[克而瑞]厦门、福州二轮集中供地未见“暖意”，建发成为两城土拍大赢家

  和首轮土拍相比，厦门第二轮集中土拍热度明显降温，9宗成交地块中仅触顶成交1宗，平均溢价率仅为1.4%，较首轮下降了5.4个百分点；福州土拍也凉意十足，整体溢价率降至2%，达到集中供地以来溢价率最低水平。

  厦门：二轮土拍热度较首轮降温

  拿地房企清一色为央国企

  由于厦门2022年第一轮集中土拍热度较去年第三批次明显回暖，因此厦门并未选择进一步放松出让规则，且在供应结构上更偏向于岛外。受此影响，厦门第二轮集中土拍热度较首轮出现下滑，10幅地中有1宗流拍，成交的9宗地中摇号成交1幅，其余多为低溢价或底价成交，平均溢价率仅为1.4%。值得注意的是，本次拿地企业也全部以央国企为主，民企未竞得任何地块。

  一、第二批次仅1幅地块摇号成交，整体热度较首轮明显下降

  从最终成交表现来看，厦门此次集中供地热度较首批次降温显著。推出的10宗地中仅摇号成交1幅，溢价成交3幅，平均溢价率为1.4%，较首批次下降了5.4个百分点。

  不过，分区域来看，岛内地块竞拍热度仍要稍高于岛外。具体而言：

  岛内出让地块均溢价成交，仍留有一定竞拍热度。其中湖里P09、P11地块成交溢价率较高，分别为4.3%和4.2%，思明湖滨P12地块因为有一定的商办比例要求，成交溢价率较低，仅有0.5%。值得注意的是，和首轮相比，岛内二轮竞拍热度明显下滑：3幅地无一宗地触顶成交，平均溢价率仅为2.1%，较首批次岛内平均8.6%的溢价率大降6.5个百分点。

  岛外地块竞拍热度分化明显，多数地块以底价成交，仅1幅地溢价成交。6幅成交地块中，翔安区3宗、海沧区2宗地块均为底价成交，溢价成交的地块仅有1幅，为集美新城2022JP10地块，亦是此次厦门唯一摇号成交的地块。该宗地吸引了14家房企参拍，是厦门此次出让地块中参拍房企数量最多的地块。该宗地之所以竞拍热度较高，除了优越的区位外，还和其周边楼市表现相对较佳有关。宗地所在的集美文教片区是厦门岛外置业热点片区之一，片区内置业需求比较活跃，在售新房项目较少，且一二手房价格有一定的倒挂空间，未来入市去化压力较轻。同时，该地块体量小，开发周期短，更容易实现高周转，因而备受房企青睐。此外，位于同安西湖片区的同安区T2022P04地块因地理位置较偏、周边配套有待完善而无房企竞拍，最终遭遇流拍。

  二、盈利空间保持充裕，警惕成交放缓带来的去化隐忧

  盈利空间方面，由于厦门此次土拍规则仍较为宽松，加之竞拍热度下滑，拿地成本也在降低。因此，此次集中供地的利润空间也较2022年第一批次有所提升。具体来看。此次厦门成交宅地的平均地房比为0.57，较首轮下降了2个百分点；房地价差也进一步拉大至19777元/平方米，项目利润空间维持在充裕水平。

  以岛内3幅成交地块为例。除湖里区P09地块因须配建1.08万平方米租赁住房导致拿地成本上升、实际地房比达0.73以外，湖里区P11地块和思明湖滨P12地块的地房比均未超过0.7；且从房地价差空间来看，3宗地的房地价差均在2万元/平方米左右，利润空间十分充裕。

  但需要注意的是，当前厦门商品住宅去化仍存在一定的挑战。与去年第四季度月均成交规模相比，2022年前4月厦门商品住宅月均成交规模仍仅有13.9万平方米，较去年第四季度约有26%的差距。在此影响下，厦门的商品住宅去化周期也明显拉长：至4月底，其商品住宅消化周期达27.5个月，较去年同期大幅攀升。

  也正因此，厦门于土拍前夕放宽了购房政策，本地户籍二孩以上家庭可购三套房，非本地户籍缴纳6个月社保即可在岛外购房，条件较此前明显松动。但由于具体细则尚未落地，加之近期因疫情影响、居民购房观望情绪浓厚，政策实施效果仍有待评估。

  三、二轮拿地房企清一色为央、国企，建发成为两轮土拍最大赢家

  和首轮集中土拍相比，厦门第二轮集中土拍民企仍然未有丝毫起色。首轮土拍中尚有2幅地由民企竞得，而第二轮集中成交地块的拿地企业均为本地国企或央企，央国企占比100%。其中，本地国企为拿地主力，9宗成交地块中6宗由本地国企竞得，由轨交、建发、国贸和联发分食，总金额达146.4亿元，占成交总金额的74%。余下3幅地则由保利和华润分别竞得，其中保利以17.9亿元的总价拿地翔安区X2022P01，还以10.3亿元的总价成功摇中集美区2022JP10地块。

  综合前两轮集中土拍企业拿地情况来看，建发成为最大赢家，成交金额和拿地幅数均位列第一，以145.3亿元的总价成功斩获5幅，持续深耕厦门，本土规模优势进一步扩大。

  福州：整体溢价率降至集中供地以来最低

  民企持续“隐身”

  福州土拍热度延续了去年第三轮以来的低位，尽管晋安区出让多宗优质宅地，对房企拿地的积极性也并未产生明显提振，3宗小型宅地摇号成交，3宗地块流拍，地块间冷热分布不均；拿地房企仍然以国企央企和地方平台公司为主，民企持续隐身。

