[克而瑞]重庆、武汉首拍降门槛、减规模，稳地市成效初显

  3月末，重庆、武汉相继迎来2022年首场集中土拍。本次集中供地，两城分别仅有13宗和7宗涉宅用地出让，供应规模较去年任一批次均明显缩减。尽管首拍试水意味明显，但两城在供地端“诚意”十足，不仅取消了竞自持，还降低了部分优质地块的起始楼面价，为企业进一步让利。

  最终，两城首轮土拍均平稳收官：重庆13宗地实现“零流拍”，并且还有3幅地触顶摇号，整体竞拍热度较去年第二三批次明显上升；武汉集中挂出的7宗涉宅地仅有1宗流拍，6宗成功出让，其中1宗触及最高限价+摇号成交，整体溢价率1%，相比全部底价成交的第三批，成交热度略有回升。

  重庆：优质土地地价降幅明显

       房企参拍意愿明显提升

  为了保障土地顺利成交，重庆2022年首批次集中供应地块出让门槛显著降低，不仅取消了竞自持，如中央公园等热点板块的出让地块价格也明显降低。在此影响下，房企参拍积极性明显提升，除中海、华润、建发等央、国企外，龙湖、海成等民企也积极参与拍地。最终，重庆出让的13宗地全部顺利成交，其中3幅触及地价上限进入摇号，收金接近百亿，平均溢价率达5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显上升。

  一、供地结构优化、起拍地价明显下调，利好重庆首轮土拍热度回暖

  与多数城市一样，重庆此次也明显优化了供地结构，13幅地基本均位于轨交站点周边，周边配套设施较为完善，热点板块如中央公园、渝北空港西区等片区均有供地，整体供地质量较佳。

  另一方面，重庆此次供应的13宗地价格较去年周边出让宅地的价格明显降低，整体“性价比”较高。具体而言，在周边有同类型地块可对比的10宗地中，仅有2幅地的起拍楼板价微涨，其余地块的起拍价则均不敌去年周边成交同类型地块的价格，其中北碚区蔡家组团M标准分区M65-02/04、M67-01/04地块及高新区西永组团L分区L61-1-1/07、L61-1-2/07地块起拍价降幅都在10%及以上。值得注意的是，重庆此次还取消了地块中自持住宅的要求，若考虑此因素，此次出让地块价格实际降幅更会更高。

       在上述因素的利好下，重庆此次土拍热度明显回升，13宗地中6幅采取“拍卖”的形式出让，最终5幅地溢价成交，8宗底价成交，其中渝北区两路组团F分区2幅地和北碚区蔡家组团M标准分区1幅地触顶摇号，平均溢价率达5.4%，热度较去年第三轮明显回升。

  二、地价下调、盈利空间明显上升，平均地房比仅为0.46

  联系成交地价变动来看，重庆此次成交地块拿地成本下降更为显著，多数地块的成交地价降幅都在10%以上，部分地块的拿地成本降幅甚至高达30%以上。这些地价下调较为明显的地块周边成交地块基本为重庆去年一批次成交项目，彼时重庆土拍热度高涨，成交单价破万的地块频出；而经过去年第二三轮的遇冷后，重庆第一批次出让地价明显回落，加之溢价15%的限制，导致此次成交地价降幅明显。以摇号成交的两江新区两路组团C、F标准分区C03-2、C05-1、F140-3地块为例，该宗地旁即为21年一批次成交的重庆单价地王项目，成交楼板价高达15711元/平方米，而此次该宗地即使达到最高限价，平均地价才9349元/平方米，成交地价大幅下跌四成。

  地价下降之下，项目的盈利空间也明显上涨。据CRIC初步测算，除去周边无竞品的一宗地外，12宗成交地块的地房比平均约为0.46，房地价差均在7000元/平方米以上，项目整体利润空间十分充裕。

  3宗摇号成交的项目利润空间也相对充裕，仅渝北区两路组团F分区F22-2/05、F22-6/04地块的地房比超过了0.5，其它两宗地则均在0.5以下。不过，该宗地虽然地房比为0.55，但房地价差接近8000元/平方米，仍有较大的利润空间。

  三、龙湖表现最为亮眼，地方平台“托底”比例减少

  在企业拿地方面。由于出让门槛明显降低，重庆22年首拍中规模房企及本地民企的活跃度明显提升。从房企报名参拍情况来看，除了中海、建发等央企、国企外，龙湖、海成、昕晖、保亿等民企也均有报名拿地。最终，发源于重庆的品牌房企龙湖表现亮眼，独立或联合拿下了3幅地，总拿地金额达15.7亿元；外来房企中海、建发、大悦城、中建信和等也各斩获一宗。

  对比去年二三轮拿地情况来看，重庆此次集中土拍中地方平台的比例明显下降。13宗地仅2幅地由地方国企竞得，占比约15%，而在去年第二三轮中，地方平台的拿地占比都在五成以上。

