[克而瑞]保利地产全年有望突破1300亿元

  文/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、陈开朝

  全年有望突破1300亿元，在高速扩张中周转效率持续提升

  2013年上半年，保利地产实现销售金额636.4亿元，同比增长27%，依然保持快速攀升态势。上半年企业已完成年度目标的53%，时间过 半、任务也过半，预示着全年1200亿元的年度目标有望顺利完成。如果下半年增速与上半年保持一致，企业全年业绩将达1300亿元；而按照企业2008年 -2012年的销售经验数据，上半年销售业绩的比重均值为47%，以此估算，全年业绩也将突破1300亿元。

  需要指出的是，去年以来，一二线城市的刚需持续释放，改善型需求也在持续回暖。在此背景下，许多回归一二线的房企如雅居乐、佳兆业，都提高了改 善型产品的比重，以提高项目利润。但一向追求高周转、快节奏的保利地产，却始终坚持以中小户型普通住宅开发为主的发展战略。今年上半年，企业成交产品中商 品住宅套数占比为82%，住宅产品中 144 平方米以下的普通住宅套数占比为 90.3%，迎合了主流市场的需求。也因为此，企业产品的去化速度较快，使得很多楼盘出现开盘即售罄的现象。数据显示，今年上半年企业总资产周转率为 0.11，较2011年的0.09以及2012年的0.1呈现稳步提升的趋势，表明企业在高速扩张中，持续强化了高速运行效率。

  加大一二线城市战略布局，深化对现有中心城市周边的辐射力度

  根据企业2013年中报，上半年企业新增土地项目20个，总建筑面积达565万平米，总投入161亿元，新增土地储备建筑面积同比增长53.8%，继续大幅扩张。

  从楼板价看，今年上半年，企业新增土地储备的成本为2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所 有沿海一线城市的布局后，今年上半年企业加大了纵深内陆一、二线城市如武汉、成都、重庆的战略布点，且对现有中心城市周边经济发达的二、三线城市如合肥、 青岛、沈阳、大连、长春、遂宁的辐射进一步加强，因此企业的拿地成本有所下降。

  从城市能级看，自去年以来，企业一、二线城市拿地的比重在不断上升，而三四线城市拿地持续收缩。2012年，企业在一、二线城市的资金投入比重 分别为34%和48%，建筑面积比重分别为12%和52%；三四线城市的资金投入和面积比重分别为18%和35%；到今年上半年，企业在二线城市的土地储 备面积占比上升到71.2%，一线城市面积比重则下降2个百分点至10.4%。总体上，企业在一二线的拿地比重都在上升。与此相反，企业在三四线的拿地继 续收缩，拿地资金和面积比重分别下降11个百分点和13个百分点。

  从区域看，华东板块占比上升幅度最大，中南板块锐减。今年上半年，企业在华东的资金投入比重大幅上升，从2012年的30%上升到53%；中南的比重锐减，资金投入从去年的38%下降至9.2%。

  首次结算比重过大导致毛利率下降，负债率和结构持续优化

  上半年，保利地产实现营业收入和归属于母公司的净利润分别为305.44亿元、34.07亿元，分别同比增长51.34%和35.7%，符合预期。

  上半年，企业毛利率同比下降7个百分点至28%，主要原因是上半年结算的房地产项目中，逾四成属于首次结算，一般结算成本较高，拉低了整体毛利 率。下半年，随着这些项目后续销售的产品价格提升，以及结算产品的结构趋于均衡，预计全年毛利率将逐渐恢复至35-37%左右的正常水平。

  上半年，企业净负债率较去年同期大为改善，下降20个百分点至95%。虽然这一数值在行业中属于高水平，但由于企业握有351多亿的现金和上千 亿的预收账款，配合企业的高周转策略，都能够保障企业财务处于稳健的状态。而且企业的债务结构进一步优化，截至今年6月底，企业一年内到期的流动负债为 258亿元，虽然较去年有所增长，但随着43 亿元“08 保利债”于7 月到期，偿付后公司一年内到期的流动负债将降至215 亿，长短期负债比将从上半年2.5 提升至3.0 左右，负债结构进一步改善。同时公司8 月在境外发行5 亿美元5 年期固息债券，年利率4.53%，将进一步降低公司资金成本。

  综合开发显成效，商业、旅游多元发展

  今年上半年，在坚持住宅地产主业的同时，保利地产在商业、旅游等领域也取得积极成效。

  在商业方面，今年上半年保利地产商业地产累计销售73.5亿元，对上半年业绩的贡献已超过10%；今年下半年，还有120亿以上的可售货量。目 前，企业在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等中心城市已建商业地产项目总建面积超过250万平方米，形成了涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星际酒店、 商贸会展、购物中心、城市综合体等多元化优质商用物业的规模化经营格局。预计“十二五”期间，企业拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个。未 来，保利地产营业收入中的住宅和商业地产比重将形成7：3的格局。

  在旅游地产方面，企业在成功开发成都保利石象湖、阳江保利海陵岛等旅游地产项目的基础上，提炼了一种全新的新复合地产开发模式——即在集旅游、 休闲、度假、居住为一体的旅游地产上，进一步融合运动地产、教育地产、养老地产、艺术地产等业态，形成人、自然、生态高度和谐的境界。而作为企业新复合地 产开篇之作的东莞保利生态城项目，今年5月24日又大幅扩容，从原来的26.6平方公里扩至60平方公里；企业将在未来6-8年时间内，投资200亿元打 造童话王国、梦幻城堡、快乐森林等多个主题乐园。等项目建成后，将成为“珠三角”地区最大的旅游地产项目。我们认为，这一项目对于保利地产而言，犹如海南 清水湾之于雅居乐，可以成为企业业绩的爆发点，并引领企业走向多元平衡的发展格局。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！

  分析师简介
朱一鸣，CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、融资及财务分析
陈开朝  CRIC研究中心企业研究员，擅长房地产企业研究