[克而瑞]土地成交量价延续环比上升，19城推出2022首批供地

  2022年第14周

  3月28日-4月3日，22城集中土拍小高峰延续，本周重庆、武汉和成都均完成了22年首轮集中土拍。在此带动下，本周重点监测城市的土地成交量价环比继续走高，同比亦呈上升趋势。同时，本周又有四城公布了2022年首批集中供地，包括深圳、广州、济南和无锡。至此，已有19个城市公布22年首批供地，其中四个一线城市供地清单全部出炉。

  土地政策

  兰州土地价款可延期缴纳

  武汉2022年将供应15102亩宅地

  受整体市场转冷影响，多个城市房地产市场调控环境明显改善，如福州、青岛、衢州等多个城市均放松了调控，兰州也于本周出台了相关政策。其中，在土地出让方面，兰州提及招拍挂出让用地的保证金将按20%缴纳，同时土地价款因疫情等原因造成资金困难的、可延期缴纳。此外，武汉也于4月2日公布了2022年土地供应计划，其中住宅用地计划供应15102亩，商品房项目占比约80%。

  土地供应

  供应规模延续年内高位

  深广推出22年首批集中供地

       供应方面。本周CRIC重点监测城市供应总建筑面积为1493万平方米，环比小幅下降9%，但仍处于2022年开年以来的高位。22城集中供地方面，本周迎来四城推地，分别是深圳、广州、济南和无锡。具体而言，深圳此次共推出8宗地，其中1宗为租赁住房用地，其余7宗为商品住宅用地，总建筑面积约107.06万平方米，起始总价168.11亿元。广州则推出了18宗地，并且多集中在主城区，增城、从化、南沙、花都等外围城区供地量明显减少，总建面达276万平方纳米。济南的供应量相对较高，包括莱芜在内共有36幅地推出，总供应量超过300万平方米。无锡则仅推出了8宗地，供应建面刚刚超过100万平方平方米。对比去年首批供应量来看，除深圳供应规模略有增加外，其余三城的供应量均明显缩减。

  土地成交

  三城完成22年首轮集中土拍

  拉动成交规模环比大涨

  成交方面。本周重点监测城市土地成交建筑面积达1035万平方米，同环比均呈上涨趋势；成交金额也随之大幅上涨，达到894亿元；价格方面，由于成交结构向一二线城市倾斜，平均地价仍呈现结构性环比上涨趋势，成交楼板价达8632元/平方米，环比上涨7%。

  22城集中供地方面，本周武汉、重庆和成都三城22年首轮集中土拍收官。从最终成交结果来看，成都的成交规模最高，计划出让的50宗地中成交44宗，总成交建面达到357万平方米，共收金393亿元。重庆和武汉由于此次供应规模较小，成交量也相对较低，尤其是武汉，包括商办用地在内仅有10宗地成交，总建面约80万平方米。集中供地之外，多数城市的成交规模仍在50万平方米以下，商办用地仍是成交主力。

  市场热度

  地块竞拍热度分化

  成都、武汉触顶成交与流拍并存

  市场热度方面。本周重点监测的城市平均溢价率较上周出现回落，环比下降4.7个百分点至3.0%。不过，流拍率也较上周有所下降，达15.1%。

  从武汉、重庆和成都的土拍表现来看，地块竞拍冷热分化趋势十分显著。尤其是武汉和成都，热点片区的地块竞争激烈，均出现了地块触顶成交，如成都高新桂溪街道地块有26家房企参与摇号；但出让条件相对复杂的地块或区位较为偏远的地块则依托本地国企托底或直接遭遇流拍，成都此次就有6宗地遭遇流拍，武汉也有1宗。

  周度TOP5

  成都、武汉首拍冷热分化

  上海成交一宗百亿商办用地

  3月末，武汉、重庆、成都等多个城市迎来了22年首轮集中土拍。因此，本周总价榜入榜地块以集中供地城市为主，如武汉、成都等，各有2幅地块入榜。从土拍表现来看，每个城市首轮集中土拍基本均呈现了“冰火两重天”的态势。以成都为例，天府新区、高新区等热点板块溢价成交不断，部分地块甚至吸引了二十余家房企参与抽签，但也有6幅地遭遇流拍，冷热不均十分明显。

        除了集中成交地块之外，本周成交地块中值得关注的还有上海黄浦区南外滩大型商办地块。作为董家渡组团最后一宗商办用地，该地块价值极高，区位也极为优越。最终，该宗地由上海国资委控股的联合体竞得，成交总价为135.04亿元，平均楼板价达49126元/平方米。值得一提的是，该地块也是今年年内成交的第一宗总价超百亿的地块。

  重点地块点评

       浦东国资托底高行旧改宅地

  地块分析：

  在因疫情将36宗商品住宅用地延期后，上海首批集中供地仅有4宗旧城改造地块按期出让。这4宗地分别位于浦东、宝山、松江和青浦，其中浦东高行旧改地块位置最佳，是四宗地中唯一位于中外环的地块。最终，该地块由浦东国资旗下的长江高行置业竞得，成交总价为15.91亿元，平均楼板价达34401元/平方米。

  据地理位置来看，宗地靠近外环高速，与地铁站直线距离都在2公里左右，自驾出行相对更为便捷。不过，项目周边的生活配套相对齐全，周边有万嘉商业广场、山姆会员店等配套，能充分满足居民的生活购物需求；教育资源同样也比较丰富，地块隔路即是高行小学，周边还有高行小学华高新校区、高行中学等。目前，地块所在高行板块，新房限价多在7.03万元/平方米，此次亦是如此。结合成交楼板价来看，即使考虑15%的自持，项目整体利润空间也相对充裕。