[克而瑞] “取消首套限售+降地价”调整下，广州首拍仍未起涟漪

  5月5日，广州迎来2022年首轮集中土拍，18宗涉宅地成功出让17宗，其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交，市场热度较去年第三轮略有回温，但仍处于1%的低位。房企竞拍方面，除兰园、大华两家民企分别落下一子外，其余15宗地块均被央/国企拿下，本土城投依旧是拿地主力。

  取消50%首套限售、下调起拍价等新规出台

  旨在提升房企拿地积极性

  从土地供应规模上来看，广州2022年首轮集中土拍供应涉及18宗宅地，供应总建面达276.45万平方米，从体量上看不及去年任一轮，整体处于低位。土地性质上来看，18宗包含1宗全自持保障性租赁住房，余下的17宗均为纯宅地或商住地，土地性质相对较为纯粹；区域分布来看，除越秀、天河、从化零供应外，其余八区均有供应，其中白云区推出地块最多，高达6宗，总建面超73万平方米，在各区域中居首；此外，海珠、荔湾、黄埔等其余中心城区也分别有2、2、1宗地出让，中心城区合计供地11宗，占比超六成，土地质量较去年第三轮略有提升。

  规则上来看，本轮土拍规则基本保持不变，除白云3宗为“竞地价+摇号”外，其余15宗地出让方式仍沿用去年二、三批次的“竞地价+竞自持+摇号”的拍地规则。不仅如此，“禁马甲”，“严查竞拍企业资金来源”，“最高溢价率为15%”在本轮继续沿用。

  土地出让价格上来看，与福州、宁波等城市一致，首轮集中供地的地价较去年略有下降，譬如荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块起拍价较去年首次出让降幅均超20%，意在为房企提升利润空间。

  值得注意的是，继去年第三轮集中土拍南沙首套50%限售被取消之后，本轮集中土拍海珠、黄埔地块“要求不低于50%的房源向无房者出售”的限售规则也被取消，出让门槛在一定程度上降低，提升房企参拍积极性的意图显而易见。

  首轮土拍热度较去年第三轮略有回升，

  但溢价率仍处于1%的低位

  对比2021年第三轮集中土拍（高流拍+零溢价），广州2022年首轮集中土拍热度略有回温，但仍处于1%的低位。具体来看，挂牌的18宗宅地有17宗成功出让，总成交建面262万平方米，总成交金额达341亿元，其中2宗地溢价成交，并且1宗触及最高限价+竞自持成交，该地位于白云区空港大道中东侧，西侧与广州设计之都相望，东侧紧挨云泉居，南侧靠近白云尚城，区位上看十分优越；交通上距离2号线江夏站仅500米左右，十分便利；最终该地经过25轮竞拍，被中海以271887万元+9%自持竞得，可售楼面价高达37912元/平方米，是本场土拍实际楼面价最高的地块。

  另一宗溢价成交地块位于荔湾区，地块位于滘口板块珠江以南，距离滘口地铁站直线约400米左右，交通便利，并且地块紧邻珠江，可打造一线江景豪宅，因此地块竞拍热度也较高，最终被兰园控股以10%的溢价收入囊中。

  底价成交地块方面，本轮集中土拍底价成交地块比重高达88%，较去年第三轮全部底价成交略有下降；至于流拍率，由于本轮集中土拍本土城投托底力度明显提升，18宗地块中仅荔湾1宗商业比重高达50%的商住地块遭遇流拍，流拍率仅有6%，去年第二、三轮的高流拍现象得到明显缓解。

  中心城区利润空间不及预期

  南沙、增城等区域高库存影响房企参拍积极性

  盈利方面，以纯宅地为例，按照每宗地周边三公里范围内商品住宅成交均价测算的话，平均地房比约为0.6，房地差约1.3万元/平方米，整体来看盈利空间尚可。但是考虑到区域之间存在巨大的地价和房价差异，房企的盈利空间差异进一步放大，进而导致房企参拍的积极性也各不相同。

       中心城区地就以本场土拍竞拍热度最高的白云区空港大道中东侧AB2904003地块为例，该地整体位置不错，交通便利，周边居住氛围成熟，考虑9%的自持后，可售楼面价达37912元/平方米，而目前其周边三公里范围内同类项目商品住宅销售均价仅有44805元/平方米，测算下来，地房比高达85%，实现盈利的压力还是比较大的。不过好在近期广州中心城区新房限价存在一定程度的松动，因此盈利有一定的增长空间。

  相比之下，南沙、增城、番禺等区域的盈利空间相对较大，地房比多在0.4-0.5之间，但其土拍热度却依然延续低位，大多数地块被本土城投托底，这很大程度上是受到去高库存压力所致。

  CRIC数据显示，截止2022年3月底，广州商品住宅去化周期已超20个月，较去年同期拉长了115%，尤其是南沙、增城等区域库存高企，成交量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过25个月。

  总的来看，虽然本轮集中土拍整体热度不高，但从区域上来看存在较大差异，一方面荔湾、白云等区域部分板块备受热捧，高溢价成交，甚至部分民企也积极参拍；另一方面，南沙、增城等区域均被本地城投托底成交。造成这种差异的最主要原因是中心城区和郊区商品房市场在盈利和去化方面存在的巨大差异所致。

  超八成地块被国家队拿下

       民企拿地积极性较去年三轮略有提升

  房企拿地方面，央/国企依旧占据主力，17宗成交地块中15宗被其竞得，其中广州地铁表现尤为突出，分别在白云和海珠区拿地两地，总成交价超165亿元，贡献了本场土拍总成交金额的48%。具体地块来看，这15宗央/国企竞得的地块，除中海封顶溢价竞得的白云地块外，其余地块均为底价成交；从这一点可以看出，广州本轮集中土拍的托底意味依旧十分强烈。值得注意的是，本场土拍民企表现较去年第三轮积极性明显提升。兰园控股和大华分别拿下一宗地块，其中兰园控规以54976万元竞得的荔湾区金桥二期地块，楼板价达33198元/平方米，溢价率高达10%，是本场土拍除中海封顶价竞得的白云空港地块之外唯一的溢价成交地块。究其原因，很大程度上与近期广州频频传出新房限价放松有极大关系，尤其是中心城区新房价格已经存在松动，这在一定程度上提升了民营房企参拍的积极性。

  总体来看，虽然广州本轮集中土拍带着诚意而来，不仅提升了中心城区地块比重、多宗土地下调了起始楼面价，还取消海珠、黄埔等地块50%首套限售的规定，并且中心城区新房限价也有事实上的松动，土拍门槛可谓全方位降低；但就实际结果来看，除了2宗白云区、荔湾区核心优质地块引得多家房企积极参拍外，其余超八成地块被本土城投托底竞得，整体溢价率依旧处于1%的低位。究其原因，主要在于广州商品住宅市场表现萎靡不振，市场信心依旧承压，尤其是南沙、增城等郊区，部分板块去化周期已经超过25个月。

  展望未来，尽管上层利好消息不断，但在疫情影响下，上半年销售回款进度明显不及预期，房企现金流仍然吃紧，拿地态度仍保持谨慎。这也导致城市与城市之间、甚至城市内部的竞拍热度将进一步分化，企业拿地将更加聚焦置业需求旺盛的优质板块，至于楼市去化表现不佳的板块或区域，房企拿地会更加审慎，短期内地市热度仍将延续低位。