  武汉：地价下调难阻楼市颓势影响

       首轮集中土拍热度延续低位

  武汉本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1宗溢价成交、并且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。对比2021年第三轮集中土拍，武汉2022年首轮集中土拍热度表现平稳，整体溢价率升至1%，较去年第三轮略有上升。

  具体来看，挂牌的7宗宅地成交了6宗（青山区1宗商住地流拍），总成交建面仅有72万平方米，总成交金额达84亿元，其中硚口常码头纯宅地经过22轮竞价触及最高限价，转入现场竞拍后，最终被凯德集团摇中，成交价23.1亿元，溢价率为5%；相比之下，青山、黄陂、洪山、江汉、东湖开发区等区域热度最低，5宗成交地块均底价成交，市场热度表现不一。

  一、首轮集中供地规模大幅缩减，取消竞配建/自持以进一步稳定地价

  从规模上来看，武汉2022年首轮集中土拍仅涉及7宗宅地，用地面积27.5公顷，总建筑面积93万平方米，不及去年三场集中土拍总建面的5%，供应规模大幅缩减。

  规则上来看，本轮土拍规则在去年三轮简化的基础上进一步精简和优化，竞拍程序取消了竞一次性付款/竞自持/竞配建环节，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人。

  不仅如此，本次集中土拍大部分地块最高限价溢价率仅有5%，此举无疑进一步稳定了地价走势。

  二、青山区“回炉”商住地起拍价大降24%，二度遭遇流拍

  就流拍率来看，虽然部分地块起拍楼面价明显下降，但流拍率依然处于高位。通过测算，本轮集中土拍流拍率升至14%，较去年第三轮还略有加剧。

  具体来看，本轮集中土拍唯一流拍地块为青山区P(2022）007地，是本轮土拍起始楼面价最高的地块，该地位于青山滨江区域，配套相对成熟。值得注意的是，该地是去年第二轮集中土拍的“回炉”地块，原来的出让底价为38.43亿元，本次出让底价降至29.39亿元，溢价率上限也由15%降至5%，起始楼板价由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高达24%，但该地最终依然因无人报名惨遭流拍。

  究其原因，一方面是由于该地有37900 平方米的商办，占比接近18%，这样测算下来，可售楼面价超16500元/平方米，按照周边新房22000-25000元/平方米的售价来测算的话，盈利可能存在一定的问题；另一方面，该项目所在的板块竞品较多，类似项目的去化持续在低位，部分项目已经降价4000元/平方米，进一步影响了房企的参拍积极性。

  三、项目去化遭遇瓶颈，商品住宅月均成交量大降44%

  CRIC数据显示，近期武汉商品住宅去化速度也明显变慢，尤其是去年四季度以来，商品住宅月均成交量仅有104万平方米，而去年二、三季度月均成交量高达185万平方米，对比之下，月均成交量降幅高达44%。

  受此影响，武汉近期商品住宅去化周期大幅拉长。截止2022年2月底，武汉商品住宅去化周期已达20.5个月，较去年同期拉长了114%。楼市表现不佳的大背景下，武汉地市热度自然也难出现回温势头。

  四、品牌房企、本地城投、民企三方分食，凯德、中交表现强势

  与其他大部分城市本土国企托底不同，武汉本轮集中土拍拿地房企比较多元化，6宗地块分别被品牌房企、本地城投、民企三方分食，尤其是凯德集团，表现比较突出，摇号竞得硚口常码头地块，也是本场土拍中唯一溢价成交和成交楼板价最高的地块。

  值得注意的是，中交本场土拍摘得的P（2022）08号地块是中交在武汉拿下的第六个项目，在该地附近有中交此前开发的项目中交江锦湾，可谓是武汉土拍的老面孔。

  此外，托底现象依然存在。其中，武汉城建以超27亿元的价格在江汉和东湖开发区分别拿下一地，均为底价成交。

  总体来看，本轮集中土拍供地武汉和重庆均释放了善意：重庆此次供应的13宗地中，在周边有同类型地块可对比的10宗地中，仅有2幅地的起拍楼板价微涨，其余地块的起拍价较去年周边成交同类型地块的价格均有所下降；武汉也是如此，尤其是青山区“回炉”地块楼板价大降24%。在此利好下，两城22年首轮集中土拍均平稳收官，其中地价回调幅度更大的重庆土拍热度回升更为明显，平均溢价率达5.4%，仅次于已完成土拍的合肥和厦门。

  但需要关注的是，虽然整体走势平稳，正如此前其它城市一样，重庆、武汉也存在明显的地块热度竞拍差异，触顶成交与地方平台托底现象并存。这种差异主要和城市内部楼市表现差异相关，如武汉远郊城区项目仍在“内卷”、楼市折扣力度加大以跑量，主城区则表现相对平稳。区域楼市冷热分化下，考虑到当前房企整体资金压力仍未得到实质性缓解，市场关注度仍将高度集中于盈利空间较大同时去化风险也比较低的优质地块，冷热不均将成为各城市拍地的常态。