[克而瑞]利润提升、规则放松下，三轮土拍深圳稳、南京冷

  11月25日，深圳、南京同日完成了第三轮集中供地的出让，同为核心城市，两城第三轮的土拍呈现何种变化？

  深圳第三轮共计挂牌11宗地，其中7宗底价成交，4宗进入摇号环节，总成交金额368亿元，成交建面187万平方米，整体溢价率5%，与前两轮相比溢价率持续下滑，但并无流拍出现，热度虽降但整体较“稳”。

  反观南京，在撤牌15宗地后，余下的46宗地中仍出现了一宗程度流拍的现象，最终成交45幅地，总成交建面达386万平方米，成交金额325亿元，平均楼板价仅为8425元/平方米，溢价率更是低至3%。和第二轮成交指标对比来看，平均地价和溢价率均显著下滑，撤牌、流拍地块比例也由二轮的23%上涨至26%，第三轮土拍冷意更浓。

  深圳：第三轮供应维持低位

  土拍表现两极分化

  深圳第三轮集中供地共挂牌11宗地块，土地供应量仍处低位，但吸引了20家以上房企参拍。虽然八成地块由本土国企竞得，但并非由于“托底”导致，本土国企也参与到摇号环节，优质地块竞争依旧激烈。

  地块质量“参差不齐”，摇号与底价成交两极分化

  深圳本次土拍热度分化显著，有4宗进入触顶摇号环节、另外7宗则开拍后直接底价成交，主要是由于地块质量“参差不齐”所致：

  摇号成交地块：本轮深圳挂牌地块中有4宗地配建要求较低、达到最高限价的情况下仍保有较高的利润空间，地价房价比在0.5以下、且价差较大，因此吸引了多家房企参拍且快速进入摇号阶段。最终位于南山核心前海板块的大型宅地由深业&安居联合体以最高限价86.65亿元竞得，光明区新兴的光明板块2宗宅地分别由深物业和深业集团竞得，另外1宗位于龙岗的人才用房由本土房企星河竞得。

  底价成交地块：7宗底价成交的地块主要可分为三种类型：第一种为实际可售住宅占比低的综合地块，本次挂牌地块中，福田区B106-0065、宝安区A004-0175、宝安区A407-1020和光明区A641-0029号地块中的可售住宅建面比例均不足40%，商业、办公和酒店建面占比极高，对于大部分企业来说，存在自持比例过大、现金流回正慢、运营难度高的问题，最终四宗地由深圳地铁集团、鸿荣源和深科创三家分食；

  第二种为内含特殊规定的定向出让地块，例如本次出让的南山区K103-0016、龙岗区G01063-0264地块，要求竞买人具有国有地铁的建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验，该要求对于普通开发商来说难度过高，最终由深铁独自包揽；

  第三种则是自身区位条件一般的地块，本次出让地块中仅有坪山区G14301-0115号地块区位条件较差，处于深圳与惠州交界处，最终也由深铁底价拿下。

  全年期自持租赁房改为可售公共住房，拿地规则有所放松

  深圳首轮集中供地采取的是“双限双竞”的竞拍方式，在第二轮集中供地中改为“三限双竞+摇号”，第三轮集中供地仍主要采用“三限双竞+摇号”的竞拍方式。

  但值得注意的是，第二轮中竞拍地价达到最高后，进入竞全年期自持租赁住房面积环节，第三轮则改为竞可售公共住房面积。虽然可售公共住房也有最高销售单价限制，但与全年期自持相比，对房企现金回款仍然更加有利、运营难度也更低，从该角度来看，深圳第三轮土拍规则有所放松。

       而其他层面则主要延续了第二轮的土拍要求，例如同一块地禁马甲、同一公司最多限拿地3宗、拿地资金审查等要求与第二轮相似。

  地方国企包揽八成地块，本土民企鸿荣源、星河各落一子

  深圳本轮仅挂牌11宗地，但吸引了20余家房企参拍，不仅包括华润、招商、中海、保利等龙头房企，还有深圳安居集团、深科创、深业集团、深圳地铁等诸多地方国企积极参与，最终摇号成交的4宗地块中，有3宗地块参拍房企数量在10宗左右及以上。从参拍积极的情况来看深圳依旧是房企投资“热土”。

