[克而瑞]融创中国深耕五大区域扩充土储

  融创中国：深耕五大区域扩充土储，净负债率高位但风险可控

  文/CRIC研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇(香港) 、杨晶晶

  业绩同比增长89%，全年450亿元销售目标可轻松完成

  融创中国发布中期业绩，2013年上半累积实现合约销售金额236亿元，同比增长89%，完成全年450亿元销售目标的52%，已超额完成上半 年销售目标。同时，伴随着业绩增长，融创中国的行业排名逐步上升，从去年年底的第十二名上升至目前的第十一名。此外，据融创中国在中期业绩会中透露，今年 下半年，企业将加大推案量，可售货值达到700亿元，包括220亿元库存及480亿元新推项目。根据上半年库存及销售情况，可以判断，融创中国上半年推货 量为456亿元，整体去化率在52%左右，如果下半年企业保持去化进度，将可实现销售金额364亿元，完成全年预定销售目标较为轻松。

  与绿城合作深化五大区域布局，下半年拿地策略或更为谨慎

  融创中国注重深耕战略，深化五大区域布局。截止今年6月底，融创中国总土地储备存量为1653万平米，其中权益土地储备为1090万平米，按照 企业目前年度200万平米销量，可满足未来7-8年开发需求。企业土地储备分布于五大业务区域，其中上海占比高达38%，中心地位突显，其次是天津、重 庆，在24%左右，而北京、杭州为7%上下。2012年新进入杭州后，2013年上半年，融创中国便积极加速杭州区域补仓，新增土地储备约88万平米，占 上半年新增项目的40%。企业布局杭州，主要通过收购方式获取地块，与绿城合作的联营公司上海融绿发挥重要作用，一举购入杭州之江一号项目，为企业新增土 地储备近53万平米。与此同时，借助上海融绿扩张，融创中国深耕上海，将上海盛世滨江项目收入囊中，新增土地储备达66万平米，占上半年新增项目的 31%。

  融创中国表示，下半年一二线核心城市较为紧张的供求关系短时间难以改变，市场将继续保持平稳向好，政府供地力度将加大，更多优质地块陆续进入市 场，企业彼此间的竞争更为激烈。对“宁可不买地，也不买错地”的融创中国而言，房企对地块激烈竞争将使得价格不合理因素增强，成本风险加大，即使地块占据 多方优势，企业也会选择谨慎态度。所以，在一二线城市土地市场热度持续的背景下，融创中国会更多地考虑高价拿地对后期运作的风险，拿地策略上或将更为谨 慎。

  收购项目拖累毛利率，净负债率较高但风险可控

  企业上半年收入达85.63亿元，同比几乎翻番，收入大幅增长带动净利润增长43%至7.52亿元。不过，销售向好，企业毛利率却同比下 滑，2013年上半年，融创中国毛利率为21%，相较于去年同期减少了11个百分点。企业毛利率表现不佳，主要因素在于收购项目融创绿城的影响。据悉，该 项目结算毛利率较低，而销售金额占总收入的比重达到46%，由此拖累企业整体毛利率下滑。如果不计此项目，则融创中国整体毛利率可达45%。除 此，2012年下半年以来，融创中国旗下项目价格不断攀升，已从去年年末的17800元/平米上涨至今年上半年的20885元/平米，企业未来毛利率有望 回升， 但考虑到融资成本以及土地成本上涨的限制， 估计全年毛利率在25%-30%左右。

  截止6月底，融创中国长短期债务比从2012年年底的0.8提升至2.8，短期贷款占总债务的比重不足30%，企业改善债务结构效果明显。同 时，融创中国持有现金达145亿元，远高于一年内到期债务65.7亿元，短期内还贷压力小。值得注意的是，企业净负债率虽由去年底79%降至72%，依然 处于行业中上水平。不过，参考销售金额/有息债总额比值，比值越高反映企业偿债能力越强，可以看到，在已公布中期业绩的标杆房企中，融创中国排名靠前，该 比值高达95%，说明企业有足够能力应对债务压力，风险可控。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！

  分析师简介

  朱一鸣，CRIC研究中心企业研究经理，擅长房地产企业战略、融资及财务分析

  杨晶晶，CRIC研究中心企业研究员，擅长房地产企业研究

  洪圣奇  CRIC研究中心驻香港分析师，专注服务资本市场