保利置业:调结构与去存货之下的利润之殇

  分析师/CRIC研究中心房玲、洪圣奇(香港) 

  可售货量充足目标有保障，下半年或以价换量加速去存货

  2014年上半年保利置业实现合约销售额123亿元，实现合约销售面积119.5万平方米，完成全年280亿元目标的44%。前七月合约销售 134亿元，共完成全年目标48%。从企业的供货量和去化率来看，企业要想实现全年目标的并不困难，但仍需一番努力。2013年底保利置业存量可售价值约 140亿元，加上2014年上半年149亿元新推货值，上半年的总可售资源约289亿元，整体去化率约42%。下半年保利置业还将有161亿元的新推货 源，加上上半年年底剩余的166亿元的可售资源，企业要达到48%的去化率才能完成目标。而下半年企业要将去化率进一步提高，在目前的市场情况下还需一番 努力。此外，剩余5月将实现月均去化29.2亿元，按照保利置业目前的月均销售规模来看，也有一定的难度。目前为止，市场并未有升温迹象，采取价格策略或 将是保利置业保证去化的重要手段，企业或许会在金九银十加大“以价换量”的力度，为全年目标保驾护航。

  利润率仍然维持较低水平，去库存时代存在利润率继续压缩风险

  上半年保利置业毛利率仅为25.13%，较上年同期大幅下降6.03个百分点。毛利率的大幅下滑，主要原因还是在于公司三四线城市的产品毛利率 偏低拉低了整体水平。企业前期扩张过程中进入一些中西部城市和三四线城市，市场毛利率水平相对较低。较高的毛利率和不低的销售与管理费用率，使得企业的近 年来的股东回报率始终停留在较低水平。

  而且从目前的形式来看，企业还存在进一步利润率下滑的风险。一方面企业目前加速去库存，下半年保利置业不排除会采取以价换量的方式进一步提高去 化，这将影响后期的毛利率。加上今年的金九银十不同于以往，楼市进入8月依然没有任何变化，因此要在传统的旺季实现突破只能给予更大的优惠力度，这将进一 步影响保利置业后期的毛利率。另一方面，市场调整期，企业都在加大销售与推广力度，以促进项目去化，这将带来销售与管理费用率的攀升，从而进一步影响企业 后期的核心净利润。上半年企业销售与管理费用率约为6.3%，同比增长0.8个百分点。

  香港启德只是开始，保利置业或将继续进军海外

  2014年2月保利置业以39.234亿港元投得香港启德第1I区3号地，建筑面积约60万方呎，每呎楼面地价约6530元(相当于70288 元/平方米)。该项目最快于2015年初动工，2016年底之前推出市场。这是保利置业首次在香港拿地，目前来看，项目未来盈利空间尚可。启德地块对于保 利置业的真正意义在于这是保利置业境外首个项目，从启德开始，保利置业或将继续进军海外市场，迈开全球化的发展步伐。

  近年来，国内经济增速的相对放缓，政府越来越强调GDP要减少对于房地产业的依赖，房企们也都在需找新的业务增长点，加上海外置业、留学、投资 的热情高涨，不断的开始有房企进军海外。像绿地在马来西亚首个项目金海湾仅两个月便实现100亿人民币销售额，让国内同行是羡慕不已。保利地产在13年也 表示，未来考虑向非洲和西欧城市发展，面对海外市场这块大蛋糕，各家房企不少都跃跃欲试。

  继续加强一二线布局优化土储结构，旧改拿地实现渠道多元化

  与其他企业一样，保利置业近年来也开始转战一二线城市，加大一二线城市投资力度，优化企业土地储备结构。2014年上半年保利置业于上海、哈尔 滨、香港等七个城市取得九幅地块，新进入桂林和香港两个城市，合计新增土地储备约225万平方米，其中一线城市(含香港)新增土地储备占比12.2%，二 线城市占比87.8%。

  从拿地方式来看，在盘活存量用地时代，保利置业也在通过旧改项目实现土地获取多元化。2014年8月12日保利置业通过协议出让方式获得广州荔 湾区东漖村一宗商住混合用地，楼面价仅117.44元/平方米。详细了解不难发现，保利置业早在2012年就签订了旧改协议，拿地只是时间问题。这次的旧 改拿地，保利置业可谓一举多得。旧改项目将会在城市用地越来越紧张情况下变得越来越抢手，抢先在这块领域有所发展必然可积累更多的经验。另一方面，保利置 业在广州的布局始终在城市外围，借道旧改进入主城区能为其日后进入主城区扩大企业布局做好铺垫。

  激进拿地后的阵痛，净负债率高企需防范财务风险

  上半年保利置业拿地势头异常凶猛，全年计划支付土地金额90亿，仅上半年已付70亿元，下半年还有30-40亿元地价款需要支付。大规模拿地之 后，企业销售资金回流在市场调整期并不尽如人意，因而随之而来的是净负债率的高企。上半年企业的净负债与资本比率高达117.4%，较去年年底大幅增长 28个百分点。

  目前来看，保利置业的土地预算俨然已经超标，即使下半年企业拿地有所放缓，但是目前市场条件下，销售资金回笼速度受到影响，企业可能需要进一步扩大债务，从而使得企业净负债率进一步增加，财务风险将继续扩大。

  补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的半年报分析报告推出，敬请关注！