越秀地产:厚积薄发谋增长 轻资产模式助扩张

  CRIC研究中心研究员/朱一鸣、洪圣奇(香港)、顾柳菁

  今年可售资源丰富，业绩增长将进入快车道 

  2013年，越秀地产通过提升市场竞争力以及创新营销渠道和营销机制等多样化手段，使全年销售业绩保持平稳增长。全年录得累计合同销售约为 146.34亿元，累计合同销售面积115.52万平方米，同比分别上升19.0%和11.6%。销售业绩好于预期，企业2013年顺利完成了调高后的 145亿元销售目标。此外，集团销售规模再创新高，“多点支撑”的格局进一步巩固，降低了单一城市的政策和市场风险，而且为销售规模的进一步扩大提供了坚 实的基础。

  从2009-2013年的业绩增速来看，我们认为今年企业正进入发展快车道，如果完成全年销售目标，业绩增速有大幅增长的趋势。预计企业 2014年在建面积831万平方米，新开工面积171万平方米，竣工面积113万平方米，交付面积104万平方米，可售资源丰富。按照目前的工程计划，若 能保持50%~60%的去化率，则2014年能实现销售额50%的增长，完成今年220亿的销售目标。

  平均融资成本仅5.59%，融资结构更加合理

  2013年顺利完成年初制定的各项经营指标，取得了理想的经营业绩。据企业公告显示，全年实现营业收入142.09亿元，同比上升75.0%。物业销售营业额为131.45亿元，较去年增长89.0%。

  毛利率较2013年有所降低，从47.5%降至28.9%，但仍属于行业正常水平。毛利率的下降主要是因为2011年和2012年较多高毛利率 的商业产品入账，而2013年入账的产品大部分是2011年下半年和2012年上半年市场低谷时销售的产品。另外，企业在广州以外的项目多为第一期销售， 为占领市场份额，定价较低，也拉低了毛利率。企业净资产收益率基本稳定在12%的水平，2011年异常增高，主要是由于广州国金中心项目一次性估值较高， 导致净利润率上升有关。企业净负债率为43.8%，基本实现了发展和稳健的平衡。

  去年，公司发行了3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，票息率分别为3.25%和4.5%，这两笔债券分别被惠誉和穆迪授予 “BBB-”和“Baa3”评级，成为目前仅有的几家获得以上两家机构投资级评级的香港上市内房企之一。通过融资渠道的拓宽和结构的优化，全年公司整体平 均融资成本从2012年的7.03%下降至2013年的5.59%。

  低权益合作购地，轻资产实现规模扩张

  2013年，集团首次与投资基金进行合作开发，开发模式主要是，在初期越秀投资占比较小，大约为5%到20%，而基金占大头(大约为80%到 95%)；在一到一年半以后，越秀选择是否回购，回购额度有上限，基金回报设定为每年11%到12%。这种创新的轻资产合作模式通过资源整合和优势互补， 大大提高了财务灵活性，在保持较低负债率的同时，加快实现规模效应。据企业公告显示，集团按照“回归一二线城市”的拓展战略导向，2013年分别在广州、 杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块，总购地金额为201.24亿元，涉及建筑面积约为275万方，其中有4幅地块是通过与投资基金合作的创新模式投得 的，因此集团实际应付的土地金额仅58.17亿元。而从财务状态来看，越秀地产净负债率仅62%，财务杠杆还有较大的提升空间，2014年有能力继续扩充 土地储备，提升企业的市场份额。

  截至2013年底，集团总土地储备充足，约为1526万平方米，主要分布在珠三角、长三角、环渤海、中西部等地区的12个城市，全国化布局成效 显著。其中，广州、武汉、杭州为主要发展市场，广州作为大本营，土地储备量最大为574万方，占比达到38%，其次是武汉 15%的土地储备占比。从土地储备的用途来看，越秀地产还是以住宅开发为主，占比达到58%。

  双平台不断优化，产品线体系初建成

  2013年，越秀地产着力提升商业营运能力，商业项目经营有序开展。自从2012年成立商业地产事业部以来，企业现有两个商业项目：广州财富天 地广场和广州财富中心。广州财富天地广场招商工作进展顺利，并于2013年8月正式开业，出租率为93%，为进一步执行集团的“地产开发+商业运营+资本 运作”的发展战略奠定了坚实的基础。而财富中心还未对外运营，目前工程建设正有序进行，已提前开展招商工作。

  同时，集团的研发平台运行持续优化，初步建立了“产品线体系”，提高了自主研发能力，为标准化研发提速。另外，基本亦深化了研发成果的应用，标 准化研究成果已应用在多个项目建设中，有效地降低了建造成本。我们相信，随着研发平台的不断优化，未来将有更多的研发成果应用到项目建设中，从而降低企业 的建设成本，提高净利润。

  补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！