[中原地产]房企购地去哪儿

  2014年楼市风云突变。从年初的楼盘降价，到年中库存攀升、城市间表现分化，年末又出现政策调整，全年市场表现与以往迥异。在这样的背景下，房企应该如何拿地？在《逆周期购地更赚钱》的报告中，我们对房企购地策略曾有详细的阐述。若以业内领先的标杆房企为考察对象，他们近年来的购地策略是如何演变的？背后又有怎样的逻辑？让我们跟随10家全国性的大型房企进驻城市的步伐，来分析他们城市布局的策略变化。

  房企近6年购地青睐哪些城市？

  我们监测并分析48家房企在2009年至2014年购地、销售等指标，从中筛选出10家各项指标处于第一阵营且信息公开程度较高的全国性房企，包括保利、华润、金地、恒大、绿城、富力、万科、雅居乐、招商、中海。

  2009年至2014年间，我们选出这样的城市：每年至少有这10家房企中的1家在当地购地，这样我们一共得到23个城市的名单。这23个城市是这些知名房企持续看好、并稳定投入的优选城市。

  经过统计发现，10家房企购地金额的78%分布在这23城市，购地建筑面积占比则为65%，也就是说，23城市占据这10家大型开发商将近三分之二的投资比重。当然，这么多开发商同时看好的城市，竞争必然也激烈，但另一方面，大型房企集中开发，也有利于区域配套的成熟和价值提升。

  整体来看，最近6年间(2009-2014年)在这23个城市中，10家房企购地金额中，一二线城市的比例为42%：58%；而购地建筑面积占比分布为22%：78%。一线城市仍然占据比较大的比重。

  胡焕庸线东南方始终为10房企布局重点

  从城市分布来看，2009年至2014年的6年间，10家房企的购地重点均在胡焕庸线东南方。

  所谓“胡焕庸线”，即地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，即“黑河—腾冲一线“。这条线从黑龙江省黑河市到云南省腾冲，大致为倾斜45度基本直线。线东南方36%国土居住着96%人口，以平原、水网、丘陵、喀斯特和丹霞地貌为主要地理结构；线西北方人口密度极低，地理结构以草原、沙漠和雪域高原为主。

  而从具体城市分布来看：

  3城市购地金额超千亿，依次排列：广州、北京、上海；

  6城市购地金额超500亿，依次排列：佛山、天津、杭州、南京、深圳、重庆；

  13城市购地金额超200亿，依次排列：沈阳、成都、武汉、苏州、宁波、合肥、福州、大连、青岛、长沙、西安、济南、长春；

  10城市购地金额超100亿，依次排列：东莞、无锡、厦门、太原、昆明、南宁、温州、贵阳、常州、珠海。

  10房企购地金额超百亿的32个城市全部为一二线城市，全部分布在胡焕庸线东南侧，以四大经济圈、沿海经济发达及省会城市为主。

  6年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=32%：56%：12%。

  6年购地未超百亿省会城市：南昌、郑州、西宁、海口、兰州、乌鲁木齐、拉萨、银川、呼和浩特，这些城市房地产市场未来的发展空间，将主要由当地经济和人口增长决定。

  从房地产产业集中度来看，2014年10家全国规模第一阵营的房企，仅进入全国102个城市(全国共660个城市)。单纯从地域角度来看，胡焕庸线西北侧拥有广袤的土地和发展空间，但从城市规模和经济发展程度来看，短期内大城市仍将是这些大型房企的主要战场。

  房企近6年全国购地布局发展趋势

  而从不同年份房企购地的热点分布来看，也基本代表了这段时间内市场热点的演变趋势。

  2009年：楼市火热催生购地热潮， 一线城市占据半壁江山

  2009年，共有6城市购地金额过百亿，依次排列：广州、上海、杭州、重庆、佛山、北京，分布在四大经济圈。

  2009年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=44%：50%：6%。

  2010年：楼市高位运行时，战略扩张布局转向

  2010年，共有7城市购地金额过百亿，依次排列：北京、天津、上海、深圳、南京、杭州、广州，分布在三大经济圈。

  2010年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=30%：56%：14%，房企在一二线城市布局出现分化，三四线城市占比明显提高。

  新晋百亿城市：南京

  跌出百亿城市榜单(较2009年)：佛山、重庆

  2011年：楼市进入冰冻期，收缩战线过寒冬

  2011年，限购政策大范围启动，使得仅有2城市购地金额过百亿，依次排列：武汉、上海。

  2011年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=23%：58%：20%，限购影响，三四线城市占比增加。

  新晋百亿城市：武汉

  跌出百亿城市榜单(较2010年)：北京、天津、深圳、南京、杭州、广州

  2012年：楼市破冰回暖，深耕为主扩张谨慎

  2012年，共有5城市购地金额过百亿，依次排列：上海、杭州、深圳、北京、成都，分布在四大经济圈。

  2012年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=31%：58%：11%，一线回暖速度快，相应购地金额占比提升。

  新晋百亿城市：成都

  跌出百亿城市榜单(较2011年)：无

  2013年：楼市重回高位，大举购地扩张

  2013年，共有11城市购地金额过百亿，依次排列：杭州、北京、上海、重庆、深圳、佛山、宁波、南京、合肥、长沙、大连，房企首次战略布局深耕二线发展中城市。

  2013年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=30%：59%：11%，较2012年比例维持不变。

  新晋百亿城市：大连，合肥、长沙、宁波，内陆经济欠发达省会城市或沿海经济发达城市。

  跌出百亿城市榜单(较2012年)：成都

  2014年：楼市进入僵持期，一批二线发展中城市获青睐

  2014年，共有7城市购地金额过百亿，依次排列：广州、北京、上海、佛山、天津、南京、福州。

  2014年10房企在全国各线城市购地金额的占比分别为，一线城市：二线城市：三四线城市=35%：50%：14%

  新晋百亿城市：福州，沿海经济发达城市。

  跌出百亿城市榜单(较2013年)：大连、沈阳、合肥、宁波、成都、重庆