[克而瑞]雅居乐：迈入佳境还需再过两道关

  业绩：连续第四年未能完成年度目标

  2014年对雅居乐来说是不平凡的一年，上半年市场消极销售困难，下半年主席事件又使整个集团遇到了多年来的最大危机，因此虽然雅居乐提交的成绩单不那么好看，但能够平安渡过这坎坷的一年，对集团来说已属不易。

  雅居乐2014年全年获取总销售金额441.6亿元，同比增长9.5%，销售面积458.8万平方米，同比增长31.7%，销售均价9625元 /平方米，这是五年来均价首次低于万元。整体来看，雅居乐的销售状况不佳，仅完成了全年目标的92%，而这也已经是其连续第四年未能完成年度目标了。

  具体来看，三季度的销售情况最差，四季度最好。2014年市场低迷，这对于以中高端产品为重点的雅居乐来说形势更加严峻，上半年全国多个项目推 出了大幅度低折扣的活动，因此与三季度相比销售额略胜一筹，但也可以看到销售均价一路下滑。四季度形式有所好转，主要是因为多个城市取消限购和调整二套房 贷的政策都对雅居乐产生了利好作用。

  总体而言，雅居乐近几年的发展速度明显放缓，尤其是和原“华南五虎”中的其他企业相比，已逐步处于落后的位置。在前几年的企业发展中，雅居乐在产品定位、企业战略等方面均出现了一些失误，从2014年起雅居乐开始做出改善，新一轮战略调整已迫在眉睫。今年雅居乐提出的年度目标为450亿元，仅增长了约2%。但对雅居乐来说，今年能够达成目标就已经是理想的成绩单了。

  财务：净利润大幅度下降，加速现金回流成为首要任务

  从雅居乐的财务报表中，可以看到主要出现了以下几个问题：

  增收不增利。2014年雅居乐的营业收入为383.18亿元，同比增长8.13%，而毛利润则同比下降约 1.5%为124.3亿元，净利润更低，仅50.91亿元，同比大幅下降13.16%。在二季度和四季度，雅居乐为了走量全面降价，其中不乏一些土地及建 造成本较高的中高端项目，这些去化都是以缩减利润空间为代价的。

  各项指标全面下降。毛利率和净利率分别为32.44%和13.29%，同比分别下降了3.16和3.26个 百分点。负债率为75.2%，同比增加了2.8个百分点。去年10月份主席事件爆发之后，雅居乐的资金压力骤增，在此期间，不仅是雅居乐全国项目以跳水价 出售，陈氏家族也是通过资产抛售的方式帮助集团度过难关。最终雅居乐通过供股计划成功逃过一劫，但是雅居乐的资金紧绷问题并没有得到根本解决。

  短期债务压力增加。截至2014年底，雅居乐手上的现金仅有114.3亿元，同比去年减少了12%，而短期债务却上升至164.71亿元，同比增长30%。因此雅居乐表示，今年的首要任务就是加速资金的回流，减轻负债压力。

  布局：减少新增土地量，城市分布不平衡

  在2014年的土地市场上，鲜少能见到雅居乐的影子，年中更是连续数月都未新增土地储备。集团全年新增土地仅221万平方米，同比下降了 79.2%，主要是由于项目的销售状况不佳所带来的库存积压增多。在2014年的新增土地中，以旅游地产项目的土储补充为主，年内雅居乐在文昌、长沙、腾 冲等地都有所斩获。

  2015年受资金影响，雅居乐表示将延续谨慎拿地的作风。虽然在云南、海南等地区，雅居乐拿地的楼面价低至仅一两百元，但若最终的产品需求小销售难，依旧入不敷出。因此，今年雅居乐对于土地的态度或将更加审慎，不合适的地块不再入手，从其一季度的表现来看，仅耗资0.66亿元在长沙灰汤镇补充了一块旅游项目用地。

  而在城市方面，雅居乐从一两年前开始就意识到了自己全国布局不平衡的问题，虽然已成为了全国性的企业，但是广东省的占比仍旧过高，依赖程度过 大。尤其是和碧桂园、恒大等房企比起来，其进入的城市数量少，并且除去海南，其他省外项目的业绩贡献度普遍偏低。从2012年年底开始，雅居乐加重了在长 三角的布局，进入了一批江浙沪的城市，尤其注重在南京的发展。2014年湖南省成为了又一个新的开拓重点省份，全年在湖南省新增土地约74万平方米，已规 划建设三个项目：长沙雅居乐花园、灰汤镇依云小镇和郴州雅居乐.望仙生态小镇，总投资额约350亿元。通过此举，雅居乐将加大在中部地区的辐射影响，为未 来进入周边省份做好铺垫，并平衡企业的布局。

  产品：高端项目市场需求弱，未来刚需将成为主力

  之前在雅居乐的产品结构中，中高端项目加上旅游地产项目的占比达到了约40%。这是雅居乐在五年前所做的失误决策之一，当时正值房地产市场火热 之际，市场需求旺盛，雅居乐在全国多个城市高价拿地，并决定转型走中高端路线，后来的很多新开项目中均是改善型产品。但是这些年来刚需成为了市场的重点， 雅居乐的项目去化缓慢，增长速度也逐步变缓。

