[克而瑞]土地周报 | 成交量价环比齐涨（10.11-10.17）

  10月11日-10月17日，在北京、上海和杭州等城市有集中土拍的带动下，本周重点监测城市成交量价环比得以大幅上涨，溢价率也触底回升。聚焦重点城市集中土拍来看，北京、上海和杭州的二轮集中土拍并未能逃离降温，多数地块成交也靠国企、央企托底，土拍热度较首轮大幅下降。此外，宁波和郑州也于本周发布了二轮集中供地信息，预计将于11月上中旬开拍。

  浙江出台土地管理地方性法规

  杭州、合肥租赁住房用地占比不低于10%

  10月14日，《浙江省土地管理条例》出台，是今年土地管理法条例修订公布后出台的首个土地管理地方性法规。《条例》提出化土地资源配置、提高土地利用效率，对布局不合理、利用效率低的土地要进行再开发、再利用。此外，各地发展租赁住房的节奏也在加快中，杭州、合肥表示将进一步提高租赁用地供应规模和占比，本年度计划供应租赁住房面积原则上均不低于10%。

  土地供应

  宁波、郑州公布二轮集中出让地块

  至此22城二轮集中供地公告均已出炉

  供应方面。假期之后，各地土地出让节奏恢复，不仅宁波、郑州等重点城市公布了二轮集中出让地块，徐州等22城之外的集中土拍城市也发布了下一轮集中出让信息。在此影响下，本周供应建面环比大增，总供应建筑面积达1862万平方米。重点城市集中供地方面，宁波和郑州分别推出了46宗地和15宗地，其中多半为安置、租赁等保障住房用地，至此22城均已发布二轮集中供地信息；另外，在土拍规则方面，宁波和郑州也与此前集中土拍城市一样做出了调整，包括将溢价率上限降至15%、禁马甲、以摇号确定最终竞得人等常规调控手段。

  土地成交

  北上杭完成二轮集中出让

  拉动成交规模大幅上涨

  成交方面，由于本周有北京、上海、杭州及西安集中土拍影响，重点监测城市的土地成交规模环比上涨。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为1577万平方米，同环比均大幅上涨；成交金额也随之大增至1718亿元；价格方面，由于主力成交城市北上杭地价较高影响，本周平均地价显著上扬，成交楼板价达10893元/平方米，同环比涨幅均在一倍以上。

  各能级城市方面，因北上集中土拍影响，一线城市成交占比大幅提升，二线城市成交占比则回落至50%以下。具体来看，一线城市中，上海和北京是成交主力，分别集中成交了41幅和16幅地块，均为二轮集中出让宅地，总成交金额均突破了500亿元。二线城市中，西安的成交量最高，总成交建面为327万平方米，涉及32幅地块；杭州、武汉和成都的成交量也超过了100万平方米，其余城市的成交量相对较低。重点监测的三四线城市本周成交量均不高，仅柳州的成交建面超过了50万平方米，大多数城市的活跃度仍在低位。

  市场热度

  溢价率延续低位运行

  北上杭二轮土拍也难逃降温

  成交溢价方面。在北京、上海、杭州有多宗地溢价成交的带动下，重点监测城市的平均溢价率较上周有所回升，但仍在5%以下的低位。

  从重点城市集中土拍热度来看，虽然北上杭均有多宗地溢价成交，但三城二轮集中土拍平均溢价率均未超过5%，触顶成交比例亦较首轮明显下降。不仅如此，北京、上海和杭州也发生了地块临期撤牌的现象。如北京原计划出让的43幅地中有26宗将被延期至下次集中出让，实际流拍率超过六成，超过广州成为本轮土拍中流拍率最高的城市；杭州亦不乐观，10宗“竞品质”地块提前流拍，余下21宗地中又有7宗遭遇撤牌，流拍率已超过五成；上海也有7宗地临期撤牌，最终仅有20宗地入市出让。种种现象均说明了这些城市二轮土拍热度大幅下降。

  周度TOP5

  北上成为两榜入榜主力

  部分优质地块价格下跌

  继武汉后，北京、上海和杭州等“风向标”城市也在节后开启了二轮集中土拍。在此影响下，本周成交总价TOP5和单价TOP5门槛大幅提升，北京和上海也成为总价榜和单价榜入榜主力。

  和其他城市一样，在信贷仍未放宽、房企现金流承压的大环境下，临时撤牌和延期出让、国企、央企为竞拍主力等现象也成为这些城市的“标配”。在此影响下，北上杭部分优质用地的拿地成本也明显降低。如本周成交单价最高的杨浦江浦社区纯宅地，较去年周边成交同类型宅地价格降幅超两成，地价明显下跌。

  重点地块点评

  华润、中铁联合体底价拿下大兴西红门地块

  地块分析：

  与其他城市一样，北京第二轮集中土拍也以临时中止为开端。原计划供应的43宗地中，26幅地延期至第三批集中供地，只余17宗地出让。最终，这17宗地全部顺利成交，共揽金513亿元，但平均溢价率仅为4.04%，进入竞品质地块更是仅有海淀区的2宗，土拍竞争热度较首轮明显下降。

  成交的17宗地中，总价最高的地块为大兴区西红门镇地块，由华润置地联合中铁置地以65.8亿元的总价竞得，成交楼板价为38420元/平方米，不过该地块须配建1.78万平方米的回购保障租赁住房，实际成交楼板价略高于4万元/平方米。据地理位置来看，该地块紧邻南五环，距离4号线西红门站和高米店北站均比较远，公共交通出行较为不便。目前项目周边住宅小区不多，配套资源较为一般，但能基本满足生活、教育、医疗等需求。周边楼市方面，项目周边有两个限竞房项目在售，均价约在6.44万/平方米，但受交通不便影响去化较为一般。不过，若后期规划的19号线落地，项目附近的交通通达性将会大幅提升，未来去化也将受此利好。