减少投资总量，提升销售额增加抗风险

  减少投资总量，提升销售额增加抗风险能力

  2012年，保利置业在项目拓展方面却相对保守，全年通过收购和公开竞买的方式获取4个项目，总建筑面积约90万平方米，相比2012年销售额的增长幅度保守很多。面对2012年调整政策收紧的情况，公司的主要思路是防风险、控投资、去库存以及抓销售回笼，因而有意识的、谨慎的降低了土地的拓展。

  由于企业采用高周转策略，从拿地、开工到销售往往不到一年，我们可以据此大致估算企业目前的可售库存量。从下图看到，2008年-2012年期间，企业新开工量共计1833万平米， 而2009年-2013年上半年实际销售面积共计869万平米，两者有近千万平米的差值。如果不计2012年的新开工量，也有近600万平米的差值。而部分在2012年拿的地，如2012年7月拿的济南保利华庭旅游地产项目已于2013年5月开盘。由此估计，企业的库存或许在600万平米到1000万平米之间。

  不断上升的存货，以及近年来集中建设需要大量资金投入，使得企业债务迅速被推高。我们看到，2010年企业的净负债率还维持在63%-64%之间，其后开始大幅上升，2011年中达到108%，其后1年基本在100%之上徘徊。为了降低负债率，2012年企业在土地市场上大幅收缩战线，全年仅收获90万平米的土地；2013年，企业继续采取审慎的态度，计划全年拿地金额不超过45亿元。2013年上半年企业的净利率已下降至83%，今后企业的目标是将其控制在70%以下，在此之前，企业可能会继续在土地上保持审慎态度。但要指出，即使企业不增加土地储备，按照2012年的消化量，足够企业9年的发展，如再按以往60%的增速，也够企业支撑到2015年底2016年初。因此，企业在土地市场上只要保持平稳的扩张速度，就足以应对发展所需，并使企业运营更加有效，财务趋于稳健。