  从2014年开始，雅居乐决定重新调整自己的产品结构，提升刚需和改善型产品的占比，减少高端项目和旅游地产项目的数量。从今年新开的很多项目中都可以看到，新推的户型呈现出多样化但以中小面积为主的特征，比如上海雅居乐星徽、成都雅居乐花园，南通雅居乐花园等，均以推出以面积段从60-140平方米的二房三房产品为主。2015年雅居乐将延续此趋势，针对市场需要，主推刚需和改善型产品。

  旅游地产：清水湾撑起半片天，依云小镇成为新机遇

  旅游地产是雅居乐最引以为豪的领域，海南的清水湾已多年成为这个市场的佼佼者。2014年清水湾项目的销售额突破了75亿元，连续第6年成为全 国旅游地产项目的销售冠军，对雅居乐的销售贡献占比高达17%。此外，雅居乐在海南片区的另一个项目月亮湾的销售业绩也较为可观，而今年年初，新项目雅居 乐.山海间首开也获得了约5亿的好成绩。

  和海南相比，雅居乐在其他地区的旅游地产滞销问题愈发得到了凸显。云南省是雅居乐重点布局旅游地产的第二个片区，雅居乐在昆明、腾冲、瑞丽、西双版纳均有大量的土地储备，最初的用意是想在云南复制海南的成功，但从目前的状况来看，其销售情况与海南相比相差甚远。首先，云南项目的地理位置偏僻、周边配套不完善、吸引力小；其次，周边竞品多，价格没有优势，因此很难脱销。 从腾冲原乡项目的情况来看，虽然拿地价格很低，但由于拿的是毛地，从平整到开发建造的成本较高，前期投入大，根据上半年的企业公告，腾冲项目加上酒店的总 投资额约为19.62亿元，而当时的销售仅有6.8亿元左右，支出远远高于收益。加之后来高尔夫配套因违反了相关规定重新进行了改造，项目又失去了一个较 大的卖点，未来的销售道路将显得更加漫长。

  但云南的失手并没有阻挡雅居乐继续在全国拓展旅游地产的脚步，2014年新项目依云小镇入市。该项目位于长沙市周边的灰汤镇，以养生度假、温泉 入户为卖点，从今年1月份项目的首次开盘情况来看，似乎能够受到市场的欢迎，首批房源为百余套温泉别墅产品，当日1小时售罄，销售额1亿元。此项目和云南的项目相比，具有一定的优势：一是地理位置比云南好，能够辐射到周边的一些省份，并且距离长沙车程约40分钟，交通相对便利；二是在户型的设计上，小面积居多， 项目一期的主要产品有35-68㎡公寓、76-143㎡高层和123-257㎡别墅，和原乡项目相比面积段偏小(原乡项目的一期别墅面积约170-551 ㎡)，迎合了市场的需求。从以往的经验中，即便是旅游地产，小户型产品也比大面积的销售去化速度快，因此这次雅居乐在依云小镇主打小面积产品，该项目有望 能够成为云南失败之后的一个转机。

  展望：短期内回笼现金成为重中之重

  2014年的经历使雅居乐认识到集团已经走到了一个转弯点，是时候做出改变了。陈卓林表示目前最重要的是提升利润，不再盲目的追求规模，目前企业需要过两个关口：一是让现金尽快回流，二是重新制定新的计划。

  现金回流是2015年的重中之重。为此，雅居乐今年将在以下几个方面采取审慎策略：一、新开工面积同比减少34%，用以平衡市场的供销节奏。根据不同地区的销售情况决定推案节奏，在销售状况好的地区要加大销售力度，加速项目的推案及去化，并用这部分的现金来调整其他地区的业务，比如在海南片区的获利可能会流向长三角的三四线城市，改善当地的项目销售情况。二、加强成本及费用管控：土地储备目前已足够集团发展，在拿地方面将继续收缩；此外还将提高产品的标准化程度、调整人员及组织结构等等；三、通过变卖部分资产进一步降低负债比重：包括酒店在内，雅居乐当前拥有约200亿元的投资物业，不排除出售部分的可能性，宁波等地目前已经在和政府协商退地，可能会有部分亏损，但会增加变现的现金量。四、雅居乐内部以陈卓林为首成立了一支追债小组，专门追收按揭、房款等，加速现金的回款，今年的现金回款目标为440-460亿元。

  到了2016-2017年，当雅居乐手上的现金增多之后，集团将开始新的征程。首先，将继续深耕地产业务，但是在地域的选择上不再进行大肆扩张，会将重点放在适合雅居乐生存的地区发展；其次，副业方面，已经进入的物管、酒店、写字楼、亚运城等业务要继续做好；再次，对于多元化会关注，可能会涉足一些能够增长利润的领域，比如绿化、家具等。