[克而瑞]二轮土拍频拿地，“利润王”中海逆势大笔扫货

  10月以来，中海在北京、杭州第二轮集中供地中接连出手，先以59.69亿元的价格竞得杭州市拱墅区地块，后又以11.6亿、45亿的价格于北京获取两块地。加上此前中海在深圳、广州、天津、南京的大举扫货表现，给频频流拍的第二次集中拍地带来了一丝暖意。中海一改往日谨慎保守的背后，体现了其怎样的战略导向？

  国企央企成为第二轮土拍拿地主力

  2021年7月22日，住建部房地产市场监管司司长表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

  从9月沈阳、东莞、天津、南京等重点城市的二次集中土拍规则来看，基本采取了新的出让规则，加强了对竞拍房企的资格审查，强调房企购地需利用自有资金等。此外，经过首轮供地，不少企业可投资资金减少，且三四季度获取的地块无法在当年对业绩形成贡献，企业拿地意愿降低。在此影响下，二轮集中土拍热度明显下滑，底价成交和临时撤牌成为主旋律。与此同时，资金充足的央企、国企成为了重点城市二轮集中土拍的拿地主力，如广州、深圳、成都等城市国企竞得地块可占八成以上，其中中海表现尤其亮眼。

  如9月28日，深圳成功出让21宗地块，成交总价达452.97亿元；民企仅拿地4块，国企和央企的拿地成交价占比达90%。其中，中海和保利成为最大赢家，中海共报名18宗地，最终获取4宗地块，成交价达127亿，占当日拍地成交总价的28%；而保利拿了3宗地块，成交价71.82亿，占比16%。

  既要规模也要利润

  中海各城土拍集中发力

  中海9月拿地超500亿，权益总价占前8月的62%

  事实上，中海地产（含中海宏洋）于9月集中招拍挂拿地共25幅，新增总建面达444万平米，权益建面414万平米；拿地总价512亿元，权益拿地总价503亿元，权益拿地总价占到了前8月的62%，可谓是集中发力。2021年前9月，中海地产（含中海宏洋）共新增投资权益金额1311亿元，其中通过集中供地方式投资权益金额644亿元，占比达49%。在集中供地中，第二轮集中供地共投资权益金额519亿元，为第一轮的4倍多。

  单9月来看，中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资127亿、99亿、85亿及80亿获取了共13宗地块，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹，分别占到了出让总价的28%、30%及16%。

  财务优异、预算充足，错峰拿地追求更多利润

  中海地产大手笔拿地的背后，与其优异的财务情况以及充足的投资预算有较大关系。截止2021年上半年，中海地产持有现金达1174.27亿元，较年初上升了6.3%；现金短债比2.6；净负债率为32.54%，处于40%以下的行业较低水平；此外扣除预收账款后的资产负债率为53%，属于绿档企业。充足的现金及优秀的财务情况，为土地市场上的开疆扩土提供了可能性。

此外，中海2021年的新增土储权益投资预算达1650亿，上半年中海在22个集中供地市场中，共参加了400多次竞投，但由于严格的投资纪律，出于追求合理回报下（第一轮土拍热度较高，溢价率较高），拿地保守且谨慎。上半年新增土储的权益地价458亿元，仅完成预算的28%，若包含中海宏洋的购地部分（权益购地金额达778.2亿元）占比也仅达47%。对于下半年的中海而言，投资获地可谓是时间紧、任务重。

  值得注意的是，第二轮集中土拍，虽然深圳、广州都设置了普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，但同时也设置了溢价率不得高于15%的规定。第二轮集中土拍规则调整之后，能将土地溢价控制在较低水平，降低拿地成本，相比第一次土拍，预留了更多利润空间，但该利润空间或仍难足以支持中海以往的利润率水平。

  历年来，“利润王”中海地产的毛利率与净利率虽维持行业前列，但在限价及调控的大背景下，均不可避免地出现了下滑。2021年上半年中海的毛利率跌至30%以下，为28.54%；净利率跌至20.36%。从9月所获得的地块来看，在新的限价政策下，或不能达到原先利润率水平，但相较于上半年土拍热度较高的情况下，已是最好结果。

  对中海而言，9月份及近期在土拍市场上的表现，可谓让人眼前一亮。分析大举拿地的背后，是做足功课前提下，审时度势的结果。从第四季度来看，中海地产仍有近700亿的投资额度，若包括中海宏洋在内也有超300亿的投资预算。在预算充足的前提下，相信年前中海的拿地意愿仍将十分强烈。但在一二线严格限价下，新获取的地块又是否真的能够达标“利润王”中海对利润的要求与标准仍有待观察。