  一、第二轮供应总量下调但质量较优，晋安区成为供地主力区域

  福州本轮含宅用地供应量与今年首轮相比有所下调，本轮共挂牌14宗含宅用地，较首轮减少4宗，总建筑面积约为82万平方米，较首轮下降32%。

  从区域分布来看，老五区中仅有晋安区和仓山区有宅地供应，晋安区本次供应含宅用地达10宗，总建面接近50万平方米，占本次出让含宅地块总建面的60%，成为本次土拍的主力区域；而马尾、台江和鼓楼区本轮无土地供应，另外长乐区本次出让2宗地块，其中1宗为含宅用地。

  而本轮福州供应地块整体质量较优，14宗含宅地块中有11宗位于福州三环内，位置相对较为中心，其中5宗位于晋安湖公园旁，周边已有较多住宅项目在售，包括建发养云二期、中海晋安湖叁号院等，板块内居住氛围浓厚，且有晋安湖公园、鹤林生态公园等景观资源加持，是本次供应宅地最受关注地块。

  值得一提的是，晋安湖公园周边的2022-18号地块在福州的首轮土拍中撤牌，本轮重新再挂牌后，起拍价从32.51亿元下降至24.56亿元，最高限价28.24亿元，比首轮起拍价还低，起拍楼板价也从29973元/平方米降至22644元/平方米。优质地块价格下调，可见福州政府出让诚意之足。

  二、整体溢价率降至集中供地以来最低位，地块热度分化加剧

  本轮福州土拍延续了去年第三轮以来的低位运行，且整体溢价率仅有2%，较首轮再降2.2个百分点，也是福州集中供地以来整体溢价率最低的一次。

  从地块表现来看，地块之间的分化情况也较为严重，虽然整体热度处于低位，但本次仍有3宗宅地经过触及了最高限价、竞首付比例至100%和摇号环节才得以成交，分别为晋安湖周边的2022-25号和2022-26号地块，以及2022-29号纯租赁用地。

  本次摇号成交几宗地块，不但具备区位优势和价格优势，且总价较低，晋安湖两宗地最高限价分别为4.43亿和4.6亿元，对房企来说即使一次性付清土地款，现金流压力也较低；29号纯租赁用地总价仅为0.49亿元，楼板价仅为2865元/平方米，即使作为自持的租赁物业，其后续经营性现金流回正所需要的周期也较短。

  与此同时，本轮还有3宗含宅地块遭遇流拍，分别为2022-19号、2022-21号和2022-28号地块。这三宗地块从条件并无明显弱势，21号地块还位于晋安湖周边，出让楼板价与本次同板块内的地价相近，10号、28号地块虽然有商业、安置房配建要求，但是政府回购价格与土地成本之间仍有8000元/平方米的价差，足以覆盖建安成本。因此这三宗地的流拍，一方面原因可能是总价较高（19号和21号地块起拍价分别为17.53亿和13.35亿元），另一原因则还是目前市场热度低迷、房企信心不足。

  三、房地价差全部高于万元，项目盈利空间较高

  本轮成功出让的11宗含宅用地中，除1宗纯租赁用地和1宗长乐区宅地无销售指导价以外，其他9宗地块均有销售限价。

  整体来看福州本轮土拍的盈利空间较高，对比土地成交楼板价与销售指导价来看，普遍地价房价比都在0.4以上，但房价与地价差都超过10000元/平方米，足够覆盖建安成本。

  其中晋安区2022-27号地块，成交楼板价仅为6206元/平方米，地块商品住宅销售指导价为26000元/平方米，需要配建的59575万平方米安置型商品房由政府以14178元/平方米均价回购，回购价与土地成本之间也有8000元/平方米的价差，虽然地块还需要配建20000平方米的自持租赁用房，但整体盈利空间较为可观。

  四、国企与地方平台继续托底，民企存在感微弱

  拿地房企方面，福州本轮土拍也延续了此前国企央企与地方平台公司托底的格局，民企存在非常微弱。本轮成交的11宗含宅用地中，仅有长乐区1宗宅地由本土民企福建迪鑫正东启辰置业竞得，而主城区4区中的所有宅地，均被国企央企和地方平台公司竞得，未来民企在福州市场要分一杯羹的难度持续增加。

  来自厦门的国企建发、国贸在本次土拍中表现突出，厦门建发摇号竞得两宗晋安湖周边宅地，总价9.03亿元，成为本次土拍最大赢家；厦门国贸拿下晋安湖周边另一宗宅地，总价24.56亿元，是本次土拍中总价最高的地块；此外龙头房企保利以8.12亿元竞得晋安区2022-24号地块，溢价率6%。

  地方平台公司中，福州市城乡建总集团、福州左海控股各拿下2宗宅地，福州新区发展和榕发置业各拿下1宗宅地，从幅数来看，地方平台公司拿地占比超过50%。

  综合而言，厦门和福州的第二轮集中供地热度双双下降，厦门主要是受到供应结构的影响，岛外用地对房企吸引力明显不如岛内地块，而福州在出让了部分优质地块后，依然产生流拍现象，土地市场凉意更加明显。两个城市拿地房企都以国企央企、地方平台为主，厦门建发在两城土拍中均成为最大赢家。

  虽然近期不少城市在楼市、地市方面都释出一定的利好，限购条件多有放宽，但是在近期疫情影响下，经济形势仍不乐观，客户、房企的投资信心都仍需要时间修复，短期内政策利好对土地市场的影响还未能体现。