远洋地产:大股东哺食下积极培育新业务与调结构

  分析师/CRIC研究中心 房玲、徐琼

  销售业绩大幅下降，下半年需全力冲刺全年销售目标

  今年上半年，远洋地产实现协议销售额132.3亿人民币，较去年同期大幅减少25.74%，甚至低于过去2012年上半年的销售额137.51亿元，仅完成全年销售目标400亿元的33.08%，在内房企中处于较差水平，完成今年销售目标堪忧。

  上半年销售业绩下降的原因有以下两点：今年上半年，远洋在产品结构方面进行调整，包括调整为中小户型或新的类居住产品，使得推盘节奏较慢；此外，今年年初以来楼市低迷，市场观望情绪严重，远洋布局的几个城市市场较差，对一些项目采取以价换量策略之后，销售才有提升。

  我们预计下半年远洋将会坚持去库存，加大降价、推盘以及营销等的力度，保证项目去化率，全力冲刺全年销售目标。

  盈利能力降至低谷，销售管理费用增加需警惕

  上半年远洋多项规模指标实现跨越式增长，在内房企中表现优秀。其中总营业额收入178.4亿元，较去年同期增长96.09%，物业销售营业额 162.18亿元，同比增长108.46%，股东净利润及股东核心净利润分别为22.39亿元、19.44亿元，分别同比大幅增长58.01%、 115.00%。

  然而，今年上半年，远洋毛利率较去年大幅下跌4.3个百分点至19.72%。这主要是因为，一方面远洋进入的镇江，抚顺，黄山等小城市客户量有 限，项目规模太大，当地信贷差，存款能力差，项目毛利率低，拖累集团毛利率水平；另一方面2010年远洋强势进入长三角地区，拿了一批高价地，而这批高价 地项目陆续进入结算周期，拖累了毛利率的表现。李明亦指出，由于土地成本过高导致的上半年远洋的毛利率已经见底，预期下半年及明年将逐步回升。

  此外，但是值得警惕的是，远洋今年上半年的营销及管理费用率自去年同期的2.45%迅速蹿升至4.23%，这也与远洋今年营销渠道调整有关系：远洋今年拓宽营销渠道，取消自营销，采用代理公司、电商、二手房以及中国人寿等营销渠道，并增加营销人员激励。

  借力大股东获得优质资金，降低融资成本

  房地产行业属于资金密集型行业，但是资金对于远洋来说，并不困难。2013年9月，远洋地产通过增资扩股，获得中国人寿和南丰集团约8亿美元股 本金，成功引入险企中国人寿和香港财团南丰集团。今年，两大股东各增派一名董事参与集团经营管理，全力支持远洋的信用评级和美元债券发行工作，其中中国人 寿认购远洋10年期7亿美元债券中的3亿美元。据悉，远洋地产逐渐成为中国人寿境内投资和运营不动产的重要平台。

  得到大股东支持的远洋融资成本显著降低，今年上半年借贷利息率已经降至7.03%，跻身国内一流房企阵营的水平。

  短期资金链紧绷，债务结构亟需优化

  尽管远洋能够借助大股东的支持获得优质低廉资金，但是今年上半年其持有的现金仅为167.91亿元，尚不能完全覆盖一年内到期的债务181.93亿元，此外，2年内的到期的有息负债比高达67%，短期资金压力不容小觑，债务结构亟需优化。

  积极拓展养老地产，但是盈利还需一段时期

  远洋亦有涉猎新兴的养老地产业务。2012年4月20日，远洋地产成立养老地产业务发展中心。目前远洋打造的椿萱茂产品线已在北京和大连一共布局了5个项目，每家床位在300张左右，目标5年内拥有超过1万张床位。

  但是，椿萱茂由于定位太高端，目前的运营情况并不理想。并且其高端定位会自动过滤很大一部分客群，不利于产品的规模化扩张。

  尽管养老地产盈利还需要培育5—10年，但是李明表示，养老地产是朝阳产业，将会加大在养老地产方面的投入，此外，险企中国人寿是远洋第一大股东，预计两者将会加大在养老地产业务方面的合作。

   补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的半年报分析报告推出，敬请关注！