考虑到这些地块多位于临平、临安、钱塘等远郊区域，在当前市场下行的大背景之下，未来去化存在一定的风险，因此本次土拍这些地块底价成交也在意料之中。

  整体来看，在首轮集中供地都表现出较高热度的情况下，武汉、杭州第二轮集中供地“秋意渐浓”。作为各城市群中核心热点城市，二轮集中供地的成交规模、溢价率等指标均不及首轮，甚至部分地块无人报名、亦或是由本土国资企业“托底”。可以看出在土地出让条件、加强金融监管下，企业拿地积极性也受到很大影响。