[克而瑞]土地周报 | 成交规模环比上行（6.13-6.19）

  2022年6月13日-2022年6月19日，在青岛、西安等城市有集中土拍的影响下，本周重点监测城市的成交规模环比小幅上涨，但因主力成交城市土拍低热影响，土拍热度却不及上周，溢价率出现回调。供应方面，重点城市二轮供地潮延续，广州、长沙和重庆均于本周推出了第二批供应地块。值得关注的是，鉴于首轮土拍热度不高，广州此次竞拍规则再次明显调整，出让地块大面积取消了竞自持，仅1宗需要竞自持，以期调动房企拍地积极性。

  上海旧城改造提速

  郑州航空港区土地将实行预申请机制

  6月14日，上海市市委书记李强在上海市城市更新中心召开座谈会。会议明确，旧区改造要全面深化，城中村改造要全面提速，旧住房更新改造要能快则快。结合5月底的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》来看，上海市年内将完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目，旧改进一步提速。此外，郑州航空港区于6月17日发布《关于加快人才集聚促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提及住宅用地将采取预申请制度，新增土地重点也将以基础设施相对完善的区域为主。

  土地供应

  广州二轮供地量规模较首轮大减

  重庆、长沙较首轮有所增长

  供应方面。第二轮集中挂牌潮延续，重点城市的土地供应规模保持年内较高位运行。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积仍在1000万平方米以上，达1256万平方米。集中供地方面，广州、重庆及长沙均于本周推出了第二轮集中供应地块，分别涉及14幅、12幅和17幅宅地。对比首轮供应量来看，广州供应量明显减少，总量仅147万平方米，较首轮下降了47%，长沙、重庆供应规模则较首轮有所上升，尤其是重庆，供应量上涨53%至226万平方米。值得注意的是，在出让规则方面，广州此次规则调整较为明显，多数地块取消了竞自持要求，仅海珠锌片厂地块依旧沿用“竞地价+竞自持+摇号”规则。

  土地成交

  成交规模环比小幅上涨，地价结构性环比下调

  成交方面。本周迎来青岛、西安等城市集中土拍，CRIC重点监测城市的成交规模环比上周呈上涨趋势，总成交建筑面积达699万平方米，环比上涨16%，同比下降65%。尽管成交面积上涨，但因主力成交城市为青岛、西安等地价水平较低的城市，明显不及上周的上海，因而成交金额进一步走低，降至266亿元；平均地价也因此继续回落，环比下降48%至3808元/平方米。

  各能级城市中，一线城市本周无成交，二线城市在青岛及西安集中土拍的带动下成交规模环比提升，三四线城市成交量则不及上周。聚焦到城市来看。22城中，青岛和沈阳均在本周完成了集中土拍，其中青岛共成交26宗地，总成交建面达194万平方米，沈阳成交量相对较低，仅成交4宗，总成交建面仅为25万平方米。其余城市的成交规模均不高，尤其是三四线城市，成交量基本均未超50万平方米。

  市场热度

  青岛次轮土拍延续平稳、沈阳首拍低热

  溢价率因此环比下调

  市场热度方面。和上周上海集中土拍火热相比，本周进行土拍的青岛和沈阳热度则明显平淡，其中青岛27宗地块中，流拍1宗，26幅成交地块则仅有市北绍兴东路两宗地溢价成交，其余均为底价出让，平均溢价率为2%，整体热度仍在低位；沈阳首拍热度则更是降至谷底，尽管仅推出5宗地，但仍1宗流拍，余下4宗也全部以底价成交。

  在此影响下，重点监测城市的溢价率较上周明显下滑，环比下降3.5个百分点至3.3%。不过，流拍率也有所微降，环比下降1个百分点至11.3%。

  周度TOP5

  二线城市包揽本周价格榜，央国企仍为拿地主力

  本周成交价格榜单方面，在青岛、西安及大连均有热点区域的优质土地推出的影响下，二线城市成为入榜主力，三城包揽了本周的成交总价TOP5及单价TOP5地块。其中，本周成交总价最高的地块为西安高新区GX3-42-52地块，成交总价为11.96亿元；成交单价最高的地块为青岛市北区绍兴路地块，平均楼板价为17825元/平方米。

  虽然优质土地持续入市，但多数民企仍受制于流动性压力仍隐身于土地市场，拿地主力仍以央国企为主。尤其是近期市场表现相对一般的区域，土地成交多是依靠地方国企托底，如西安首轮集中土拍中第二批次成交地块，拿地房企清一色为地方国企。

  重点地块点评

  出让门槛宽松下

  青岛市北绍兴路优质宅地摇号成交

  地块分析：

  6月16日，青岛第二轮集中供地到期出让。本次集中土拍，青岛取消了配建产权型人才公寓，并且地块中也未有引入产业要求，划拨地块主要以配建公租为主，拿地门槛显著降低。因而，青岛二轮集中土拍较首轮进一步回暖，27宗地仅1宗流拍，成交规模及金额均较首轮明显上涨。

  在成交的26宗宅地中，市北区绍兴路的两宗宅地竞拍热度最高，尤其是体量相对较大的绍兴路3号，吸引了10家房企及联合体竞拍，仅用时9分钟就触及最高限价，进入竞品质环节，最终由华润成功摇中，成交总价为11.43亿元，平均楼板价达17825元/平方米。值得一提的是，该单价成功打破了去年青岛首轮集中供地成交的开平路45号地块，创下市北区成交宅地单价新高。绍兴路地块之所以竞拍如此火热，一方面是由于其区位十分优越，与市北CBD核心区距离仅约为1公里，周边各类配套均成熟完善，地块素质极佳；另一方面，项目周边在售项目较少，周边地缘客户基础深厚，未来入市去化压力也不会太大。