[克而瑞]房企中报季之业绩系列快评---越秀地产

  越秀地产：上半年完成新目标六成，双平台融资保障快速扩张

  分析师/CRIC研究中心分析师 沈晓玲 洪圣奇 李莹

  上半年销售额同比增长两成，全年销售金额将再创新高

  2013年上半年，越秀完成销售金额共计86.16亿元，同比增长21%，为历年来新高，销售面积62.04万平方米，同比提升9%。企业业绩 的增长主要源自于销售均价的上涨，上半年平均售价为13900元/平方米，上涨幅度达11.4%。截止7月，销售额共计102.17亿元，前7月业绩占重 新调高的全年目标(145亿元)的70%，预计超额完成全年目标概率较大。而根据近四年成交数据，企业下半年的平均销售额占比大致是54%，据此推算，越 秀今年全年的业绩或将冲击150亿。

  另外，下半年广州及烟台等地的项目还将有较多推案量，为企业提供业绩支撑。广州的三个星汇系列项目上半年销售额达23亿，预计下半年还将继续发 力。今年6月在广州新推的岭南山畔项目开盘热销，还有20万方左右的存量，同月新推出的逸泉映翠销售情况亦较为良好，有约13万方的存量，随着这些市场接 受度高的项目后续房源持续推出，将有力助推企业业绩快速增长。

  上半年拿地略偏激进，坚持立足广州、拓展全国战略

  上半年新增了4幅地块，总规模共计83.13万方，投入资金为49.92亿元，拿地量与去年同期相比大幅增长350%，同时，拿地成本快速提 升，企业拿地策略稍显激进。其在广州新增的海珠区地块地价偏高，该地块包含4.2万方的配建保障房，剔除这部分面积，该地块的平均成本高达2.23万元/ ㎡，刷新广州住宅用地单价地王纪录，而且周边住宅项目目前售价也仅在2-3万/㎡。另外，越秀在杭州江干区新增的勾庄地块地价在该板块内同样处于中高水 平，地块竞拍现场的竞争较激烈，最终溢价率高达52%。

  另外，企业在广州以外区域的土储占比从去年年底的57%提升至58.3%，土地储备结构稍有优化。越秀开始全国化布局相对较晚，2009年才迈 出全国拓展的第一步，落子烟台、江门、中山等地，2011年才正式放弃曾经使用的地方性名称，统一改为“越秀地产”，力图摆脱地域局限。而截止今年6月， 近四年时间，越秀已进入城市数达12个，全国拓展战略执行较为迅捷。

  上半年融资额近九十亿，双平台驱动极大改善企业财务状况

  截止今年6月，企业毛利率从去年的61%大跌至41%，并且管理层预期年底毛利率将介乎30-35%，企业毛利率大幅下降主要是由于产品结构及 区域结构的变化等，2012年上半年入账的大多是高毛利的商业项目，总体毛利率较高，而2013年上半年结转的产品很多受房地产调控影响，价格下调，因而 今年上半年毛利率较去年同期下降显著。

  值得一提的是，越秀今年上半年在融资能力方面表现尤为突出，融资额高达88亿元左右，其中包括首次发行3.5亿美元5年期、5亿美元10年期定 息债券以及银行借贷34亿元，企业的平均融资成本从2012年的7.03%下降至2013年上半年的5.99%。之所以发展如此巨大的变化，很大一部分原 因是企业整合集团内外资源，与越秀基金形成双平台互动的模式行之有效。

  这个双平台驱动模式的一个典型案例就是广州IFC，通过一系列的资本化运作，该项目从商业产品转型为金融产品，搭建起商业项目“开发-运营-金 融”产业链条。越秀地产对项目进行前期开发运营，然后将商办项目出售给越秀基金，获取土地溢价及项目一次销售性销售的利润。越秀基金将其打包为基金产品向 外界配售，获取大量资金。同时，越秀地产在持有越秀基金35.14%股权的基础上，购买一部分越秀的基金产品，从而维持盈利分红。通过这一模式，越秀地产 及越秀基金实现双赢。从广州IFC交易中，越秀地产减少45亿银行负债，同时增加约40亿现金，而越秀基金的物业估值也大幅增长。

  越秀地产成功将广州IFC注入越秀基金后，企业财务状况得到显著改善，获得机构评级较高，并及时抓住市场的良好行情成功发债，融资成本也较低， 使企业即使在积极拿地的同时，企业现金依然能够覆盖短债。同时，企业从商业项目出售中获取较为可观的现金额，截止今年6月，企业现金量同比大幅提升 70%，负债率也维持在合理水平，仅为54%。

  下半年或适当减少拿地规模，建议严控成本防风险

  据透露，企业下半年可动用的拿地资金大致为6亿元，但考虑其短期负债较多，现金短债比仅为1.1，现金量相对而言还是较为短缺。所以企业下半年拿地量应该会较上半年有所下降，拿地会更为慎重。

  同时，我们建议下半年企业应加强拿地成本管控，对比历年数据，今年前6月企业的拿地成本明显偏高，2010-2012年的拿地成本基本处于行业 平均水平，而今年上半年的拿地均价陡然提升至6005元/平方米，项目开发风险较高。高价拿地往往建立在对未来房价高预期的基础上，如果市场行情不如想象 那么理想，这个项目就不得不推迟开盘或者以较低的价格出售，前者将拉长项目周转期，后者将降低企业利润。另外，越秀地产土地储备量仍较充足，截止目前土储 量达1476万方，足够企业3-5年开发，并不需急于拼抢土地。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！

  分析师简介

  沈晓玲  CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心驻香港分析师，专注服务资本市场

  李莹 CRIC研究中心土地研究员，专注土地市场及企业土地收储研究