  从成交结果来看，9宗地块由地方国企竞得，民企中仅有本土房企鸿荣源、星河各落一子。龙头房企中海、华润、招商等虽然积极参拍，但在摇号环节均无缘拿地。

       与前两轮拿地房企相比来看，深圳土拍市场的主要力量由地方国企（如深铁、安居集团等）、龙头房企（以国企央企为主）和少量地方民企（鸿荣源、星河）组成。值得一提的是，在采用摇号确定竞得人的土拍方式下，地方民企也有机会分一杯羹。

  南京：参拍门槛降低、项目盈利空间提升下

  第三轮土拍仍寒意十足

  为了增加开发商拍地的积极性，南京第三轮集中土拍降低了房企参拍门槛，取消了股权转让限制等要求，并且调高了部分板块的住宅限价，可谓“诚意满满”。但从最终成交结果来看，诸多限制放松并未激起更高的热度，南京三轮集中土拍热度较二轮反而进一步走低，地方国企托底现象更加突出。

  加大中心城区地块供应、降低参拍门槛，三批次供地向房企释放“诚意”

  供应方面。从挂牌量来看，南京第三轮集中挂牌量较第二轮小幅增加，但总量较首轮缩减了两成以上。具体来看，南京第三批次集中出让土地总量达564万平方米，供应幅数达61幅，包括7宗租赁用地、8宗安置房地块和46宗商品住宅用地。

  从供地质量上来看，为了调动房企拍地的积极性，南京第三批次集中供地加大了中心城区优质地块的占比，中心城区地块占比由23%上升至28%。其中，建邺河西板块、秦淮南部新城、城东板块均有多宗优质宅地供应，尤其是建邺河西板块，此次更是放出8宗住宅用地，除2宗租赁住房用地外，其余基本是性质较为纯粹的住宅用地，是三轮集中供地中供应质量最优的一次。

  国企托底现象更加明显，除河西外其余区域均迎来土拍寒潮

  尽管政府在供给侧释放了善意，但南京第三轮土拍热度仍较第二轮进一步走低。从拿地企业来看，除待摇号的五宗地未确定竞得企业外，其余40宗地中接近八成的地块由地方国企竞得，而二轮中地方国企占比仅在三成左右，地方国企托底现象更加凸显。

  再从区域热度来看，各区域中仅建邺河西是各大房企的争夺热点，其余区域的热度均跌至谷底。对比三轮各区域土地成交溢价情况来看，三轮集中土拍中也仅有建邺的成交溢价率仍维持在10%以上，其余区域的热度均较一、二轮显著走低。

  第三轮成交地块平均地房比仅有0.49，项目利润空间明显增加

  土拍低温下，南京此次成交地块的价格也大多较此前出现了下调，包括建邺河西南、秦淮南部新城等价值板块，部分地块降幅甚至超过20%以上。地价下降之下，项目的利润空间也较前两轮明显提升。

  就成交的30宗商品住宅用地来看，六成地块的可售楼板价与商品住宅毛坯限价比低于0.6，第三轮集中成交的平均地房比仅有0.49，明显低于第一轮的0.65和第二轮的0.59。

  具体以本轮溢价成交地块为例来看。对比周边成交地价来看，这些地块的成交价格均出现了不同幅度的降低，其中降幅最大的地块为秦淮区南部新城G124地块，该地块成交楼板价为28589元/平方米，而其周边首轮集中供地成交的地块价格接近3.7万元/平方米，拿地成本下降了22%。再结合地块上商品住宅限价来看，8宗地的地房比都在0.6以上，其中建邺区摇号成交的4宗地的地房比均达0.75，地房比相对较高。不过，这些项目的房地价差都在1万元/平方米以上，再考虑精装修等附加利润空间，实际利润空间仍然是比较充裕的。

  整体来看，深圳和南京第三轮土拍分别表现为“稳”和“冷”，深圳在供应了部分区域条件优秀、盈利空间较高的地块后，吸引了较多房企积极参拍，最终虽然呈现了摇号与底价成交两极分化的局面，但并无地块流拍，整体表现较稳。

  南京虽然同样加大了优质土地供应、降低了参拍门槛并调升了部分板块的限价，但第三轮集中供地的热度反而较第二轮进一步走低，除建邺河西外其余板块的土拍热度直接跌入寒冬，包括此前的土拍热点板块南部新城。

  归根结底，土拍热度的走低仍是当前房企资金压力仍未得到纾解所致。虽然近期房地产信贷端政策有所调整，但民营企业的融资端口仍未放松，加之项目回款速度并未有效加快，房企资金端仍然高度紧张，因此拍地积极性并不高，因此重点城市三轮土拍热度预计仍将低位徘徊。