[克而瑞]上榜不易 “钱途”谋局

  新年节点，我们发布《2014年中国房地产企业销售TOP100》排行榜，此次榜单是续2011年后再度扩容，企业个数从50家增加至100家。房企扩容，我们看到许多新的面孔，行业格局分化下，TOP100房企呈现更多看点。

  纵观全局，能够入围百强的房企多能对资金运筹帷幄。就从入榜房企的资本化来看，上市房企便占据大头，非上市房企比重处于20%上下。而即使是非 上市的企业，其普遍背靠雄厚资金扶持。至于如何运筹资金，我们可以从14年房企动作中发现端倪，其手法可以分为两种：①引起资本市场关注，主动获取资 金；②运用“四两拨千斤”思维，利用较少资金撬动较大利润。2015年，房企资金运筹思路亦可从中参考。

 ‍ 引起资本市场关注，主动获取资金‍

  2014年是房地产行业调整最为频繁的一年，市场行情犹如过山车，而对房企来说，项目去化不明朗，资金回笼不确定因素增加，寻求外部现金注入成为维持企业平稳运作的关键举措。

  绿地、万达：谋上市，驱动双融资平台

  这一年，大小房企纷纷提交上市申请，涉及绿地、万达、时代地产及亿达中国等。其中，最为抢眼的当属万达商业在港上市，融资42.7亿美元，成为 香港近三年来最大规模的IPO。作为万达主营业务的万达广场，商业大部分属于自持状态，考验企业自身资金能力，成功上市保证其长期资金来源。近日，万达院 线A股IPO亦提上日程，企业实现整体上市可期。此外，绿地A股上市计划进入最后关卡，港股上市已让企业尝到甜头，A股一旦获批，绿地便打通了双向融资平 台，2015年营收5000亿拭目以待。

  保利、九龙仓：规模发债，有质量的扩张

  4月，A股再融资开闸，9月，监管层允许上市房企在银行间市场发行中期票据，由此，政策效应叠加，带来企业扎堆发债，中期票据为房企所亲睐。9 月时，九龙仓已紧跟政策利好，申请50亿美元中期票据，竞拍上海董家渡地块，年末，保利、招商及金融街的中期票据申请均得到批准，其中保利获批额度达 150亿元，用于企业项目投资等经营活动。融资政策开闸，上市房企资金层面最为受益，大规模资金补充，可助力房企土地市场布局，拿下优质地块，亦能优化自 身债务结构，平衡企业内部运作。

  “四两拨千斤”，利用较少资金撬动较大利润

  企业未来发展拼的是资源，而作为资源中重要的环节，资金的解决方式除了寻求上市、发债这些外部因素，还需要房企从自身运营考虑，或合作拿地，或轻资产模式，用较小的投入实现更大的回报。

  合作拿地：低风险，价值最大化

  为降低风险，实现价值最大化。以往房企布局土地市场，采取合作拿地的方式并不少见，2014年，合作依然被房企看重。从CRIC监测的30家重 点企业来看，有25家房企存在与其他房企联合拿地的情况，占比高达83%。我们认为，房企在拿地时有意识的与其他企业联手，无非是意在引入合伙人，降低项 目运营风险，地块开发价值最大化，双方均从中受益。

  轻资产：小投入撬动大收益

  当下，轻资产模式已成行业热点，作为一种新的运营思路，房企可立足自身优势，实现以“小”搏“大”。目前来看，轻资产模式带来不错成效。

  1、保利设立地产基金，坐享投资收益。早在2010年时，保利联合中信证券成立“信保基金”，用于募集资金 投向地产行业。根据保利2013年年报，“信保基金”的管理规模已超过200亿元，净利润达到2.75亿。“信保基金”的发展速度不容小觑，按照企业规 划，在5年内，“信保基金”净利润贡献率力争达到10%，如此，保利仅以4000万的投入，便获得高额的收益回报。

  2、花样年、金科转型社区服务，增加赢利点。花样年与金科均转型社区服务，本质上，两家企业借助互联网便利 性，为业主提供触手可及的增值服务，从而在物管费用之外，增加可持续性收入。其中，以花样年最为典型，企业直接剥离物管公司彩生活上市，彩生活嫁接移动互 联网技术，为管理的小区打造生活云服务平台，入驻商家提供批量消费，基于“大社区”概念而盈利。在重庆，金科同样看好“大社区”服务，建立资产管理中心， 通过线上平台，提供与资金相关的各项“增值计划”，从中获得新的利润点。

  3、万科采取“小股操盘”，成效已显。2014年，万科将“小股操盘”模式做的风生水起，为企业千亿级别后 稳步扩张开辟一条通道。所谓“小股操盘”，是指企业在投入项目的权益比重不超过50%，而且对项目有控制管理权。在合作过程中，万科控制项目整体规划，销 售期间输出自己的品牌效应，由此分享销售利润。从万科公布的2014年三季报来看，以“小股操盘”方式运作的项目比重从2009年的9%提升至41%，同 时前三季度投资收益同比大幅增长216%，轻资产模式下，企业运营策略已见成效。