[克而瑞]优质地块继续“让利”，重庆二轮土拍盈利空间充裕

  7月6日，重庆第二批集中供地共成功出让12宗含宅用地，仅1宗摇号成交，另外11宗则全部底价成交，成交总建面225.7万平方米，成交总价136.7亿元，整体溢价率低至0.5%。较首轮来看，土拍热度仍在进一步走低。

  九龙坡及渝北区成为供应主力

  部分热点地块继续“降价”

  本轮重庆共出让12宗含宅用地，九龙坡区、渝北区出让总建筑面积分别达到68.2万平方米和67.3万平方米，出让量相对较高；而南岸区、沙坪坝区则各自出让1宗小体量地块。

  从地块质量上来看，本次出让地块大多数邻近已有或在建地铁站点，地块的公共交通较为便捷，且南岸区弹子石板块地块、九龙坡区巴山站地块、北碚区曹家湾站地块以及渝北区中央公园东南侧的低密度宅地都是较为热门的地块，本次供地的质量较为优质。

      在地块质量上佳的情况下，本次部分热点地块还出现了价格下调的情况，延续了首轮降低起拍价趋势。例如渝北区中央公园东南侧的纯住宅用地，周边3条地铁环绕，且作为低密度地块可以打造改善型产品，最高限价16.95亿元，对应楼板价8068元/平方米，周边海成、融创在2021年首轮集中供地中的拿地楼板价都超过1.4万元/平方米，且中海在今年首轮中拿地楼板价也达到9657元/平方米。

  溢价率较首轮下降近5个百分点

  11宗均底价成交仅一宗摇号

  本轮土拍产生1宗摇号地块，11宗底价成交地块，整体溢价率低至0.5%，与上一轮相比整体溢价率下降近5个百分点，虽然没有出现流拍地块，但地市热度持续“让利”之下并未延续首轮回暖的势头。

  结合房企报名情况不完全统计来看，12宗地块中仅有4宗地有超过1家房企参拍，另外8宗地块均仅有1个房企参拍，因此底价也在意料之中。

  值得一提的是，另外4宗有多家房企参拍的地块，全部来自渝北区，其中回兴板块的小体量宅地由海成和重庆建工竞拍至摇号环节，最终重庆建工以4.99亿元竞得，平均楼板价6448元/平方米；另外三宗地均底价成交，其中中央公园东南侧地块虽然价格较周边地块有所下调，但是从地块自身条件来看，由于地形原因将导致开发难度较高，可能是阻碍房企积极出价的因素。

  “让利”之下地块盈利空间较充足

  平均地房比0.4

  盈利空间方面，本次土拍可谓是“诚意十足”，12宗地块中有9宗的住宅比例都达到100%，可售的比例较高。

  从最终成交楼板价来看，在下调地价后，多数地块的地价房价比在0.3-0.5以内，处于相对合理的区间，且房价地价差在8000元/平方米以上，扣除建安、财务等其他成本后，仍有一定的盈利空间。

  其中九龙坡金凤板块地块、渝北区中央公园和空港西区板块地块以及南岸区弹子石地块地价房价比都超过万元每平方米，未来项目入市后盈利空间则更加可观。

  民企保亿30.79亿元拿下2宗地

  国央企表现依然强势

  拿地房企方面，本轮重庆土拍中，民企拿地积极性略有恢复，例如保亿、国瑞分别竞得2宗和1宗地块，且保亿2宗宅地合计30.79亿元，成为本次土拍拿地金额最高的房企。

  但整体来看，国企央企的表现依然是最强势的，招商蛇口、中海等均有所斩获，其中招商竞得九龙坡石桥铺板块大型综合用地，结合地块的规划条件、引入航天研发基地等要求来看。国企央企的表现强势并不意外，未来此类国企的资源整合能力，也将成为他们拿地的重要助力。

  此外重庆本土平台公司中，重庆建工摇号竞得了渝北区回兴地块，另外高开投、物流园各拿下1宗地。

  总体来看，重庆第二批土拍并未能延续首轮回暖态势，虽然热度不高，但也并未出现流拍的现象，整体较为平稳。国央企强势之下，民企积极性有一定恢复，但民企中深耕重庆的品牌房企此次较为“冷静”，龙湖、金科等本次并未现身。

  重庆本批次供地中，部分热点区域的地块已经出现了价格下调，但仍然以底价成交，并未对开发商拿地积极性产生非常强烈的影响，足以见得当前土地市场拿地氛围依然较为“冷清”，即便政策组合拳频出，但在市场尚未真正回暖之际，底价成交仍是普遍的现象。