[中房研协]重点城市第二批集中供地陆续落幕，土地市场降温明显

重点城市第二批集中供地陆续落幕，土地市场降温明显

  【热点聚焦】

  近日，杭州、武汉、北京、上海等热点城市相继开展了第二批集中供地，同首批集中供地相比，此次土地市场表现明显降温。具体来看：

  武汉：第二批集中供地挂牌51宗，撤牌8宗，流拍3宗。成交土地40宗，较首批（49宗）下降18%；成交总价347.8亿元，较首批（777.8亿元）下降55%；成交建面576.7万平方米，较首批（960.5万平方米）下降40%；土地成交平均溢价率0.20%，较首批（9.3%）下降9.1个百分点。

  杭州：第二批集中供地挂牌31宗，撤牌7宗，流拍10宗。成交土地14宗，较首批（57宗）下降75%；成交总价257亿元，较首批（1178亿元）下降78%；成交建面174万平方米，较首批（757万平方米）下降77%；土地成交平均溢价率4.6%，较首批（26%）下降21.4个百分点。

  上海：9月13日，上海市发布公告，第二批集中供地中涉宅用地27宗。10月8日，上海市土地市场官网发布消息，终止7宗地块出让。10月11日，2宗涉宅用地以底价成交。10月12日，9宗涉宅用地成功出让，其中，3宗溢价率在8.9%-9.8%之间，6宗溢价率在0-3.1%之间。

  北京：据此前北京市规自委发布的公告，北京第二批集中供地中，涉宅地块43宗。但截至10月11日，有25宗地块无人报名，“弃牌率”超50%。11日晚间，北京市规自委发布公告，宣布将26宗地块延期至下一批集中供地出让。10月12日，北京市第二批集中供地线上出价截止。在有房企报名的16宗竞拍地块中，5宗地块底价成交，剩余11宗地块于13日进入现场竞拍环节。

  【热点评析】

  多项成交数据下滑，重点城市第二批集中供地土地市场明显降温

  同首批集中供地相比，第二批集中供地土地市场表现全面降温。具体表现在以下几个方面：

  第一，土地撤牌或流拍宗数增加。武汉市首批集中供地55宗，54宗顺利成交，仅1宗流拍，第二批集中供地“撤牌+流拍”达11宗，撤牌&流拍率上升至21.6%；杭州市首批集中供地57宗，全部成交，第二批“撤牌+流拍”达17宗，撤牌&流拍率达54.8%；上海、北京第二批集中供地虽未结束，但目前已公告分别有7宗、25宗地块撤牌或延期出让。此前，广州、长春、天津、沈阳、青岛、济南等多个城市也出现了撤牌和流拍地块宗数增加、流拍率提升等情况。

  第二，土地溢价率进一步降低。土地供应“两集中”通过将土地集中出让，对房企进行分流，可以有效降低土拍竞争的激烈程度，控制土地溢价率。据CRIC统计数据，2021年4月，监测城市经营性用地溢价率为25.4%，5-9月，土地溢价率分别为16.4%、12.8%、13.5%、8.1%、4.2%。可见随着重点城市土地供应“两集中”新政的推行，土地溢价率下降趋势明显，尤其近两个月溢价率已回落至个位数。具体到城市，武汉市第二批集中供地溢价率0.2%，较首批下降了9.1个百分点，杭州市第二批集中供地溢价率4.6%，较首批下降了21.4个百分点。此前厦门、长春、无锡、天津、青岛、成都等城市第二批集中供地土地溢价率较首批也有不同程度下滑。

  第三，房企参与度降低，国企、央企成为拿地主力。第二批集中供地中，撤牌、流拍等情况频发，其中一个主要原因就是房企参与度尤其是民营企业参与度大大降低，导致很多地块无人问津。反观国企、央企，则成为大部分城市第二批集中供地拿地主力。如：杭州第二批集中供地中，国企、央企拿地宗数占比超过六成（首批集中供地拿地占比不足两成），武汉第二批集中供地竞得企业中，超半数具有国资背景，此前成都、厦门、苏州、重庆等地央企、国企同样是成交主力。

  土地市场遇冷的背后，反映的是房企“拿地能力”和“拿地意愿”双降

  第二批集中供地遇冷的背后，反映的是当前房企“拿地能力”和“拿地意愿”的下降。

  一方面，自“三道红线”融资新规出台以来，房地产金融监管不断强化，如企业发债难度不断加大，商票和拿地销售比被纳入监管指标体系，要求企业近三年经营活动产生的现金流不能连续为负，企业商品房预售资金被严格监管等，房企资金压力不断加大。部分城市要求房企必须用自有资金购地并严查资金来源，更是进一步限制了房企的拿地能力。另一方面，进入2021年以来，中央坚持“房住不炒”调控定位态度更加坚决，不仅将调控深入至房企、银行业金融机构等，更是多次对调控不力城市进行约谈，并将其纳入房地产市场重点监测名单。在中央督导下，地方纷纷收紧调控，“限价”“限售”“限贷”等政策层出不穷，导致房企销售承压，既影响了房企的资金回流，也降低了房企的投资信心，抑制了房企的拿地意愿。

  房企暂缓拿地，对企业本身、地方政府、房地产市场等都将产生重大影响

  土地储备是房企重要的“生命线”。当前大部分房企由于资金和调控压力，被迫暂缓甚至是暂停拿地，对企业未来几年发展无疑将产生重要影响，房企拟定战略目标或将渐趋保守。于市场而言，房企暂缓拿地将促使商品房供应减少，从而导致市场供求关系变化和房价波动。于地方政府而言，若以土地出让收入/地方财政收入作为地方财政依赖度，根据公开资料统计，2020年，我国44个主要城市中，土地财政依赖度高于50%的城市有39个，其中有20个城市土地财政依赖度高于100%。由此可见，土地出让收入依然是当前地方财政收入的重要来源，如果土地市场持续低迷，将直接加剧地方政府财政紧张局面，不利于政府职能的实现。

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